近日,市资规局公示了一份规划调整公示,一石激起千层浪!

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整体上看,这次调整,有利有弊,并不是有些自媒体所说的天塌了,多少有些哗众取宠。

公示的修改理由为:

降低轨道线路对片区地块的切割,优化用地布局,激发片区活力,推进片区开发建设,实现差异化发展。

来看下地铁规划示意图,顺着长望路和西二环、金星路敷设,贯穿了整个片区。

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公示的修改意图为:

涉及市委市政府周边地区、观沙岭片、望岳片控规观沙岭20个地块,面积约40公顷。规划拟调减片区商业用地,并与周边片区统筹布局社会福利设施用地、公共交通场站用地,将文化设施用地与公园绿地、社会停车场用地混合;适当优化城市支路,调整绿地边界。

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具体修改的内容如下,逐一看下:

1.两块地商改住

16号地块,容积率由6.4变为了3.2,商业比例从55%变为了4%,而且住宅与商业是分开的,当然后期根据情况也是可以融合在一起,比如说观云。

16号地原来控高是200米,现在是140米,整体来说,密度降低了,没有原来那么压抑了。

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19号地江山境三期西北角地块,由纯独栋写字楼,变为纯住宅,容积率从8.4调低为3,比江山境三期的容积率还低,这对江山境是一个利好,整个地块变成了纯住宅用地。

作为一定的补偿,江山境三期北侧的文化设施用地,改成了商业用地,限高24米,容积率1.5,体量不大。

2.控高的变化,11号地块限高从80变100,还是正常的高层,不是超高层,而且容积率没有变化,这样的话,小区的布局空间会更大,这点并非利空。

北侧的公共设施(公交枢纽)用地改成了绿地,降低了11号地的不利因素,这是明显的利好。

3.医院用地改为住宅

长望路北侧的医疗用地+社会福利用地改为容积率仅1.1的住宅。这点显然是利空,公共设施减少了,增加了住宅的供应。

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关键是这个住宅容积率只有1.1,预计将以洋房别墅为主,是观沙岭独一档的产品形态,再加上紧邻岳鞍阁公园,到8号线地铁口也不远,如果品质也做到位,将是非常稀缺的城市别墅

整体来说,核心还是降低了商业的体量,提高了住宅的供应,目前的行情下,住宅都难卖,更别说商业了,商业降低了,开发商拿地意愿更高,开发速度会加快,但是会降低片区的能级。

这样的话,老左之前的测评文章都需要修正了,至少之前地块的稀缺性在一定程度上有所降低。

所以,在长沙买房子,要看规划,但是不能只看规划,所有的规划在落地之前都有可能调整!

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