江小亭/发自东莞
新政以来，深圳新房市场正上演着一场久违认购潮。
来自乐有家研究中心最新监测数据显示，截至10月22日，全市一手住宅累计认购量去到8405套，平均每日认购套数382套，该成绩已达到深圳新房交易量繁荣线水平。按此趋势发展，月底累计认购量有望超10000套。
成交起势的另一面，新房市场中的主体似乎也开始出现一些新的“担忧”。
01
“自杀式”日光与“折扣回收试探”
与不少购房者对进场时机表现出的犹豫纠结一样，面对深圳楼市呈现而来的迅速回暖，部分房企亦始料未及。典型表现便是高折扣仍是近段时间以来主要成交活跃项目的一大核心特征。
如昨晚最新拿证加推的宏发悦见誉府项目，凭借373万元起即可买进4号线精装3房上演着火热的通宵卖房；
再早前如上周六的“日光盘”中建观玥，2047组客户抢192套新房，也给深圳新房市场贡献了极具分量的热度话题。聚焦该盘，高热度的背后是绝对的低价刺激，相较于去年中建东孚拿地时的限价可卖5万元/㎡，项目的拿证备案均价仅有3.8万元/㎡，再叠加诚意登记、VIP升级、认购、准签，一次性付款等各式各样优惠折扣后，约3.3万元/㎡即可进场，直接将片区新房价格拉到新低。
要知道，早于中建观玥入市前，光明楼市已经历了多轮价格战，各盘厮杀激烈，总价不到260万元即可拿下一套精装小三房。
“大家以为至少可以保持现有价格不用继续降了，没想到只有更低没有最低”对于踩准楼市新政利好的中建选择继续卷价格，有片区中介人士提到，“也可能是开发商对深圳市场复苏的势能把握不准，加持企业自身过硬的资金实力、成本优势，最终选择低价跑量”上述人士补充道。
而就中建观玥的砸盘式进场行为，市场也不乏有观点用着“自杀式日光”形容。
对于市场的变化，中建观玥做出了它的应对，但对于市场更多的项目而言，或仍处于摇摆不定状态，既担心政策效应难以持续，过早收回折扣恐错过这波跑量机会，又担忧市场已完成筑底，大幅度的折扣不过是额外挤压项目利润空间。
正如有媒体人士分享的某盘情况，继连续新政后，该盘老板已预批了要收回折扣，不过因害怕政策效果不足，毕竟深圳楼市已经冷了太长时间，对市场信心的即时转向信心不足，最终维持了原折扣不变。但实际情况是，原来的较大折扣力度下，项目成交表现非常好。
“本来9折也能卖出去，如今8x折卖掉了，相当于每卖一套对于项目来说都是一笔损失。”
02
涨价+降佣
开发商“两头收”
在此之前，也有不少项目早于国庆期间便已喊出收缩折扣，只不过在市场看来更多或属于逼定的营销手法。
而值得注意的是，随着这轮楼市热度的仍在持续，从试探市场到接收市场向好信号，更多项目开始选择加入“涨价”阵营，并逐步转变营销姿态。
借用一房企人士的说法即“要及时止损了”。
如与上述中建观玥同版块的中海时光境，在中建项目热销的同时，中海项目也收获了成交跑量，早前推出房源基本告罄。
10月22日，中海时光境新取证1号楼 也是项目最后一栋住宅，一直到当天晚上，具体报价才出来，其中先推出的1栋2单元折扣调整为9折，总价最低的82㎡3房折后价285万元起。
不仅如此，项目还要求必须5天内准时签约，另从中介分享的信息得知，项目销售态度也出现变化，提到接受不了价格、资金不到位的客户可直接劝退。“尽管如此，昨晚（22日）还是冻资了一百多批”中介告知道。
事实上，早于时光境前，据该位中介表示，同属光明城高铁站板块的润曜府价格也已经涨了一轮。“89㎡朝东南向三房每套平均涨了20万元左右，且也没有什么房源了。”
值得一提的是，市场并非全面转暖。
如同光明该板块几个项目的热度上升，除去政策助力，与周边无新住宅用地，现有库存相对有限亦有联系。
“就还是几个核心区，或者价格有优势的项目热一点，有些还是不太卖得动” 一长期深入各大项目营销现场的地产人士也提到。
不过买涨不买跌心态下，当真实涨价后的项目仍能保持可观去化，毫无疑问将带动更多项目加入涨价阵营，并由此推动楼市整体止跌企稳。
开发商的“及时止损”不止体现于项目的收回折扣/涨价，就当前情况，部分房企还同步将目光放在了缩减渠道成本上。
“有些开发商的姿态转变明显，不仅房价涨了，给我们中介的佣金也降了，直接‘两头吃’，光明那个盘新加推的房源佣金已经从之前的4个点降到了现在的2.5个点”上述中介提到。
仅近段时间以来，中房君也收到不少项目现场置业顾问群发的关于带客奖励的调整通知，如南山某豪宅盘的带客成交佣金从8万元/套调整至了最新的6.5万元/套。此外，还有中介人士提道，部分项目的带看规则也更加严格了。
很长一段时间以来，渠道费用都占据着开发商营销费用大头，聚焦深圳在售住宅情况，佣金普遍去到3%及以上，个别高的甚至去到两位数，并由此衍生而来各类买房返佣操作。
过度依赖渠道是楼市下行期新房市场的常态，面对渠道的“捆绑”，开发商实际也一直在想办法“去渠道化”，包括最典型的“全民营销”模式的推行，但从现实情况来看，效果显然远不及专业的房地产机构中介。
“对于市场绝大部分项目来说，能打败渠道的只有市场本身”有房企营销人士曾对此提到。
当前，渠道仍在深圳新房成交中发挥着重要作用，大面积的降佣尚未发生。
03
有房企人士担心无房可卖？
随着愈多项目清盘消息的传来，市场另一种“顾虑”还在出现，即有房企人士开始担忧项目去过快化，企业后续又暂无新项目入市，而可能面临“失业”。
“我们项目现在只剩下一百多套公寓，然后真的没有东西卖了”经过这一轮热销，有房企人士表示道，“熬过了优化，熬不过没有具体项目啊。”
部分房企人员的顾虑不无道理，就今年以来，去库存背景下，深圳供地节奏放缓明显，截至目前仅成功出让了3宗宅地，意味着接下来仍旧将以现有库存消化为主。
而根据深圳市房地产信息平台显示的库存数据来看，截至9月底，全市新房库存套数为46945套。若以前述乐有家研究中心给出的截至本月22日平均每日认购套数382套计算，相当于约4个月即可卖完。
虽短期的成交表现不具备参考性，但流速加快下去化周期势必将进一步缩短。
10月22日，深圳市住建局也最新公布了今年四季度住房销售计划，包括31个住宅项目，合计11180套房源。与当初三季度计划入市的44个项目、18150套房源相比，亦减量明显。
面对新房新增缩量，部分开发商还指出了当下的“买地尴尬”局面，认为一方面核心区没什么地可放出来，另一方面又是非核心板块的尚不敢贸然进场。
“现在非核心板块还是有不少项目，各大房企都有，整体货量可观，加之这些板块房价下调幅度比较大，虽成交在回暖，但整体价格还是卖不起价，很多外围板块的地买进来都还是亏的”有房企人士提到，其所在项目这一个月以来，已卖出300多套，目前整盘只剩下200多套。
值得一提的是，伴随成交起步，亦有市场消息传出，个别项目或不排除放缓销售节奏，以等待行情进一步回升，借此填补过去因大幅割肉让利而舍弃的利润空间。
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