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对于天府总部商务区西区，我们的看好一以贯之。

作为中国西部门户的国家级中心城市的国家级新区的核心区，天西最终除了走向成功，别无他选。

不必因为眼前的波动，担心房价一溃千里而不可收。实操层面，我们只需研判一个短期趋势或者某个点位上的决策即可，绝不能把短期的行情趋势当做长期的行业趋势。

与楼市情绪冷清相反的是，去年以来，天西产业总部载体建设如火如荼。

总部商务基地14个重大项目开工建设，首个央企总部项目——中国电建西部科创中心正式落成并揭牌运营，电建集团12家直属派出机构和成员企业近3000名员工入驻，入驻率100%。

天西第一地标高度——招商局集团西部总部396米超塔正在加紧地下施工作业，串联双流国际机场和天府国际机场的地铁19号开通运营，天府·招商花园城购物中心计划年内开业……

一揽子眼见为实，正在发生的利好似乎都被我们一时的情绪左右，选择了视而不见。

在我看来，过去十年，天西的主线任务以土地出让、基础设施建设、房地产开发为主。未来十年，天西的主线任务以重大产业项目、重大配套建设以及产业、常居人口导入为主。

眼下，天西正处在从楼市向城市换轨的转捩期。

前景是光明的，眼前的问题也是具体的。

天西最突出的问题是入住率不高，二手房挂牌量高。造成这一局面的原因很多，如：配套缺失、欠缺职住平衡等。

在我看来，这些都是新城开发必然面对，必须经历的阶段。

以金融城为例，2007年到2009年间买进去的第一批业主，等来的重大商业配套in99是2017年开业，悠方、仁和新城是2018年才开业，10年时间。

对天西而言，提高入住率不能只靠干等商业和产业，也不能把以家庭资产配置为出发点，暂时不住的客群硬拉过来。

问题的真正解决之道在于供给侧，增加首置首改类产品供应。

很多人不知道，目前天西入住率最高的小区是2022年5月交房的招商时代公园56号地。56号地主力户型122㎡、137㎡、166㎡，2020年摇号开盘，业主构成以刚需资格为主，棚改和普通资格为辅。

对比2018年交房的天西某盘（户型145㎡-345㎡），虽然早交付了4年，入住率至今不能和时代公园56号地相提并论。天西这两年交付的中大户型为主的楼盘，也都无法和56号地比拼入住率。

必须承认，首置首改客群对即时入住的迫切性可以压倒一切。

就算没有大型商场，就算通勤一个小时，他们也大多能够接受。

原因无他，没有什么比拥有一套属于自己的新房子更幸福的事。

写过太多豪宅，我更明白一个道理：城市新区开发，过早的改善化、豪宅化不是一件好事。

购买高总价改善/豪宅的往往是中青年，年富力强，支付力强，名下拥有多套房产。现居房产的配套、面积、品质大多不差，加上职住平衡、孩子正在现居地读书等因素，及时入住天西的意愿并不迫切，更多以家庭资产配置兼顾未来居住为主。

这类客群占比过高时，板块入住率就很难快速提升。没有入住率就没有商业等日常配套的快速兑现，进而陷入“没人→没商业→没人”的非良性循环。

一个结构合理的豪宅板块应该呈金字塔状。

塔基是品质型首置首改，塔身是高端改善，塔尖是豪宅/顶豪。

天西目前的问题在于中间段的塔身过重，塔基缺失，导致板块结构呈纺锤形，而是不是金字塔形。

不要说什么豪宅板块必须纯粹无比，那是精神洁癖，也是一种无知。

无论成都的豪宅板块还是北上广深杭等城市已成熟的豪宅板块，真正拆开来看，都是金字塔形结构。

一座巨大的板块如同一座微型城市，我一直推荐大家读一读简·雅各布斯的《美国大城市的死与生》。

这本书的中心思想是警醒决策者和建设者，规划城市的本质在于其多样性，城市的活力来源于多样性，城市规划的目的在于催生和协调多种功用来满足不同人的多样而复杂的需求。

只有告别运动式的造城热、对标热，立足于城市自身，回归城市服务于人而非服务于城市，城市才会有创造力和人文气息，才有人为其前赴后继，谱写伟大的城市文明。

一个高等级板块内，不同定位、不同总价以及面向不同人群的产品出现在一起，不但不矛盾，反而会互相补充，互相拉动。

在这个逻辑基础上，我能理解并认可天西板块最新取证的保利·天府瑧悦的产品定位和定价。

如果天西想加速走向成熟，这类产品至为关键。

天府瑧悦共规划有建面约120㎡、133㎡、143㎡、188㎡四款户型，T2纯板，全系四房，精装交付。

120㎡和133㎡户型占了总户数接近3成，加上占比过半的143㎡户型，约83%的户型集中在144㎡以下。

定价方面，300万级的门槛价对同时看重板块规划能级和产品质素的首置首改客群而言不算高。

判断依据是5+2区域新房备案均价已经达到26000元/㎡，天府瑧悦的买入成本基本持平整体均价。

保利·天府瑧悦的定位思路带有善意。

一是降低天西的准入门槛，对首置首改客群释放善意；二是拉大中小面积户型和大户型的价差，稳定板块价格预期，对所有天西存量业主释放善意。

天府瑧悦入市，恰逢楼市新旧周期交替、新旧动能转换的关键时刻。

背负质疑、被看热闹并不意外，有些人觉得它是天西的价格刺客，但这挡不住走进售楼部的汹涌人群。

买房人的身体一贯诚实，不需要讲道理，不需要辩论，只需要做给他们看。

不做大户型，高总价是不是就意味着品质不行？

啃完项目设计文本，看完实体示范区和实体样板间，我们对天府瑧悦最大的感受是：品质在平均线以上，价格在平均线以下。

一方面，天府瑧悦是保利发展控股在成都的第一个“悦字系”项目，背负为产品线开宗立派的重任，认真对待是根本。

另一方面，楼市行情不乐观，想认真卖房的开发商就必须通过增强品质应对激烈的竞争。

所以，我们能够看到，改善居住必备的几项硬指标，天府瑧悦一个都不少：全南北朝向、全板式结构、全私梯入户、全四房设计、楼栋底层全架空。

作为示范区重要内容的中庭茶寮+水景庭院+轩堂现已实景呈现，意大利玛瑙绿液态大理石铺就的青云路色彩明媚，寓意美好。

强大的社区配套功能被植于全域架空的泛会所体系。

建面约188㎡楼王架空层采用豪宅项目最新流行的精装化处理手法，装饰力度和功能布局不必赘述，大家看下方实景图。

结合架空层设计的悦童趣空间也已实景呈现。

这处架空层是孩子们的欢乐天地，同步设置了陪同监护区，考虑全面。

有意思的“保利式细节”是，天府瑧悦除一栋143㎡楼栋做了单元拼接外，其余楼栋全部规划为独立栋型。

也就是没有中间户，同层两户，每户都是端户。

独立栋型是保利地产的悠久传统。

从保利康桥到保利天悦，到保利天屿，再到今年的保利·新川天珺，以及今天的保利·天府瑧悦，独立栋型一直被坚持。

建筑立面塑造同样值得拿来说道。

立面含铝量高，基座干挂石材和铝板，目前已实景呈现，质感在线。建筑中段和塔冠主框造型，铝板拉通，三项处理和目前板块在售大户型楼盘的外立面基本持平。

立面稳定性有保证，除居中的建面约188㎡楼王外，其余楼栋全部统一封窗交付且不计入产权面积，等于全赠送。保证立面稳定的同时，又扩大了室内使用面积。

含私家侯梯厅在内，天府瑧悦几款户型的实际使用面积均接近100%。

需要特别提出表扬的是，每款户型均配备独立生活阳台，130㎡、143㎡户型均设置单独储藏间。

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