成都新楼市文|黎小小
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△大源板块58.9亩不远处，可眺望金融城
新政后的成都土拍，哪块地最引人瞩目？
毫无疑问，大源板块58.9亩。
11月6日，这宗位于高新区天府五街以南的纯宅地就将上拍，楼面价18000元/㎡起，容积率约2.0。
之所以说这宗地最引人关注，一方面是因为地段位置足够优秀，区域同时具备高确定性和高成长值；另一方面，则是叠加新政后效应，普遍都在期待这场土拍能带来积极的情绪对冲，也是对市场的一次检验。
△地块位置，截自寻圭投资云地图
高期待值，板块内红盘辈出
购房者接受度高
地块所在的高新大源南 （或称大源西），已然是成都南的焦点置业版图之一，热度几可与金三板块比肩。
从具体区位看，天府五街以南，元秀路以北，剑南大道以西，片区北侧紧靠着大源板块腹地，距离金融城核芯区也仅有3、4个地铁站的距离，往南又可以速达怡心湖和天府新区。
△地块位置
多个热门板块合围，能承接大源-金融城的大量居住需求，距离适当，商圈、生态等资源基本可实现共享，可以说大源南天生就是站在巨人肩膀上，城市规划和呈现度都有相当高的确定性。
但不能将大源南简单理解为一个承接居住需求外溢的容器。相比大源已成熟片区，大源南有两个看点需要注意：
▋1.拥有更开阔、可连片开发的空间，方便导入更超前、更顶层的城市设计。
区域内已经规划落地的骑龙绿轴公园，以天府五街为主线，东起剑南大道，规划绿地面积约28.8万平方米，东西长约2.6公里，南北最大跨度约500米。将以“无界生活圈、街区公园里”为愿景，着力实现交通无缝连接、生活场景多样、创新潮玩聚集。
这其实不仅仅是一个生态配套的补充，也是在城市界面、居住功能、商圈场景上，对板块形象的二次拔升。它的作用和意义，也可以参考金融城板块的交子绿轴。
△骑龙公园大致位置，根据综合信息绘制，或有误差，仅供参考
▋2.更倾向于改善居住。
虽然大源北片区当前更为成熟，但不得不承认，由于开发时间相对较早，区域有大量相对刚需的居住产品。而大源南当前无论是从产品形态、面积段、土地容积率，片区土地属性来看，都更偏向深度改善甚至奢改。居住门槛更高，纯粹度也更高。
此外，而且尽管门槛并不低，但购房者和房企对片区的热情始终很高。
数据显示，从2021年起至今，板块内共成交了8宗宅地，除了1宗人才公寓用地外，其余7宗均溢价成交，且有4宗成交楼面价破2W+。
新房销售方面，区域新房住宅起步价已达600万门槛。去年入市的中铁建西派善成、城投置地锦上锦基本入市即清，今年入市的高投天悦锦萃国庆期间成交额破3亿，远达天宸名邸今年5月首开也实现了开盘即罄。
毗邻学校，距离天府五街约500m
未规定现房销售
具体到宗地自身条件方面，也相当优越。
地块距离天府五街仅约500米，距离剑南大道直线约600米，西侧一街之隔是远达天宸名邸项目，东侧靠近城投置地天府锦上锦和新绿色今年4月拿下的两宗连襟地。
虽然周边目前基本为在建项目或待开发用地，但大致进度相当，交付期集中，由此片区的城市界面和生活氛围也有可能会集中在同一时期兑现。从地块北侧望去，由于前侧项目的遮挡，预估仅部分楼栋能从特定角度眺望到金融城。
同时，地块东南侧为成都教科院附属学校 （南区），北侧为规划的学校用地，片区整体的教育配套相对完备。
还需要注意的是，今年4月区域新绿色拿下的两宗连襟地块虽然与58.9亩地块起拍价相同，位置相当，但为现房销售地块。相较之下，58.9亩地块无疑又进一步放松了拿地门槛。
具体现场实探如图：
△附近的天府五街
△与剑南大道直线距离约600米，乘坐5号线1站可达大源，3站到金融城腹地
△地块内实景
△周边多项目在建中
△周边目前缺乏生活配套，但城市界面整洁，路网完善
△东南侧靠近成都教科院附属学校（南区）
△由于前侧项目遮挡，预计地块内仅部分楼栋部分角度可眺望到金融城
宗地位置：高新区桂溪街道铜牌村7组、9组
宗地编号：GX2024-33 （0701）
面积：39301.47平方米 (合58.9522亩）
交易时间：2024年11月06日 10:00
起始价：18000.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：
容积率1.0～2.0 （计容建筑面积不小于39301.47平方米且不大于78602.94平方米。）
建筑高度：建筑高度不超过80米，且建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程609米。
建筑密度:不大于25%
规划用地使用性质：二类城镇住宅用地
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