海珠楼市格局,又有新变化!

去年,楼市君写过海珠正在全面抛弃刚需,全新盘房价直冲9万+/平。

但楼市君最近发现,今年不少新盘入市或加推,直接把价格打到了4字头,而且卖得相当嗨。

数据显示,年内海珠成交房源中,100平以下刚需户型占比达27%,比去年大幅上升。

海珠这是又把刚需,给喊回来了。

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|海珠航拍

|广州楼市发布 摄

海珠的楼市画风,“反差感”到底有多大?

去年,海珠市场豪宅盘可谓高歌猛进,频刷成绩单。

像琶洲南TOD,一路火花带闪电,把海珠新房价直接拱上14万/平,后来入场的方圆滨江壹号、琶洲樾、滨江·樾也几乎是清一色千万级豪宅

400-600万的项目,几乎没啥身影。

今年的海珠真有点不同,卖得最风声水起的,霸占主场的,就是400-600万这些刚需和改善项目。

就拿最近卖得比较火的几个盘来说,保燕语堂悦一个月时间不到,卖了近150套。

而中海江泰里、中旅天宸府,从10月到现在,也是狂出50多套房源

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广州楼市发布 制图

连续几个标杆盘卖爆,在很大程度上说明,刚需正在回流海珠。

事实上,如果把时间线拉长,今年刚需在海珠买房的比例,确实显著增加。

中指院的数据显示,今年以来,海珠卖出的2771套房源中,100平以下的刚需房源,占到了27%。

在去年,这一比例仅有16%。

也就是说,今年冲进海珠买小面积的买家,越来越多了。

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|广州楼市发布 制图

而背后的原因,有两个:

一是,海珠在给刚需买房降成本。

中指院数据表明,2022年海珠100平以下的户型,成交均价是6.6万/平,而到了今年,则是降到了5.7万/平。

而最近,我们也确实能看到不少刚需项目,在集中“撒糖”,蹲下身位给刚需入场敞开机会。

比如中旅天宸府,最近推出的工抵房,单价低至4字头。

还有中海江泰里,11月份准备收楼,目前400万起就能买到海珠准现楼。

直接是用黄埔价,买海珠新房。

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|中旅天宸府工抵房海报

|图源:中介

二是,海珠在供应上,对刚需敞开了入门机会。

在去年,海珠新房供应几乎以大户型为主,豪宅基本占据了主流大行情。

但今年,海珠明显有“刚需化”现象,甚至已经全面蔓延开来了。

比如今年海珠7个全新盘里,定位刚需和刚改的就有5个。

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|广州楼市发布 制图

而且,楼市君观察到,今年这批新盘,只有中海大境和琶洲·樾|华樾是旗帜鲜明的豪宅盘。

其他入市和将要入市的项目,起步户型基本在70-90平。

就连前段时间刚拍下的越秀广纸314地块,主推的也是80-120平面积。

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|海珠广纸新城航拍

|广州楼市发布 摄

更为关键的是,像后续尚未中交三滘立交地块、以及康鹭等旧改,估计也会有部分刚需产品。

这意味着,刚需产品在海珠的比例,可能会进一步增加。

对于想要在海珠占据一席之地的普通买家来说,这显然是一件好事。

为什么去年海珠还是“一窝蜂”走豪宅路线,如今时隔一年不到,海珠就开始朝刚需类型偏移了呢?

事情其实很简单。

一方面,海珠的供地格局发生了变化,房企的开发策略自然也会随之地块素质的变化而变化。

这两年,我们其实能清晰地捕捉到这样一条线,海珠的宅地供应,正在由原来琶洲向海珠西迁移。

通俗点来说就是,海珠西正在成为整个区的供地重心。

比如从去年到现在,海珠西总共出让了5宗宅地,是整个区供应最密集的区域。

并且,接下来海珠西很可能还会是供应主阵地。

据楼市君了解,预计年内上架的海珠客运站、大干围地块等,也都位于海珠西。

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|广州楼市发布 制图

这些地块,比起琶洲、滨江东等CBD或滨江地段,地价不仅相对便宜,在素质上,也更侧重于居住。

因此,更适合打造成刚需和刚改产品,而不是具有投资属性的豪宅物业。

从目前新盘分布看,这种格局其实已经很明显。

海珠西是刚需盘相对集中的区域,而琶洲和中大板块,主要是千万级豪宅。

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|广州楼市发布 制图

也就是说,未来的海珠,在楼市户型的供应上,大概率会全面兼备,不是单纯走豪宅或刚需路线。

另一方面,对于老城区海珠而言,不仅置换改善需求旺盛,小户型同样很有市场。

尤其是随着购房门槛降低,刚需重新杀回主城区逐渐成为一大趋势。

而且,由于主城区拥有更高的确定性,只要产品和价格到位,往往都能直接卖爆。

最鲜明的例子就是保利燕语堂悦。

今年4月,其首推的90-125平入市,上架没多久,大部分小户型房源就被一扫而空。

而网签数据也显示,保利燕语堂悦100平以下房源,是整个项目最为走量的房源类型。

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|广州楼市发布 制图

在这样的变化趋势下,开发商打造项目的时候,自然会对小面积产品会有所侧重。

当然,海珠新盘将目光投向小面积产品,还有另外两个好处:

一来开发商可以通过差异化,避免过度内卷,二来购房者有更丰富、多样的选择。

对于市场和买家来说,显然都是积极意义的。

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