现在全国新房已经基本进入不限价时间
越来越多城市对新房价格不再进行指导,进入定价市场化周期
根据2024年10月最新信息,至少已有18个城市已经放开或放松了新房限价政策
除了最先启动的三四线城市之外,如杭州、郑州、西安这样的新一线城市也在跟进
不仅如此,即便那些没有官宣取消限价的城市,今年新房的备案价,也在悄悄突破新高
就拿两个城市来说,今年上海的住宅大平层均价,已被21万/平的翠六打破,并且供不应求,引发全国富豪争抢
今年广州豪宅也是杀疯了,鹏瑞1号(产权式公寓)的预售证价格达到56万/平
除了一线,很多城市的最高的定价体系正在刷新我们的认知
成都豪宅迎来了自己的10万/平时代
杭州放开新房限价,绿城就拿地王...
因为新房限价逐渐消失,城市顶豪的格局,正在重新洗牌
这不是单点事件,而是一股浪潮
借此机会,我们不妨来看看,今年各城市新房突破限价的这股趋势有多凶 猛
01
谁又能想到,今年最贵的新房出现在广州呢?
很多人认为,在所有一线城市中,这些年的发展来看,广州可能是最没有存在感的一个
但这句话一定不能包括今年广州市场的豪宅
文章开头说的,鹏瑞1号56万/平的单价网签价格,还属于公寓属性大平层,除了最贵的公寓大平层诞生在广州
而最近,珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套总价4.61亿的房源,创下了国内单套住宅售价新纪录
(图源:网络)
在公众号上的喜报,证实了这一信息的真实性
这套房子是侨鑫汇悦台5号楼的顶复房源,建筑面积达到1251.44平,折合单价约为37万/平
这意味着,今年最贵的住宅和公寓大平层新房,都诞生在广州,而非其他城市
同时总价4.61亿的网签价格,也刷新了汇悦台近三年成交的最高纪录
(数据根据公开信息整理,仅供参考)
不仅如此,在总价为"亿“级别的豪宅成交里,今年的广州也没输过
10月以来,广州2亿元+的豪宅市场,根据公开资料透露,就一共卖了5套
分别为星河湾半岛五号的2套2亿元+复式,广州鹏瑞1号成交的2套楼王住宅,单价27万/平,再到现在的侨鑫汇悦台4亿+总价和37万/平单价
打破了国内内地住宅最高单价和最高总价的两项纪录,前单价记录由上海的汤臣一品保持,总价记录由上海的翠湖天地六期保持
(数据根据公开信息整理,仅供参考)
广州豪宅市场在近期确实是狠狠的刷了一波存在感,在一线城市间站上了巅峰位置
除了广州,上海今年的新房最高单价,也进一步在提高
我和兔博士把今年1-9月上海新房网签情况拉出来如下
上海新房截至9月网签了3套30万+/平的一手房,为中海顺昌玖里的历史风貌别墅产品
其次,一共网签了293套20万+/平的一手房,其中大部分为如中海顺昌玖里、海玥黄浦源、弘安里、翠湖滨江等风貌别墅
(数据来源兔博士app,仅供参考)
纯住宅大平层,今年上海的最高成交记录出现在中海恒昌玖里,均价约29.6万/平
说实话,今年豪宅最没有存在感的一线城市,反而是深圳和北京
整个深圳在今年下半年开始,新房供应逐步减少,因此豪宅市场成交情况也相对平淡,统计下来
今年深圳均价超过15万+/平的住宅项目仅有2套,分别为南山区的恒裕滨城和宝安区的新锦安壹号公馆项目
(数据根据公开信息整理,仅供参考)
接近15万+/平的也屈指可数,分别都是南山区的深湾玖序花园和天鹅湖花园,其中深湾玖序花园为今年入市的纯新盘,也是今年深圳成交量最大的豪宅之一
北京同样如此,据数据统计,今年北京1-9月住宅网签情况显示,售价在10万+/平以上的仅有4盘
(数据根据公开信息整理,仅供参考)
其中,中海京华玖序,以17万+/平的成交均价排第一,其次为中信国安府、北京城建天坛府、香山樾
由此看到,在一线豪宅新房市场里,广州后发势头强劲,上海体量稳居榜首
深圳和北京,价格依然受到严格监管,市场相对哑火
02
二线城市的最贵新房,渐渐进入10万+时代
一直以来,杭州楼市都执行着非常严格的限价政策,包括土地,包括新房
最近的杭州终于拍出了时隔多年的地王,位于钱江新城二期,楼面地价突破5万+/平,由绿城拿下
而距离这块地的上一块杭州地王,同样是绿城操盘,是2016年的钱江新城的凤起潮鸣,居然已有了八年之久
今年十月,杭州正式官宣全面取消新房限价,新出让住宅用地不再设置限价要求
于是这块绿城在钱二拿下的地王,限价6.75万/平的价格,成为杭州限价时代最贵系列产品的最后绝唱
也因为这么多年来的限价,杭州最贵的顶豪产品(非低密住宅)还是停留在12年前的首开的武林壹号,均价约7.8万/平
自此之后,进入限价时代的杭州,最贵的新房(非低密住宅)均价也没有超过7万/平,今年诞生于钱江新城二期的霞映锦绣里,目前限价为约6.7万/平
而2024年杭州新房在售项目中,最贵的单价项目来自临平区的理想臻品,备案均价达到约11.4万/平,项目打造的是低密合院产品
而伴随着杭州不限价时代的到来,未来钱江新城二期的新房价格相信还有可能突破更高
比杭州最先突破新房10万+/平的是另一个城市:成都
今年我们多次来往成都,见证了这座城市是如何一步步突破限价,来到十万+的
今年的成都楼市,从金融城锦宸府的最高单价5.1万元/㎡,到交子天元最高单价7.09万元/㎡,再到长湖阙最高单价10.5万元/㎡
新房市场单价越开越高
(数据根据公开信息整理,仅供参考)
但没想到的是,打破天花板的是来自天府新区麓湖生态城内的麓湖生态长湖阙,清水单价冲上了10.5万/平
要注意,麓湖长湖阙还是超高层产品,而非低密住宅,宣告成都豪宅住宅大平层,进入了十万+时代
在这之前,成都最贵的新盘,是绿城金沙凤起潮鸣项目保持,单价约7.9万/平
今年成都在金融城板块入市了多个豪宅项目,售价在5-7万/平之间不等
从这个数据中,可以感受到麓湖生态城这个板块在成都的份量
不管是天府新区的麓湖还是金融城板块,都有望创造下一个10万+新房天花板
最后,武汉的最高新房价格,也渐渐逼近10万+/平时代
2024年1月,绿城武汉黄浦湾3号楼开盘,备案价格为7.9-9.1万/平,套均2000万的总价,突破了武汉房价的天花板
而能够与绿城武汉黄浦湾相提并论的便是主打艺术豪宅的宸嘉100,单价曾突破10万/平大关
近期二七滨江豪宅市场又来了一个搅局者:新希望D10天元
这是武汉二七滨江豪宅新希望地产D10天元放出的预估价:预计8万+/平
二七滨江也是武汉诞生顶豪最多的板块,没有之一,可以说是群雄割据的状态
不意外的话,未来多年武汉的新房天花板价格也会在二七滨江产生
豪宅的价格轮动,从一线来到二线
当一线城市的豪宅上涨,这些强二线城市自然也会紧随其后
03
所以都是什么样的产品能够捅破城市的天花板
或许你认为这是个老生常谈的话题,但这两年却也有新的趋势出现
第一种:放眼全国都挑不出的几个顶级板块
可以说80-90%的顶豪都生于这样的土地上,尤其是那些突破城市房价新高的
就是其地段的能级已经超越了城市本身,就能产生更高溢价
比如上海陆家嘴和外滩、广州珠江新城、深圳湾超级总部基地...
无论楼市起起伏伏,最贵的房子基本都会在最好的地段诞生
但不过,也有例外,比如接下来这种
第二种:能够突破地段论的产品力
在所有城市中,麓湖生态城的地段不是成都最核心的位置,也不是所谓的老钱地段,但却能产生整个城市最高的房价
本质上还是产品力远远突破了地段能级,或者是靠产品力重塑了地段论
这样的案例在全国范围内仍旧是孤品,行业内目前为止还没有出现过第二个麓湖,关于麓湖的那些学不会的秘密
可以回顾:《或许…麓湖就没有秘密》和《麓湖的学不会》
第三种:同样是核心地段,却有人尝试在做差异化的产品
每个城市都有自己的核心板块,位置差不多,但为什么是这些项目可以卖得又贵又好,差异化的产品可能是一副好武器
记得我们第一次去武汉二七滨江的宸嘉100踩盘之时,对整个社区从内之外的强烈艺术感,非常的诧异:《这个盘,太极端》
巨量的艺术产品组成的售楼处,以及古建筑肌理和现代生活的碰撞
横空出世的艺术豪宅定位,不仅拧成了宸嘉100的绝对力量,也在全国豪宅市场,引领了一种风格的盛行
04
看到这样的趋势,其实背后是期待看到一场产品力的回归
我们团队也曾经实地调研过上海那些不限价的产品,品质有多惊艳
而如今在限价逐渐放开的市场里
一方面能让市场回归产品力,同时也能够吸引更多品质著称的房企进入市场
当品质开发商得以更好卷产品,良币有一天会逐渐淘汰劣币
百花齐放才是购房者想要看到的
以上为正文,来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5639篇原创文章
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