在二手房买卖中
大家为图省事和出于专业方面的考虑
常通过房产中介公司进行交易
△图源网络，侵删
但因中介服务费
引发纠纷的情况屡见不鲜
这不，近期卖房的张女士
在房屋交易成功后
迟迟未向中介公司付清中介服务费
在双方协商过程中
中介公司的法定代表人在微信表示
不收取中介服务费了
那么张女士是否还需支付该费用
一起来看看，法院怎么判
案情回顾
2024年3月24日，A市房地产营销策划有限公司（以下称：A市房产；丙方）作为中介，促成了卖方张玫（甲方）与买方李丽（乙方）以人民币一百一十五万元的价格成交了一套房产。当日，三方签订了编号为：0000666的《房屋买卖合同书》。
签订的《房屋买卖合同书》第七条载明了：丙方为甲、乙双方提供中介咨询等服务，甲、乙双方同意向丙方支付中介服务费，中介服务费为房产买卖总价款的2%，总金额为人民币23000元。在合同签订当日，由甲、乙双方各支付50%给丙方。
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合同签订后不久，张玫以中介服务费过高为由，在2024年4月19日，通过微信与A市房产法定代表人赵琳就中介服务费优惠问题重新协商。期间，双方僵持不下，赵琳便通过微信语音回复张玫：“我们老板说11500元中介服务费不要了，免费帮你办理，让买家开开心心地住进去！”张玫对此，并无异议。
案涉房屋过户手续办理完毕后，原告A市房地产营销策划有限公司于2024年9月20日以被告张玫尚欠中介服务费人民币11500元为由提起诉讼。（文中公司名、人物名系化名）
法院审理
荔浦市人民法院依法审理认为，本案的争议焦点为：买卖双方与中介公司签订书面合同后，卖方与中介公司法定代表人通过微信重新达成的协议，是否有效力？
首先，原告、被告于2024年3月24日签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的合同。其次，A市房产法定代表人赵琳于2024年4月19日通过微信对张玫作出免收中介服务费的表示，法院认为，赵琳作为A市房产的法定代表人，其作出免收中介服务费的表示，是以公司的名义履行职务的行为，并非以个人名义从事的民事活动。
根据《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款的规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”《中华人民共和国公司法》第十一条第一款的规定：“法定代表人以公司名义从事的民事活动，其法律后果由公司承受。”故，双方在微信重新达成的协议有效，原告A市房产应对其法定代表人的行为承担相应的法律后果。因此，对原告诉请支付的中介服务费11500元，法院不予支持，该判决现已生效。
法官提醒
如今，越来越多人通过微信订立合同。微信聊天约定是一种新型合同形式，其合同有效，受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条的规定“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式”。本案中，中介公司的法定代表人在微信聊天中作出免收中介服务费的表示：一是基于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。二是能够明确微信聊天的双方就是书面合同的当事人。三是微信上重新达成的约定能够确定双方的权利义务关系。四是不违反法律法规和公序良俗。五是在之前签订的书面合同中，没有约定禁止通过其他方式对合同进行变更。所以，本案在微信上重新达成的协议可以视为对书面合同的变更或补充。
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那么，在房产交易中，如何避免因中介合同引发纠纷？大家可以关注以下几个方面：
签订合同前
谨慎选择中介机构
充分了解中介机构的资质和信誉，确保中介机构具有合法的营业执照和房地产经纪机构备案证书，可通过相关部门网站查询，也可以向有经验的人咨询，或者在网上查看评价。
明确合同条款
建议重点关注以下条款
服务内容：明确中介机构应提供的具体服务，如房源信息提供、看房安排、价格协商、合同起草与审核、办理过户手续等。
费用标准：确定中介服务费的金额、支付方式和时间节点。要注意是否有其他额外费用，如评估费、贷款手续费等。
违约责任：约定买卖双方和中介机构在违约情况下的责任承担方式，包括违约金的数额和计算方法。
签订合同过程中
确保合同的合法性和有效性
合同建议采用书面形式，内容应当符合法律法规的规定，并由买卖双方和中介机构签字或盖章。对于重要的条款，可以要求加粗、加下划线等特殊标识。同时，要注意保存好合同的正本、副本，以便留存备查。
保留相关证据
在签订合同过程中，要保留好与中介机构的沟通记录、邮件、短信等证据。如果中介机构有口头承诺，要及时要求其以书面形式确认。对于合同的签订时间、地点、参与人员等信息，也要进行记录，以便在发生纠纷时能够证明合同的签订过程。
合同履行过程中
严格按照合同约定履行义务
买卖双方和中介机构都应当严格按照合同约定履行自己的义务。如果一方未能履行合同义务，应当及时通知对方，并采取合理的措施避免损失的扩大。在履行合同过程中，要注意保留相关的证据，如付款凭证、房屋验收报告、过户手续等。
发生纠纷及时沟通解决问题
如果在合同履行过程中出现问题，各方要及时进行沟通，寻求解决方案。如果无法通过沟通解决问题，可以考虑通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。
相关法条链接
《中华人民共和国民法典》
第六十一条 【法定代表人的定义及行为的法律后果】依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。
法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。
法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。
第五百零九条 【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第九百六十一条 【中介合同定义】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十三条 【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
《中华人民共和国公司法》
第十一条 法定代表人以公司名义从事的民事活动，其法律后果由公司承受。
公司章程或者股东会对法定代表人职权的限制，不得对抗善意相对人。
法定代表人因执行职务造成他人损害的，由公司承担民事责任。公司承担民事责任后，依照法律或者公司章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿。
文 字：潘禄敏 蒙 莹
编 辑：蒙 莹
初 审：杨子宸
复 审：欧阳芳
终 审：莫德远
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