东京23区的房价又涨了一丢丢。据日本不动产调查公司东京KANTEI发布的统计数据，东京23区二手公寓平均出售价格比上个月上涨3.9%，达到8,053万日元，均价首次突破8000万日元大关。

此次调查的对象不含办公室和商铺，仅为专有面积在30平方米以上的家庭住宅。

在东京23区房价持续上涨的同时，东京周边地区包括埼玉县、千叶县、神奈川县，由于担心房贷利率上升，导致实际有购房需求的阶层购房欲望放缓，东京周边房市行情正在失去强劲势头。

东京房价上涨的原因，主要是受到海外资金流入、实际居住需求上涨、日元贬值以及富裕阶层投资需求的推动。

在东京23区中，都心6区的不动产持续火热，越来越多的海外资本及个人投资资金流入，使得都心6区9月二手公寓均价上涨5.1%，达到1.3407亿日元，连续20个月保持上涨趋势。

此外，有不少房主纷纷押注东京的不动产价格会进一步上涨而惜售，特别是在都心6区，优质房产供应减少现象尤为明显，也推动了东京房价的上涨。

如今东京街头的“2亿日元豪宅”已不再罕见。日本公寓研究株式会社调查发现，今年7月份已被签约的二手公寓中，超过3亿日元公寓所占的比例急剧上升，比去年7月上涨了3倍。

有不动产开发商认为：“这是刚需，不是泡沫”。其原因是，日本的利率还处于历史性低水平，可轻松办理住房贷款，夫妻二人的年收入都较高的“实力夫妻（Power Couple）”的买房预算升高。

Recruit以2023年购买新房的人为对象进行了调查，结果显示家庭年收入超过1200万日元的比例占22.5％，比2008年（7.8％）上升了近15个百分点，创出开始调查以来的最高纪录。

海外富裕家庭投资东京不动产也有了新的动向。

一名来自中国上海的朋友，今年3月刚带小孩来日本上高中，她是去年通过不动产公司在港区买了套高级公寓，她说道，“打算等孩子毕业后，再卖掉，所以选择了资产价值不容易下跌的港区房子”。

因此，不少海外投资日本不动产，除了把房子视为投资商品将来打算卖掉，也有把子女教育也考虑进去。这属于一半投资、一半居住的“半炒半住”模式。以东京23区为中心，这种模式正在深入人心。

伴随着，日元兑美元汇率处于近3个月来的最低水平。在7月的日银会议上，由于日元贬值影响，日本央行植田和男指出“相对于前景，物价上行的极大风险”，于是日本开始了加息的步伐。

那之后日元贬值告一段落，但目前日元再次呈现贬值趋势，与7月会议时基本持平，不少海外投资人又瞧准了机会。

截至10月23日的这3天内，日元兑美元贬值了4日元以上，在24日的东京市场也徘徊在152日元左右。日本不动产公司的一名工作人员表示，近期光投资咨询的联系，就比平常多了两成。

除了个人投资者之外，部分人也在投资咨询日本国内流设施等大型地产项目，但这类项目需要的资金量较大，通常有大量资金需要在日本国内筹措日元。因此，除了行业基本面之外，外国投资者也非常关注日本央行的货币政策将来对日元利率的影响。

尽管日本央行目前仍然维持宽松政策，但随着通胀持续，外界预期日本央行今后很可能进一步加息，这也将使海外不动产公司在日本的借贷成本出现上升。

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