9月29日上海楼市“沪七条”新政重磅发布。至今正好满月，上海楼市表现如何？对比527“沪九条”的小高峰又有哪些新表现？
申度君将从近一个月一手房、二手房成交数据与527沪九条对比，同时回顾本月新房市场认购成交情况，包括市中心豪宅、外环外项目，看看新政调控效果到底如何。
先上结论：
1、“沪七条”新政组合拳诚意满满，市场给出了立竿见影的反馈，效果超出预期！
2、二手房率先发力，10月成交总量仅次于6月（即527新政次月），排除国庆长假因素，10月行情其实比6月更好。
3、新房市场10月底真正进入状态，量价齐升，豪宅热度不断，四季度房企使出浑身解数，抓紧出货，新开盘和续销项目表现同样可圈可点。
4、在政策放开的引导下，除了传统的高端改善型热门区域，外环外不少板块也异军突起，成为市场中的黑马。按这一趋势来看，还会有惯性延续。
5、5月“沪九条”，至9月“沪七条”，主线其实是在逐渐放开限购限贷相关政策，也让上海下一步放开有所期待和想象。
01
新房：开始真正“进入状态”
首先看上海新房市场表现。
据上海中原地产统计数据显示，9月29日新政之后一个月内（930-1029）上海新建商品住宅合计成交5019套，面积约62.44万平方米。基于产品聚焦于中高端改善，因此成交均价出现上翘，达到76382元/平方米。
这个成绩单表现有多好，可以通过两个纬度对比理解：
一方面，对比新政之前一个月（830-929）成交量约29.69万方，环比大增110.3%；成交均价环比上涨59.5%。
同时，对比5月27日“沪九条”之后一个月（528-627）上海新房成交总量43.75万平方米，也有42.7%的增幅，相比均价52217元/平方米，涨幅近46.3%。
数据对比示意图
另外，10月第四周数据显示，新房成交真正进入状态，当周成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年新高。整体不难看出，“沪七条”新政之后，不仅是二手房，上海新房市场表现大有起色，出现量价齐涨的行情。
其中，豪宅市场也持续火爆，捷报频传，不少项目再现“日光”。
10月22日，合生创展旗下古北低密墅区准现房古北99，首开入市，销售超12亿元；10月27日，位于外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日再度售罄，实现58.82亿元销售额。至此，该项目已三开三罄，总销售额达215亿元，成为今年上海第二个单盘销售突破200亿元的项目。
02
僵持的外围区域开始松动
对于上海而言，外环内土地供应量有限，而外环外是新盘集中推出的区域，是楼市交易的“基石”。根据网上房地产的最新数据，上海目前新房显性库存共68915套，其中外环外共56205套，套数占比达81.55%。
来源：网上房地产
因此，外环外新房市场亟待激活。
“沪七条”其中之一就是对外环外的购房限制进一步放开，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
因为新政，现在社保满一年就可以买外环外项目，上海楼市供应“主力区域”不愁卖了。
比如位于奉贤新城的龙湖观萃，认购首日便确定触发积分，最新公布入围分46.80分。这并非个例，位于浦东金桥的象屿联发·金海汀雲台也将成为新政后又一个外环外触发积分新盘，入围分52.92分。还有闵行浦锦街道大华星樾入围分58.92分。
从当前外环外新盘陆续触发积分可看出，“沪七条”落地对于外围项目效果开始显现。
再看板块和单盘表现。数据显示，新政之后一个月（930-1029），成交量前十项目中，除了港城中环汇·云启、绿发浦江园、保利海上臻悦三个项目，其他7个项目位于外环外，其中，龙湖观萃成交225套、大华星樾、浦发唐城四期、象屿远香湖岸等项目也有100多套的成交。
（930-1029）新房成交TOP10
也正是这些项目入市集中网签，成交主要集中在浦东周康、嘉定新城、奉贤新城、宝山南大等外环外区域，成交套数大多在300套以上，跻身新政之后热门板块TOP5。
（930-1029）板块成交TOP5
市场成交量持续稳定，看房量上升，市场显暖意，开发商也加快了推货节奏。10月份网上房地产共有3次集中上会公示，合计21个项目，将推出3452套房源。在政策的引导下，外环外区域成交出现大幅放量，按这一趋势来看，还会有惯性延续。
值得注意的是，市场冷热不均的现象依然存在。比如大华星曜由于认购期间认购人数较少，开盘取消摇号，直接进行选房。
03
二手房率先发力 月成交有望冲击2.4万套
新房市场火热，与二手房市场行情回暖不无关系。国庆长假之后上海二手房始终保持较高活跃度，成交量提升明显。
官方数据显示，截止10月29日，10月上海二手房的累计成交套数来到了22755套。按照日均782套的成交量，如果加上30、31最后两天的量，整个10月的上海二手成交量大概率突破24000套，稳稳拿下2024年月度成交量的第二把交椅，也成为今年3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套的月份。
数据：网上房地产
这个数据，百分百是一个凸显市场回暖的数据，也为释放和积蓄下一波一二手房购买力提供了信心和保障。
再看5·27“沪九条”之后的6月份，上海二手房成交量达26536套。不过市场随后两三个月很快转冷，因新政利好叠加效应，10月国庆节之后的二手房市场妥妥锁定一个“反弹行情”。
具体看单日表现，6月份只有3天破千套，而10月有5天破千套，且出现单日突破1300套，这是2023年9月政策转向以来的单日新高。
6月有着完整的交易周期，并且恰好有5个双休日，端午节影响甚微；而10月受国庆七天长假、调休等干扰因素更多，尽管两月数据上有一些差距，但目前这一成绩被认为已经超越6月的表现。
背后的原因是多方面的，政策刺激是一大因素。“沪七条”中，几乎每一条都与二手房成交有关系，放开限购释放大量房票，降低首付也就是降低置业门槛，同时适时取消普通住宅和非普通住宅，且调整增值税征免年限5改2，本质上也是减少购房成本。因为挂牌房源中满二房源占比约在45%，也就是说接近一半的房源瞬间从增值税负担中解放，这恰恰验证了新政放开的精准性。
但是，我们能否就此认定楼市信心已经回归？上海楼市已经“止跌回稳”？恐怕大部分人的答案还是不容乐观。二手房交易大多是房东以价换量跑路，且挂牌量保持高位，新政之下二手行情热度能持续多久，只有时间给出答案。
04
成交热度有望持续 呼唤限购节奏持续放开
近年来，房地产调控政策放开成为大趋势。作为目前为数不多还未完全放开限购的城市之一，上海今年也是动作不断。
重点聚焦527“沪九条”至929“沪九条”，从供应端到成交端，上海是在一步步有节奏降低限购、限贷、限价、限售、流通的门槛，虽然没有做到像广州一样彻底放开，但无论是利好人群范围还是宽松力度，都是上海多年来罕见水平。
整理自929政策原文
以限购来说，从去年9月认房不认贷、到12月普宅放松、到今年1月外环外放开单身限购，再到今年5月社保5改3，同时放开单身限购（扩至外环内二手），再到此次外环外社保3改1，限购政策在一点点弱化。
限购放松、社保年数门槛降低的背后，其实是为市场做房票增量。市场的供需关系得到进一步优化，政策的引导使得购房者的信心有所增强，购房需求也得到更合理的释放。不少在售楼盘负责人纷纷表示“市场体感非常明显”。
9.29新政降低置业门槛的政策效应，确实惠及了很多“等待客群”，让这部分客群能够提前“上车”。比如有些是客户原本准备按照“527新政”社保5改3，再缴纳社保2年后买房，“929新政”后社保缩短至1年，就让这些客户群体能够提前实现购房计划。
同时，还有很多原先因首付不够需选择观望的客户，因新政之后首付比例接连下调，伴随央行降息，置业门槛和成本大大降低，都在新政后达成了置业计划。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，前期售楼处的热闹转化为提振信心的数据，不管是首次入市的刚需客户还是改善买家，近期入市都较为积极，都证明政策效果非常显著。当然，高端项目并没有彻底“熄火”，市场还保持一定温度，呈现多点开花格局。同时，他认为，这种热度不会快速消散，成交还有望保持高位运行。
“下猛药见奇效”，既然政策效应如此明显，也让购房者对上海进一步放开剩余限制措施，有所期待和想象。
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