楼市行情低迷那会儿,大家都听说降息能省点钱,每个月少还几百块。但现在的深圳楼市,这点降息跟开发商的涨价比起来,真是小巫见大巫。据深圳特区报消息,10月1日到26日,深圳新建商品住宅网签认购了10030套,日均认购约390套,创下了近年来新房市场交易量的新纪录。头部中介机构的日均带看量比去年同期增长了22%,签约量更是增长了255%,累计成交了4010套。
历史上深圳新房单月破万的只有3次,前两次都在2015年。这数据一出,大家是不是都有点小激动?深圳热门板块的新房和二手房,现在又进入了追高阶段。新房开始回收折扣和降佣,二手房业主的心态也越来越高。9月24日前,520万能在深圳北站买到3房2卫,现在只能买到清湖,地段差了一大截。之前700万能上车深圳北站四房,750万能上车南山赤湾四房,现在这些都成了历史。北站3房2卫涨到了650万,4房房源到了900万。南山赤湾四房也进入了900万的区间。光明中建观玥名邸日光后,旁边新盘一夜涨价40万,250万的3房涨到290万只用了一天。
热门地段的新盘和二手房,好房源都在快速消失。好房源消失,成交价自然就被推高了。所以房贷利率下调,虽然是为了刺激楼市活跃,但能不能帮你省钱,随便涨价几十万,那点利息钱根本不值一提。
深圳四海臻邸二期,小编在小号里点评过,学区、地段都不错,开发商都不走中介渠道了。现在很多新盘都降低了渠道佣金,不少中介也在抱怨,但这就是市场现状。行情好的时候,中介只是弱势一方,没有话语权。
深圳热门板块二手房业主挂牌价上涨后,成交就少了。今年3-4月成交量上涨是以价换量,如果没有性价比,接下来深圳新盘和二手房成交量能不能维持10月的热度,还真不好说。当然,业主涨价后,也有个别成交案例能鼓舞士气。比如深圳网红板块华润城润府最近成交了一套高楼层89平1284万的房源,单价升至14万元/平+,比9月24日新政前涨了130万。富通九曜公馆95平700万的3房,现在报价都800万+了。
华富村之前不少报价8.5万能拿下的户型,现在全部上9-9.5万了。吉祥龙89再也看不到1400万以下的高区南向三方了。翡翠海岸再也看不到89平高区1600的好户型了。这些都是热门区域二手房的局部个盘现象,也有一直挂盘不成交的,也有继续降价的,冷热不均。但人人都想住最核心区的愿望是肯定的。
深圳新房库存原本5万多套,第四季度推出1.1万多套,现在去化上万套,那深圳新房库存岂不是很快就没了?不是的。当库存紧张时,除了加大供应地块,以及进一步推动以前地块上市外,开发商会进一步涨价的,没有性价比的房子,成交量自然会降下来。大家反馈10月20日后,不管深圳还是杭州,都有一定降温现象,只是不方便公开说出来而已。深圳待推新盘其实也有大几十个,如果市场供需紧张,这些新盘会面市的,仅宝安区的沙井街道+光明新区规划新房套数超100万套,如果市场行情好,那就加速供地就好了。总之,你要相信,能量是守恒的。
对于新盘涨价,有些新盘涨价是合理的。9月24日前,很多新盘都是亏本在售,你总得让他们不亏钱吧?当然,不亏钱的前提,还是土地楼面价要适当低点,给开发商合理的定价空间,你可以把散户当韭菜,但别把盟友也当韭菜。后面就是涨价后,购房者和销售方能不能达到一个新的临界平衡,保证成交量的可持续。房价过快上涨,很容易把市场火焰给熄灭。香港撤辣后,香港前一个月,售楼处都给挤爆了,仿佛多少房子都不够卖的,开发商也纷纷涨价,结果三个月后,尘归尘,土归土。
最近经常会接到很多粉丝微信咨询,该不该买,买哪里?其实我一直说,优先买核心区,比如五缘湾。核心区的特点,放全国都一样,就是领涨抗跌。涨的时候先涨,跌的时候抗跌。深圳就是很明显的例子,房价调整了3年。南山核心区虽然房价跌幅很大,但它是别的板块先跌,僵持了2年后才轮到它的。厦门五缘湾也是,如果不是五缘湾有新盘压制,五缘湾二手房下6万还是很有难度的,所以我在年初楼市十大预测时,就说五缘湾在6万以上单价很有支撑。何为支撑?不是说五缘湾就不能低于6万,但即便五缘湾低于6万成交,一旦新盘压制不当,很容易反弹至6万+。
有些粉丝很好奇,小编,怎么看你点评新房时,多半都是说新房好呀,真相是——绝大多数新盘我就没有点评,为啥不点评?因为均好性不强啊。我难道告诉你泉州某新盘旁边有宏福园?我难道告诉你厦门某新盘学区不好?能够公开写出来的,基本都是客观的。
购房需求,源源不断,滔滔不绝。接下来购房者愿意为怎样的产品买单?要么是很好地段的房子,要么是改善新盘。你们买房卖房时,一定要站在人性的角度,站在大家共识的角度思考问题,想买你这套房的人多吗?如果多,你可以观望,等更好价格适时出手。如果你的房子,你自己都找不出更多理由,能够吸引更多客户,那你应该利用这轮热度赶紧卖掉。房产买卖,绝对不是一句话就能回答的,就好比,300万买哪里,400万买哪里?如果就给你扔一个楼盘,这样的回复显然不一定符合你的真实需求,我在和微信粉丝一对一连麦时,感触颇深。
深圳绝大多数区域新盘和二手房依然很难卖,广州全市放开限购后依然冷热不均,强如一线城市尚且如此,更何况其他?买房优先买好地段,这是无数经验总结。对了,这轮买房,虽然首付降至15%,一定要量力而行,不要为了买好地段而忽视自身家里条件,盲目加杠杆,始终敬畏风险。上面对房价态度依然是稳房价、稳地价、稳预期,对于2025年楼市,如果房价上涨明显,你们就不要追高买房了,以史为镜。深圳华润城润府虽然最近有一套成交单价到了14万+元/平,可是对比高位20万单价买这里的,解套还遥遥无期。暴涨时代我认为已经结束,分化时代越来越明显,最好的买房时机是在9.24前。当然,楼市后续咋样,还得继续观察成交量。11月深圳新盘和二手房成交量能否达到10月水平,充满了考验,毕竟性价比不一样,这点降息啥也不是,还不够开发商和业主随便加一笔的。不过11月新盘和二手数据,很多是10月成交的。可能得观察到12月了。
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