上海这两年争议最大的产品是什么
毫无疑问就是风貌别墅
一侧是位于上海绝对核心地段并且低容积率物业的别墅产品，单看这两个指标就表明这是一个裹挟着城市极度稀缺的资源在进入市场
另一侧是伴随着城市更新的周期推进，这一类的产品开始批量的面世，关注度的提升，客户的争议点也开始涌起
“尺度感舒不舒服？”
“建筑与建筑之间好像有点压抑？”
“除了是别墅的外壳，其他还有什么？”
强势型产品也带来了批量性的争议，而这个争议在现在也差不多有了说法
争议性问题当然需要节点性的产品来回答
当风貌别墅产品进入的这两年时间，市场上出现了一款产品，确实是风貌的土地，也确实是风貌的肌理，但却带来了有点不一样的居住感觉
来自越秀外滩樾
在整个区域位置上来看，处于上海黄金三角区内
身处虹口北外滩区域，一侧是代表世界未来发展趋势的陆家嘴，一侧是代表上海历史文化的外滩万国建筑群
这样的夹角地带意味着也孕育着更多的城市文化
而另一头
整体的地块占地仅1万方，容积率是1.3，可售套数只有48套
这个指标给未来产品的打造预留了伏笔，较低的容积率决定着未来不会存在高低配
也正是这一个窗口，越秀撕开了一个大口子
01
在上海看过这么多个风貌项目，有些项目的口碑不好，最核心的问题是什么
其实是在项目规划时候，前端思考的放弃
有的项目是因为：已经这么好的地段了，然后又是别墅产品，产品上不用怎么花力气应该就能卖
有的项目是因为：风貌有这么多严格的控制，很多东西没办法动，那索性设计上就躺平好了
是的，没错
之所以有这么多争议，其实就是很多项目基于这样的“想当然”，所以拿出了“敷衍”的产品
而这样的结果当然就是被市场所不认可
而越秀外滩樾的规划逻辑反而显得有点奇特
对于这样的地块而言，越秀的注意力没有放在别墅身上，反而落脚在“社区本身”
是的，越秀承接这块地而言思考的第一件事就是
做一个完整的社区
为了实现这个目的，在整个地块原始历史肌理之上，越秀大胆的拔掉两栋楼
这件事的目的，就是为了创造一个会所
这是越秀在这个项目上的第一个执念，并且把会所放置在社区入口，从而结合入口以及整体的联动拥有一个完整的动线体系
对于别墅而言，拥有会所的本身就意味着相对于私密的生活环境，会所还能提供服务、对接资源，从而让别墅的居住体验得到放大
但是这其实还只是其次，也只是越秀执念的开始，我们可以窥视下因为联动规划所创造的生活感
规划示意图，最终以实际交付为准
会所衔接入口只是横向的规划，在竖向的垂直规划上来说更加复杂，一层在入口处创造出一个硕大的景观节点的同时
我们看到负二层匹配一个下沉式庭院，并且衔接整个地下空间，越秀外滩樾的地下整体规划也就意味着，会所的触角可以从地下室开始
另外非常大胆的将泳池区域内嵌在B3空间
所以各位可以发现，泛会所空间体系在整个项目的存在本质上更像一个枢纽场
规划示意图，最终以实际交付为准
不仅通过各个截点的打造史无前例的分化出了三个会所体系：会所+门头二楼会客厅+地下泛会所
整体面积超过2500平米
会所不仅面积大，功能设定上还要做到更好用
门头二楼会客厅作为业主的公共社交空间，B1层的泛会所里满足家庭日常互动交流，B3康养运动空间的设计也带来了极大的便利
更重要的是，结合景观，结合动线，会所体系也串联起了整个社区
这让整个社区的规划可以演变成：
主入口处15米高的下沉庭院空间，作为整个项目透气的“眼”；
效果示意图，最终以实际交付为准
再围绕这个庭院空间，生长成了地下三层的会所空间；
会所在地下一层与特别设置的艺术展廊——地下光厅连通，让艺术与生活完美融合；
在地下二层则直达地下车库，与别墅的地下归家大堂相连通；
地下三层就是会所主体，通过下沉庭院进行采光，错落有致的布局环绕其间，保证采光的通透和视野的幽静
共同营造出既独立又相互呼应的奢华体验
这件事多重要，因为在风貌别墅，甚至对于别墅小区来说，都是绝对性的稀缺
大多数别墅因为过于强调私密性和有天有地的资源占有性，几乎没有社区动线可言
但是在越秀外滩樾的本体内，很重要的是拥有别墅逻辑的背景下，还赋予了小区豪宅礼序
传统大平层产品的豪宅礼序能够在别墅物业中得到完整的还原
效果示意图，最终以实际交付为准
从而让业主不论是自我的私密，还是圈层的社交，或者高端的服务，业主想要的状态都能够得到满足
这是一开始整个规划创造所赋予的整体内涵：少能胜多，小能胜大，让时间与人成为社区的主体
所以当下越秀外滩樾相比较其他竞品而言最大的突破，就是在前端规划融入巨量思考
效果示意图，最终以实际交付为准
项目其实从这一刻开始显得不同
这也是整个外滩樾给到我的最大感受
首先，走近社区主入口，约1吨重的电动仿铜门、4米宽超白巨屏玻璃映入眼帘
这种豪宅规制的门头设定不仅弥补了社区大堂的空缺，更是让风貌别墅的私密性得以保全
与此同时，正是基于整个项目巨量的思考，以及拥有拔掉两栋楼的魄力和勇气，整个社区规划也充满着无数的微雕式的规划细节
规划过程示意图，最终以实际交付为准
因为在每个细节上都优化一点点一点点，最后叠加在一起，换来了一个非常可喜的成果
就是在社区内的别墅物业大量的以双拼和三联排的模式存在
整体的居住品质感和尺度感得到了最大程度的保全
效果示意图，最终以实际交付为准
所以此时此刻我们再来看越秀外滩樾的总平图
在上帝视角下的平平无奇，其实背后已然拥有体系化的改变
从而规避了绝大部分风貌产品的硬伤，以及放大了一个豪宅社区该有的居住礼序
02
如果说规划上的投入使得越秀外滩樾拥有豪宅的生活理念，而整个立面的风格呈现则代表着越秀对于城市和地段的理解
可以先给大家看下效果图
效果示意图，最终以实际交付为准
是不是和大家印象中风貌别墅的感觉不太一样
是的，越秀这次的产品力表现，除了重塑了社区体系之外，另一个重大性的突破是
对于沿街建筑，溯源海派建筑的立面形态
保留和优化代表性的建筑构件，形成连续、完整的海派石库门城市界面
越秀仔细研究了之前地块内的现存风貌建筑本体，将它们中具有代表性的构件
比如石库门门头装饰、窗台和窗楣、机平瓦屋顶，都进行了样本的保存和修复
对于其他的风貌构件，比如镂空露台栏杆、窗台和檐口的线脚等等
在复刻其历史风貌的基础上，对它们进行提升和优化
而内部建筑，存在着某种特殊的创新
效果示意图，最终以实际交付为准
在“旧”的基础上，发扬多元共融的海派文化优点，结合现代新生活的要求
创新使用了弧形玻璃、圆弧转角落地窗等现代建筑立面与传统风貌相结合造型手法
创造出优雅而时尚、厚重而轻盈、包容经典海派特色与现代居住理念的立面
规划示意图，最终以实际交付为准
另外在规划细节上也做到颗粒度非常的细
小局部的内退以及建筑宅边和景观的处理，不仅消磨了院落和公区的边界
更加重要的是，让建筑本体不再那么生硬，和景观融为一体，保证了私密性也放大了居住品质
效果示意图，最终以实际交付为准
所以细看越秀外滩樾的整体产品品质规格相当高的原因就在于此
另外，为了让整体的社区保持统一性，整体的立面内外还花了很多心思做融合
在设计阶段，对砖的排布和尺寸进行精确计算，以确保与整体风格和谐
烧制过程中，对色彩、纹理和异形砖的排列经过反复修改，以确保砖墙立面的完美呈现
而在内外小区的秩序统一上也可以看到
将符合现代居住美学的南侧玻璃进行统一落地定制，另外也同步拉通了能够在新旧建筑间的装饰线脚
对于越秀来说，这一次的目的，就是在当下风貌建筑体系里输出一个灯塔式的项目
03
所以我们怎么来看待越秀这个产品
这其实也就回到我们文章开头的那个问题，关于风貌别墅产品为什么会有争议
一个重要内核是，几乎所有的风貌别墅产品在规划上都有很浓重的上帝视角
什么是上帝视角
就是在设计的时候以俯视的角度来规划一块地
当设计的时候太过于上帝视角，下意识的设计动作就是画强排，做资源占有，然后也因为规划的限制放弃了很多细节的处理
但是在越秀这个项目，我看到了在规划上的人视角
在整个设计语言上，以一个人的身份，以仰视的角度来看待项目，从而规划整体的设计语言
这也是为什么我们看到如此多的设计细节
不论是整个会所体系衍生出的豪宅礼序，还是对于立面风格不一样的产品解读，包括注意力渗透到一块砖一扇窗
这些都是非常容易在上帝视角被忽略但是人视角无比重要的元素
为什么风貌别墅需要人视角
我们不妨溯源下风貌别墅的文脉历史到底是什么
一块土地之所以具备文化拥有底蕴，一个很重要的内核并非土地本身，而是时间
是在这土地之上，大量来往于此的人在此生活停留，并且所创造出的人生
所以风貌别墅最需要的，其实恰恰就是人视角
在人视角下，建筑裹挟着过去时光，但又能给人带来什么样的未来生活
在这样的核心地段，面对的都是城市塔尖人群，全国各地的新贵来到于此
这些人热爱上海的过往，但是更加期待在这扎根创造出更美好的未来
他们对于风貌别墅的挑剔不是在挑剔其他，而是希望能够为自己挑剔出足够好的未来
我一直定义越秀外滩樾的产品是一种新风貌的表现，因为本质上风貌代表的不是一种风格，应该是一种生活
一个能够继往，但更能够开来的生活
04
关于风貌这道题，本不该成为争议
这应该是一个城市核心地段之上，城市新贵和地脉文化的一次双向奔赴
未来上海的风貌产品会如何发展我不得而知，希望从越秀外滩樾开始，这样的社区理念能够更多的传递和渗透
从而真正成为能够穿越周期，塔尖资产该有的模样
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5645篇原创文章
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