2024年10月25日，深圳市人民政府办公厅发布关于印发深圳市工业及物流仓储用地容积调整管理规定的通知。

2024年10月24日深圳市人民政府办公厅印发《深圳市工业及物流仓储用地容积调整管理规定》（以下简称“产业提容新政”），是继2019年印发《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》(以下简称“原产业提容政策”)后，总结5年实施过程中出现的新情况、新问题，在适用范围、审批流程、产业监管、拆除要求、衔接最新政策、退出机制等方面进行修订，以便更好地适应产业发展的新形势和新要求，合一针对重点内容及影响进行解读分析，具体如下：

一、重点内容解析

1、全部建成并完成规划验收满2年条件“五变八”，规范原农村合法土地产业提容

在原有适用范围即“招、拍、挂、更新及土地整备置换地”五类用地，增加原农村集体经济组织留用土地（即非农建设用地、征地返还用地、留用土地三类用地）须符合已全部建成并完成规划条件核实（规划验收）满2年后，才可申请产业提容，对于其他已签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同）或已办理不动产登记，但不属于闲置土地或闲置已处置完毕用地不受该条限制。此条将进一步规范原农村合法产业用地在土地合同签订环节便申请产业提容的行为，可以看出政策主要针对项目建成投产后有实际提容需求的产业用地。

适用范围分析表

不适用范围情形

2、进一步完善产业监管审批流程，强化产业监管内容

“产业提容新政”在“原产业提容政策”上进一步完善了产业监管审批流程（具体详见以下流程图），完成规划审批后需由区产业部门将产业发展监管协议和需补足的建筑面积的处置方案报区政府审批，同时明确由市工业和信息化局牵头制定产业发展监管协议示范文本，监管协议将明确约定相关租赁要求，新增的分项建筑面积建成后应按产业发展监管协议的约定使用。

新旧政策审批流程对比图

3、按生效法图或“深标”测算审批后，通过“空地新建、改扩建、拆除建筑后建设”提容

“产业提容新政”明确规定“地块容积及容积率原则上应根据生效法定规划确定。如需对生效法定规划进行调整的，原则上以宗地为单位，依据《深圳市城市规划标准与准则》，综合考虑产业发展需求、相关影响条件、片区整体风貌及容积转移、奖励等因素研究论证，按程序批准确定”。具体可利用以下途径进行提容：

（一）利用已批未建用地进行建设，以及部分建成、已建成用地利用剩余空地进行建设。

（二）对现有厂房及配套建（构）筑物进行改扩建。

（三）拆除部分或全部建（构）筑物后建设。

（四）综合运用上述手段。

值得注意的是，拆除的建（构）筑物建成时间应大于10年（含10年）。拆除的建（构）筑物面积不得超过合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%，但面积大于5万平方米且合法已建容积率在1.0以下（含1.0）、因公共利益拆除、因产业发展需要并报区政府批准等三大原因，拆除面积不受本款规定的拆除比例限制。

因此，希望争取拆除全部建（构）筑物后建设的项目包括三大情形——

1)宗地面积大于5万平方米且合法已建容积率在1.0以下（含1.0）；

2)因公共利益需要拆除部分或全部受影响的建（构）筑物的；

3)因产业发展需要（企业技术改造、扩大产能等）在取得市相关部门同意后并报区政府批准。

同时为支持企业连续性生产，明确经区产业部门认定，拟拆除建筑可保留作为过渡性生产用房使用，由区产业部门等相关单位做好相应的监管工作，但需在申请办理规划条件核实前完成拆除。

4、土地使用权期限和起始日期维持不变，新增加建面不得转让，新增厂房及仓库无需补缴地价，应移交未移交部分按两倍地价缴纳

“产业提容新政”原文：“工业及物流仓储用地容积调整后，新增的分项建筑面积不得转让。”“经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房、仓库建筑及相应辅助设施（物业用房、配电用房等）不计收地价；无偿移交政府的建筑面积产权归政府，不计收地价”，其余建面按深圳市地价测算规则的相关规定缴纳地价。值得注意的是，产业提容需无偿移交新增建面15%的建筑面积或该部分建面按照基础容积率换算的土地面积给到政府，移交的用地面积不足的，需补足相应建筑面积至贡献基准（下文称“需补足的建筑面积”），若该部分无偿移交建面权利人选择自行持有，应按不得转让条件市场地价的两倍支付对价。

5、给予一年的政策衔接期限，促进项目实施

另新增已按规定办理容积调整后再次申请容积调整的，由区产业主管部门组织对调整的合理性、必要性进行充分论证，在取得市相关部门同意后，报区政府批准实施，但工业及物流仓储用地容积调整的贡献基准上浮至20%。

6、明确不同类型产业地可相互转换并允许申请提高容积

政策原文：因规划调整，普通工业用地、新型产业用地、物流用地及仓储用地之间相互转换并申请提高容积的，涉及的贡献标准、产业监管、产权限制等可参照本规定执行。

二、政策影响及意义

1、作为存量低效用地盘活路径之一，产业提容路径聚焦优质产业空间供给，进一步支持制造业高质量发展

产业提容路径具有增空间（按法图或深标测算提容）、贡献少（贡献15%建面或建面按基准折算用地面积）、审批快（重点在区管理局审批规划调整方案及区产业部门产业审查）、免地价（新增工业厂房、仓库建筑及相应辅助设施无需补缴地价）等特征，重点聚集已签订土地合同且不涉及闲置的产业地，提高优质产业空间的供给，支持实体经济及制造业企业高质量发展。

2、对于位于工业区保留提升区等不符合拆除重建类城市更新工改工政策的项目提供部分拆除重建甚至全部拆除重建改造机会，进而实现产业地资产增值

由于拆除重建类城市更新项目进行工改工，受到较为严格的政策及规划限制，如建成年限大于15年（工改M1需在2009年12月31日前建成）、不位于工业保留提升区、改造面积至少大于1万㎡等。而产业提容申请条件则相对较为宽松，仅需满足签订土地出让合同及不涉及闲置（或闲置处置完毕）条件，因此对于产业用地想提高产业空间以满足产业需求及资产增值的权利主体而言，产业提容路径无疑是较为优质的选择。

3、拆除重建类城市更新工改工与产业提容对比

三、新旧政策对比

撰稿人：肖巍

内容来源：

深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市工业及物流仓储用地容积调整管理规定的通知

https://www.sz.gov.cn/gkmlpt/content/11/11663/post_11663525.html#749

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