最高法院：约定的优先受偿权无法实现，是否可以对抵押人其他财产主张权利？
审查当事人的约定所涉的财产是否已特定化，抵押人未就其他财产为抵押权人设定抵押时，抵押权人无权主张以抵押人的其他财产实现担保物权。
阅读提示：约定特定财产为抵押物的合同履行过程中，可能发生抵押权人主张实现担保物权时无法就该特定财产变价款优先受偿的情形，此时当事人可能会因为抵押权人是否有权就抵押人的其他财产实现担保物权而发生争议。在这种情况下，法院如何认定抵押权人是否可以就其他财产实现担保物权？。李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的一起涉抵押合同纠纷案件为例，与各位读者分享最高人民法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
当事人约定仅就特定财产提供抵押的情形下，即使抵押权人无法就该特定财产成功主张优先受偿，也无权就抵押人的其他财产主张担保权利。
案件简介：
1.李某向宝某公司借款，盛某公司（异议人）就李某向宝某公司所负债务以其开发的云某小区（共计103131.28m²）在3千万元的限额内提供担保。
2.随后，各方发生借款抵押合同纠纷，经云南省临沧市中级人民法院受理，各方达成和解后，临沧中院出具（2015）临中民初字第91号民事调解书，确认李某向宝某公司应付本息4975万元，原抵押合同有效。
3.2020年3月25日，宝某公司向临沧中院申请强制执行该案调解书，认为盛某公司未及时清偿云某小区施工方的工程款存在过错，导致其不能就云某小区完全实现担保物权，因此申请查封盛某公司名下的X、Y、Z三宗土地的使用权，临沧中院先是查封涉案三宗土地的使用权及云某小区10套房产，后因该10套房产应备案在他人名下，经宝某公司申请后解封。2020年6月8日，因涉案三宗土地使用权不具备处置条件，临沧中院裁定终结该案执行程序。
4.异议人盛某公司不服，向临沧中院提出执行异议，认为91号民事调解书未确定其法律责任或给付义务，不能作为强制执行依据，且另案生效判决文书已确认宝某公司对云某小区103131.28号土地上的涉案38套商铺无抵押权，法院查封错误，要求解除查封。
5.2020年7月6日，临沧中院认为，91号民事调解书已生效、已确认涉案借款抵押协议有效，另案生效判决仅确认宝某公司对涉案38套房产不享有抵押权，未对91号民事调解书及涉案借款抵押协议效力作出评判，盛某公司担保责任未免除，仍应在三千万元的限额内对宝某公司负有给付义务，因盛某公司怠于支付施工方工程款，导致涉案38套商铺被另案处置、宝某公司无法就其实现担保物权，盛某公司依未提供其他担保财产履行担保义务，宝某公司有权申请查封盛某公司名下其他财产即涉案三宗土地的使用权，盛某公司的异议不成立，裁定驳回其异议请求。
6.盛某公司不服，向云南省高级人民法院申请复议，认为执行异议裁定错误，要求支持其异议请求。
7.2020年12月8日，云南高院经审查认为，盛某公司复议请求成立，裁定撤销原执行异议裁定。
8.宝某公司不服，向最高人民法院申请执行监督，认为云南高原的执行复议裁定错误，要求撤销。
9.2020年6月17日，最高法院作出执行监督裁定，驳回宝某公司的申诉请求。
案件争议焦点：
抵押财产因清偿另案顺位在先的优先债权导致抵押合同相对方的优先受偿权利无法实现时，是否可以就抵押人的其他财产主张担保权利？
法院裁判观点：
不动产抵押担保的，特定不动产为抵押物，执行程序中只能就该特定不动产强制执行。
最高法院认为，根据当时生效的《中华人民共和国物权法》第一百七十九条（对应现行《中华人民共和国民法典》第三百九十四条）规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债权人有权就该财产优先受偿。
本案中，生效民事调解书明确确认，盛某公司用所开发房屋共10313.28平方米作价3000万元为李某所负债务提供担保。故宝某公司仅有权对该特定财产主张担保权利，执行程序中也只能就该特定财产强制执行。在该财产因清偿另案工程款优先债权而导致宝某公司就该财产优先受偿的权利不能实现的情况下，宝某公司主张盛某公司应以其名下其他财产承担担保责任，与法律规定不符。
综上所述，最高法院认为宝某公司的主张不成立，裁定驳回其申诉请求。
案例来源：
人民法院案例库：《某小额贷款公司与盛某公司执行监督案》[案号：(2022)最高法执监69号][入库 编号：2024-17-5-203-024]
实战指南：
一、不动产抵押权自登记时设立，拟以不动产做抵押的当事人，建议及时依法办理抵押登记手续。
在我国，物权法定和物权公示是基本原则。无论是之前施行的物权法，还是现行的民法典，均规定不动产抵押权自登记时设立。本案中，盛某公司为担保宝某公司对李某享有的债权，仅提供了涉案云某小区（103131.28平方米）在建建筑作为抵押物，办理抵押登记的也仅有云某小区在建建筑物，因此，法院在本案中确认的宝某公司享有抵押权的盛某公司之不动产，仅有办理抵押登记的涉案建筑物，即云某小区涉案38套房产，而不包括盛某公司名下的其他财产，因此，宝某公司未能就涉案3宗土地享有抵押权，其无权主张盛某公司就涉案3宗土地承担担保责任。
在此，我们建议，拟以不动产做抵押的当事人，及时依法办理抵押登记手续，依法设立不动产抵押权。此外，如果当事人另行约定新增或者改变抵押财产，我们建议，当事人及时统计梳理相应财产的变动情况，核查登记手续的到位情况等等，如果拟以A不动产变更B不动产用作抵押物，建议当事人先办理A不动产的抵押之后，再涂销B不动产的抵押登记，或者同时进行，避免疏漏和遗忘。
二、建议当事人及其诉讼代理人，注意区分抵押合同的效力、抵押权的设立
本案中，盛某公司就法院查封涉案三宗土地的行为一开始提异议时，以另案生效法律文书确定宝某公司对云某小区38套房产不享有抵押权为由主张法院查封无据，而法院认为另案生效法律文书仅确认宝某公司对涉案38套房产无抵押权，但案涉91号民事调解书和抵押协议效力不受影响，盛某公司应据此承担担保责任，该观点错误，被云南高院纠正。
在此，如果类似情形的当事人涉诉，我们建议，当事人及其诉讼代理人在主张权利的过程中，注重区分相关担保协议效力、担保权的设立，并注意在向法院提交申请、代理意见等书面材料中区分两者，尽力将焦点往“担保权是否有效设立”“不动产是否办理抵押登记”上引导，必要时应明确表态“有效协议约定以某不动产设立抵押权，但未依法办理抵押登记的，债权人无权要求当事人承担协议项下的担保责任”。
三、针对抵押人过错造成抵押权人不能实现担保物权的情形，建议当事人提前预防。
本案中，当事人约定以盛某公司当时在建的云某小区为宝某公司对李某享有的债权做不动产抵押担保，但是未就盛某公司怠于支付施工方工程款导致宝某公司无法就涉案不动产实现优先受偿权这一情形作出预防。
在此，我们建议，拟以在建建筑物提供担保的情形，当事人结合建设过程中的其他相关方的利益，充分考虑优先受偿权是否具有实现的风险。比如应当考虑到购房者、承包人、发包人等主体的权益。根据现行法及其司法解释的规定，与商品房建筑所涉的受偿权优先顺位如下：支付商品房全款的消费者之房屋交付请求权＞承包人就建筑工程价款优先受偿权＞抵押权人的抵押权＞其他债权。因此，拟就在建建筑物作为不动产抵押担保的，如果是商品房，各方当事人应当考虑到将来的全款买房的消费者、承包人都有可能优先于普通抵押的抵押权人受偿。而如果是非商品房建筑，至少会存在承包人就建筑工程价款优先于抵押权人受偿的可能性。相应地，我们建议，当事人考虑提供除了在建工程以外的其他财产一并作为担保财产，并可以考虑约定抵押人过错导致优先受偿预期无法实现情形下相应的赔偿责任内容，等等，尽可能防范风险。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，高级企业合规师，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），拥有证券从业资格，专注于商业秘密民事与刑事、与技术相关的争议解决和保护、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密民刑案件、与技术相关的合同纠纷、商业诋毁等不正当竞争案件）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在5类技术合同领域，李营营律师团队围绕不同业务领域下技术合同签订以及履行中风险点，形成了数百篇专题研究文章，熟悉该类合同纠纷常见风险点和解决方案。在民商事争议解决领域，李营营律师成功代理多位企业客户在多例合同纠纷案件中完成诉讼目的，善于以高效的沟通和专业的能力在短期内为客户快速回款，通过商业谈判、诉讼打击、第三人债务加入、调解和解等手段有效保护客户合法权益。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与技术、商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。李营营律师团队一直致力技术保护和与技术有关的争议解决，多年来深入研究技术委托开发合同、技术合作开发合同、技术转化合同、技术转让合同、技术许可合同、技术咨询合同、技术服务合同、技术培训合同、技术中介合同、技术进口合同等与技术合同相关的争议解决，在该特定领域内发布了数百篇专业文章，对技术合同纠纷案件有扎实并深入的研究，熟悉该领域内常见、多发的问题和争议焦点，熟悉法院实务裁判规则，擅长拟定各类技术合同，能够迅速精准识别合作的风险和合同漏洞，可以协助开发方或委托方提前控制好法律风险，提供风险应对方案、及时解决风险，推动技术项目安全高效运行。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密实战的相关书籍、技术合同纠纷实战指南、不正当竞争实战的相关书籍、知识产权犯罪的相关书籍。
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