比商品房便宜，且允许四年分期付款！冲击广州商品房市场的保障型商品房，终于来了！

10月23日，广州市规划和自然资源局南沙区分局挂出了两宗宅地，一宗在横沥，一宗在榄核，分别是2024NJY-7、2024NJY-8。

这两宗地最大的亮点，不在地段，不在地价，而是性质——保障型商品房用地，这是南沙乃至广州的首例保障性质住房用地，将会给市场带来极大影响。

地块一：2024NJY-7

地块位置：横沥镇横沥岛宝善路东侧、横沥大道南侧地块

规划用途：二类居住用地

土地面积：72283㎡

容积率：≤4.5

计容总建筑面积：325274㎡

起拍楼面价：189370万元

这宗地位于云水雅苑的左侧，西侧临近南沙港快速，噪音在所难免；不过这宗地块紧靠横沥岛尖，未来生活配套也算丰富。

景观方面，南侧为横沥岛滨海超级堤岸线，未来规划生态化超级堤，但地块南侧目前规划为商住用地，观景视野会被遮挡，但东侧有河涌，也算聊以慰藉。

值得一提的是，出让条件中提到，竞得人需无偿建设不少于6270平㎡行政管理设施，作为长沙村、义沙村、大元村的村委办公建筑置换物业。其中，长沙村不少于3129.93㎡，义沙村不少于2343.7㎡，大元村不少于780.04㎡。

地块二：2024NJY-8

地块位置：榄核镇蔡新路北侧、滘新路西侧

规划用途：二类居住用地、公共管理与公共服务设施用地

土地面积：12323㎡

容积率：≤3.2

计容总建筑面积：39434㎡

起拍楼面价：15910万元

这宗地块位于蔡新路，凯德新玥花园附近，周边生活氛围浓厚，1公里范围内有榄核小学、华兴学校、榄核第二小学、加美国际幼儿园等，教育资源丰沛。距离灵山收费站约1.5公里，可快速到达广州市区、番禺区、顺德区、中山市等地区，交通十分便利。

需要注意的是，与以往的共有产权房、安置房、保障型住房不同，这两宗用地是广州土地市场上，首次推出“保障型商品房用地”！

保障型商品房

是指由政府提供政策支持，限定价格或租金，主要面向中低收入家庭提供的住房。

因此，这两地块还规定了限定销售价格，其中：

▲横沥2024NJY-7，指定销售价，16800元/㎡

▲榄核2024NJY-8，指定销售价，15500元/㎡

销售对象，规定是南沙开发区土地开发中心指定的被征收人或南沙区人民政府指定的单位和企业。

同时，规定了购房款自2025年起分四年支付，2025年支付上限20%，2026年支付上限30%，2027年支付上限30%，2028年付清剩余部分购房款。

并且这两宗地的竞买人均须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

那么问题来了，保障型商品房上市，对南沙楼市影响几何？

最直观的便是，增加了保障性住房供给，这两个地块的总面积超过36万㎡，根据建配售型保障性住房的面积要求，原则上单套面积是90㎡以内，预计将提供超过5200套保障性住房。

这将有效缓解住房困难，尤其是为新市民和青年人提供了更多的住房选择。

在此基础上，这两宗用地还将带来更深远的影响。

首先便体现在，划定了板块乃至南沙新房的「价格底线」。

上文提到，保障型商品房是政府提供给特定群体的住房，有政策支持和补贴，价格通常低于市场价。

换言之，保障房所在区域的商品房，所售价格必定是大于保障房，未来周边楼盘再怎么内卷，也不会越过底线。

目前刚需的小户型约2.5-2.8万/㎡，刚改型户型约3万/㎡，而改善型望江大户型约4.5-5万/㎡。这次推出的保障房，限价1.68万/㎡，既是诚意，也是任务。

不过在榄核，目前是商品房比保障房还便宜。

榄核目前没有新盘在售，二手方面，根据贝壳显示，成交较好的保利星海小镇成交价1.37万/㎡，凯德新玥则是1.14万/㎡，大约比保障型便宜了1800元/㎡以上。

猜测也许是因为这次的保障型商品房，为“超新规”项目。

虽然是保障型住房，但出让文件中明确提到，鼓励采用“大阳台”设计。

而且半开敞空间水平投影面积之和占住宅套内面积的比例，由新规的20%，进一步放宽到了25%。

这与今年9月20日，招商蛇口以101780万底价拍下的横沥大道2024NJY-3地块要求一致。

就连保障房都能做到“超新规”25%，可以预见接下来南沙挂牌的商品房地块，都将是这个水平，或者更往上了，否则，开发商和买家都不会答应。

但是这对于现存的楼盘KFS和二手房业主而言，并不是一个好消息。随着未来越来越多超100%实用率的户型入市，很多小区的户型产品都将被市场逐渐淘汰，尤其是当下的地价较此前堪比“白菜价”的情况下。

与此同时，低于市场价的保障房一旦入市，自然会对市场造成一定冲击。

但由于其主要服务于特定人群，且流通性有限，因此会分流部分刚性住宅需求的人群，对商品房市场的影响相对有限，商品房在改善和高端市场上仍然具有绝对优势。

总的来说，保障型商品房用地的出现，是政府在住房政策上的新尝试，通过土地政策的创新来满足不同群体的住房需求，以此促进房地产市场的健康发展。

对此，大家怎么看？欢迎在评论区留言。

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素材来源：广州市公共资源交易中心