洞见 | 国土空间规划视角下，城市空间运营与绿色资产增长|aecom|国土空间规划|城市地下空间|城市空间|城市规划|绿色资产|规划设计|运营

过去40年，中国将大量自然资源转化为城市资产，形成了以城市为中心的资产集群。面对经济下行压力，政府需通过盘活存量资产、创造资本流动性来减轻财政压力，城市规划设计因此成为实现资产优化配置的关键工具。同时，城市开发正迈入绿色效益导向，包括建筑节能管理、打造绿色交通体系等。

AECOM高级副总裁刘泓志认为，要实现这一目标，城市规划设计应跳脱传统路径，积极探索包括金融与科技的技术融合路径，并在规划阶段推动空间运营助力资产保值增值、营造绿色资产创造城市新增长，以实现从保护资源到创造资产、从盘活资产到创造资本的转变。

在本文中，我们将基于此深入分享，并以AECOM的实践项目为例，展示如何通过城市规划设计实现资产的优化配置和价值提升，进而推动城市的绿色发展和经济增长。

资源导向及资本扩张阶段创造出巨量城市固定资产，其中公共空间作为重要的资产之一，因过去未经运营难以产生经济效益，导致无法量化评估，缺乏价值要素的流通性。因此，在当下城市发展的存量阶段，城市规划设计的目标，应从原先的服务城市基础设施的搭建、创造有效固定资产、形成资本性增长，到服务城市基础设施的运营、创造持续正向收益、形成运营型增长。

城市空间运营的现状

城市资源主要包括土地、文化、政策、数据、时间等，通过市场配置、行政配置、空间配置三种路径对资源进行优化利用。城市空间运营可以运用这三种资源配置手段，优化需求结构、提升供给效率、提供资源供需平衡的物理和制度基础，从而将资源、资产、资本形成闭环，促进资源要素有效流动。

资源配置优化的三种基本路径

城市发展还取决于资源要素的质与量、可交换性、匹配机制。规划设计所能做的主要在于助力资源要素本身的提质增量、转化资源要素为可量化可交易的空间权益、为资源要素的配置机制创造高效的空间条件。

*促进资源要素流动是城市发展的要务

AECOM认为，将城市规划设计与城市空间运营相结合，即设计结合运营模式，能够促进城市资源的有效利用、资产增值和资本流动，同时保持城市基础设施的高效运转和公共服务的高质量供需平衡，最终令城市实现资源配置的最优化，推动可持续发展。

2020年4月9日，中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见也指出，土地、劳动力、资本等均为要素，且应加快要素价格市场化改革，健全要素市场运行机制。要素市场化如今已从过去资源导向的土地经济阶段，转为产品导向的空间经济阶段，未来将迈入场景导向的数字经济。

这意味着，从资源利用来营造资产的视角下，公共空间可通过经营性或资产化利用，放大公共空间资产变现能力；推动多主体开发以创造公共空间投资对社会资本与市场活动的吸引力，以及结合科技与金融工具，探索新的空间生产模式与商业模式，创造资产收益。

国土空间规划是建立国土空间资产体系、支持国士空间管理的重要依据，因此从这一视角出发，可将城市资源放大并整合到自然资源，优先服务于空间资源到空间资产的保值增值，最大化国土空间的治理效能。

针对中国的国情，当前国内已经建立起了成熟的实现空间全要素导控的、三类五级四体系的、中国特色国土空间规划系统。

国土空间规划体系为空间规划转型提供了新的机遇，即建立资产体系，促进资产保值增值的三方面空间运营条件，强调城市空间从规划管制的刚性服务转变至盘活资产的软性服务：

从扩大增量到盘活存量：将土地资源创造的全民权益，从城镇建设放大到自然资源，从资本增长转变到运营增长；
从保护资源到创造资产：确保国土空间资源的保值增值，将所有可生产要素进行价值评估，创造资产化途径与资产收益；
从规划编制到空间生产：空间结构的发展不是为形成固化结果，而是创造权益及要素可流动性，是资产价值持续增长的空间基础。

基于上述理论，在如今中国城市发展呈现自然保育、城市更新、绿色资产、产业转型、智慧建设、乡村振兴六大趋势的背景下，空间规划系统也迎来了诸多发展机遇。

党的二十大明确提出转型发展的战略信号，中国城市开发模式开始向“综合绿色效益导向”(ESG) 发生转变。AECOM一直致力于绿色生产力导向的全维提升，优化城市空间的软性服务要素，匹配资本市场的需求新趋势。

城市规划设计是满足公共服务供需关系的空间系统，城市资产运营是确保公共资产保值增值的操作系统。这两者结合才能使得城市空间有更高的品质，和可量化价值实现。

以规划设计创新带动传统城市产业与商业模式转型，以设计创新能力联结市场创新需求+科技创新产品创造资产价值增长；
城市规划设计从创造资产扩张向创造资产收益转型，设计+科技+金融的市场化模式将成为必然趋势；
通过空间资产化运营导向的城市发展框架，打造资源-资产-资本(现金流)的通路，和市场化空间产品+开放式运营平台的新生产模式。

基于此，针对规划设计+资产运营的三条创新路径，也能够助力城市开发模式从传统土地资源融资模式向绿色效益融资模式转变。

早期面对环保议题，我们的关注点在于加强对资源的控制，通过控制排放等方式来提高环境品质，任务重，效益模糊。碳价体系的出现，使得碳资源可以被量化，同时奠定碳资产增值、以及在资本市场流通的基础；碳行动成为应对气候变化的关键手段，让被保护或投资的环境品质，成为可定价的新资产并创造出可流通的新资本。

AECOM认为，以碳行动贯穿资源-资产-资本的绿色空间全要素循环通路，转化绿色空间运营的公益属性为投资属性，成为城市空间治理的关键手段。

营造绿色空间。过去公共空间品质不足、使用率低、维护成本高，成为负资产及财政负担，应以更高的效益合理化巨大的城市基建支出，创造出更好的公共空间品质与运营条件。
绿色效益定价。资产导向的空间治理，旨在建立社会价值评估框架、实施“社会价值”量化，将绿色空间规范、高效转化为社会资产并将城市绿色空间投资的社会效益货币化计算：即通过分类设定可衡量的指标，再进行细化，并锚定等价物，然后进行类比，可以计算出价值，进一步吸引社会资本投入。
优化公共投资。利用社会价值评估货币化，将绿色空间资产价值与投资逻辑直接挂钩，明确指导公共投资决策。

AECOM认为，要实现绿色资产价值的关键路径，即绿色空间资产价值的货币化评估，需要将城市治理逻辑从线性逻辑转为闭环逻辑。