上次写了浦西的几个区,被抛弃的板块。

后台一堆人说:

难道,浦东不算主城吗?

为啥没有我大杨浦?

闵行区不配聊一聊吗?

这一期就补上,这几个区的弃子板块。

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浦东塘桥

这个板块在上海的地理位置真的不错。

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上海内环内,黄浦江旁边,对面是董家渡金融城,北面又在陆家嘴的辐射范围内。

唯一可惜是的,房价一直是内环洼地。即便如此,在当下的市场环境中,这里的房东卖起房来真是刀刀见血。

塘桥走到今天,三方面的因素导致。

1、发展的底子薄

早年塘桥这里是棚户区,逃难的人挺多。塘桥渡口,很早就存在。往来人员构成也相对复杂,整体层次一般。

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本地购买力有限。

2、塘桥没抓到好机会

60年代起,这里成为动迁基地开始兴建港驳、塘桥等工人新村。90年代,商品房兴起,却是老塔楼拔地而起,塞满了塘桥。2000年,上海楼市进入黄金发展的十年,但塘桥这里的高品质次新比较少。那十年,塘桥周边的板块都愈发强大,陆家嘴、联洋、花木在那个时期抢尽了风头。

此时的塘桥还在进行世博会的拆迁,建设进度慢。错过了起飞时机。

3、老塔楼林立

塘桥的城市界面并不算旧,但是也新不起来。沿着东方路走一走,你就会发现,沿路有大量的老塔楼。板块的南面还有像东方城市花园一样的一批2000年初的次新房。在一个建设成熟的板块内,要想实现大突破,唯有拆迁改命。

但是塘桥的次新房不少,很难拆迁,甚至不如很多老破小板块,有着动迁或改造预期。

类似像鞍山、南码头已经是非常没落的板块了,但是塘桥要翻身更难。

塘桥缺点很多,但是真的是生活很便利的地方,非常适合自住。

可能烟火气是塘桥保留的最后一点尊严。

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杨浦中原

这个板块在上海的东北角,可以说是杨浦最偏的一个板块。

坊间外号“杨浦区的西伯利亚”。

这里可以说是杨浦最没有发展希望的地方。

地铁呢,目前只有一根挤得要命的8号线。

尽管未来的20号线东西方向,从嫩江路站穿过,但太过靠南。

板块内有90%都是老公房,约10%的小区是2000年以后的。

主要是因为当年的工人新村建设太过密集,没有预留地块来搞新的开发。

十几年间,很少有新楼盘宣传。

除了上海北四区的人民清楚这个板块,可能很多老上海人都不记得这个板块的存在了。

中原板块内部的教育资源也比较一般。

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小学初中没有一个是区级一梯队二梯队的,隔壁的新江湾城学校倒是很不错。

可是,基本没有好资源向中原板块倾斜一点趋势。

商场呢,板块内也不过只有小小的中原城市广场和欧尚超市。

从产业规划来看,中原板块大部分规划为战略发展区,自身几乎难有新增产业。

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西面的新江湾城倒是有产业,但又被宝山的大吴淞规划借走了。

新江湾城以后,大概率是往西北拓展。

中原板块,看不到任何出路。

也许,中原可以等一等,未来老房子拆迁。

不过,目前看希望依然渺茫。

近二十年来GDP增速,杨浦一直是在市区垫底。

杨浦估计也是有心无力。

中原板块的发展,也只能是自求多福了。

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闵行航华

航华真的是夹缝里面求生存的板块。

被机场、高速、外环高架团团包围。

被现状条件困住的航华,仿佛就和他的发展一样,没有了上升空间。

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提起闵行区,大家往往想起来的是紫竹高新、是七宝千年古镇、是古北壹号的顶豪……

但是很少有人的第一反应是航华。

因为航华在闵行的发展中真的没有享受到什么大福利。

90年代初,航华这里被定位成动迁基地和机场员工居住区。

时至今日,整个板块被动迁房和老破小塞满。仅有的几个商品房小区,也都是2000左右的,户型并不好,产品上比较吃亏。

房价最高的小区也是个动迁小区七韵美地苑,因为只有这个小区对口七宝明强二小。

大部分的小区并没有优质学区支撑。

航华的问题有四个,除了板块闭塞、产品过时、学区差,最后一个就是飞机的影响。

全天都能看到起起落落的飞机。

飞机+高架的“交响乐”每天都在上演。

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有人会说七宝板块的就在飞机航道的正下方,那影响可比航华大多了。

但是七宝的教育资源和历史底蕴是航华永远赶不上的。

如果不拆迁,航华的发展就已经到头了,没有增量的资源进入。

板块能够吸引的客户也很有限,毕竟通勤上也只有板块最南边的10号线航中路站。

即便要买老破小,隔壁的龙柏显得性价比要高很多。

可见的未来里,航华依然会是闵行的“小透明”。

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小结

当然,说以上板块是弃子,未免有些残忍了。

毕竟,就算发展慢一点。

只要上海还在持续发展,资源和规划总能来到这里的。

只不过,要看买房人是否愿意,同城市的发展一起来一场漫长的等待。

上海很多有问题的板块,其实都像中原一样。

发展阶段被定格在了上海过往的时间里,进退两难。

对于错过高速发展红利的板块,在想追求时代红利已经很难了。

也许未来的某一天,这些地方会迎来一次地覆天翻的改变。

但是,这可以肯定的说,是一场非常漫长的等待。

对当下的人来说,完全没有必要。

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