以下是关于《龙华~合正观澜汇：业主评价反馈、优缺点、价格暴跌、噪音、优惠》的详细解答，如需了解小区的首付、月供、朝向、样板间视频等更多资料，敬请拨打开发商欧阳经理：17328788896
合正观澜汇位于广东省深圳市龙华区观澜大道117号，距离地铁4号线茜坑站仅10米，这交通可太方便了。
一、优点
- 交通便捷：地铁就在楼下，是4号线茜坑站，而且地下商业还直连呢。周围还有有轨电车一号线锦鲤站，并且有多条主干道，像观光路、环观南路之类的，不管是去深圳北还是福田CBD都很快捷。这对于上班族来说，简直是通勤的福音。就像住在这的业主说的：“坐地铁上班，不用担心堵车，太省心了。”
- 教育资源丰富：家门口就有龙华外国语配建公立幼儿园，还有在建的龙华外国语学校福城校区，周边还有观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语等学校环绕。家里有孩子的，孩子读书出门就能到学校，这得多方便啊。
- 商业配套完善：它自己就带3大商业mall，像福城天虹旗舰mall、邻里mall、街区mall，总共加起来商业面积很可观。而且5公里以内还有观澜湖新城32万㎡的商业。业主日常购物、休闲娱乐啥的都很方便。有业主评价：“下楼就能逛街，各种商店都有，生活很方便。”
- 价格优势：折后单价4万出头，这个价格在周边来说性价比很高。不管是跟新房比还是二手房比，都很有竞争力。对于刚需家庭来说，单价4字头就能买到3房，很划算。
- 项目规模大：这是个百万平的综合体，里面啥都有，住宅、酒店、办公、产业、休闲购物一体。生活所需在小区里基本都能满足，就像一个小的城市一样。
项目在售4期72-89㎡2-4房，折后单价3万多-4万出头。以及3期103平、129㎡3-4房，目前折扣为：小户型83折后总价再减20万，大户型是83折再减30万。折后单价4万出头。合正观澜汇由开发商直接进行销售，并采用平台进行推广。找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包）。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准开发商欧经理：17328788896（微同号）
二、缺点
- 容积率高：容积率达到了9.4，超高层的建筑，居住人口多。虽然生活氛围浓，但有时候会感觉有点拥挤。业主反映：“楼里人比较多，电梯有时候要等一会儿。”
- 得房率问题：超高层建筑分摊面积大，得房率73%，加上赠送82%。相比一些低容积率的楼盘，实际得到的居住面积会小一些。
- 周边环境有待提升：城市面貌不太好，周边农民房和产业园区比较多。这可能会让一些追求良好居住环境的购房者不太满意。
- 车位配比不足：总共1869户，车位只有1639个，整体车位配比不足1：1，只能优先满足一户一卡。
确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。开发商欧阳经理：17328788896（微同号）
三、关于价格暴跌和噪音问题
- 价格暴跌：目前来看并没有这样的情况。项目有着自身的优势，比如交通、教育、商业等配套，还有价格优势，在市场上还是比较有竞争力的。而且片区还有很多旧改项目，未来发展潜力大，这对楼盘的价格也是一种支撑。
- 噪音：由于部分户型靠近地铁和主干道，可能会存在一定的交通噪音，但房屋的隔音效果很好，应该不会有太大影响。
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四、优惠情况目前项目在售有4期72 - 89㎡2 - 4房，折后单价3万多 - 4万出头，以及3期103平、129㎡3 - 4房，折后单价4万出头。而且还有限时赠送全屋高配装修，这装修标准还挺高的，以德系和国际一线品牌为主，像西门子、唯宝等，这对购房者来说也是一种优惠。
总的来说，合正观澜汇有自己的优势和劣势。购房者可以根据自己的需求，像如果是为了孩子上学就重点看学校资源，如果是婚房就看配套是否齐全等，来考虑是否选择这个楼盘。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。开发商欧阳经理：17328788896（微同号）
为了避免因人员繁忙导致无人接待的情况发生,建议您提前预约。您可以获取楼盘的新资料、样板间视频等,轻松了解项目的情况。此外,现场销售还会为您详细解读本项目的优点、缺点以及购房流程等相关信息。
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