深圳第四代观山住宅【远洋观山海售楼处电话：400-889-3221【预约☎】利弊(优点、缺点)分析,一文读懂，在售户型和价格！

【远洋观山海】

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前言/INTRODUCTION

远洋观山海虽然名为观山海，但是基本只能观山，不能观海。容积率很低，只有2.65，这跟之前动不动五六十层的新房定位有些不符，让人有一种深圳要往第四代住宅发展的错觉，未来新房不光要卷使用率和品质，低密度也可能是未来趋势，位置在老前海，泛海城市广场的旁边，整体面貌不如新前海，但是胜在居住氛围相对好一些，以前大家都愿意投资未来，但是现在的人更愿意买现在，现在的生活才是自己的！

整体面貌，强于前海北片区，弱于前海核心区。曾几何时，附近不远处的佳兆业前海广场，都曾经是神一样的存在，如果出现了这种低密度新房，对周边二手房，会有影响。所以豌豆会去强调及时把握置换截点，熊市该斩仓就绝不能犹豫。

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南山前海，远洋观山海计划在今年12月份入市，将首推1栋跟2栋，共550套房源，面积有95㎡的3房2厅2卫，108-115㎡的4房2厅2卫户型，另外后面会加推113㎡的4房2厅2卫，138㎡的4房3厅2卫户型（专梯入户），目前营销中心暂未开放，具体价格还没出来，预估总价7字头起。

目录

1、基础数据

2、项目介绍

3、实景情况

4、项目对比

5、优略势分析

6、项目配套

7、项目总结

01.基础数据【远洋观山海】

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开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）

物业公司：待定

物业管理费：7.8元/㎡

总占地面积：约3.62万㎡

总建筑面积：约19.5万㎡

容积率：2.65

绿化率：30.85%

产权年限：2023.5-2093.5年（70年）

总户数：870户

总栋数及楼高：10栋，17-25F

梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户

层高：1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米

停车位：987个

车位占比：1:1.34

交房时间：待定

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远洋观山海

【远洋观山海】共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

建面约95㎡竖厅3房2卫

约108-110㎡竖厅双龙抱珠4房2卫

约113㎡竖厅4房2卫

约115㎡横厅4房2卫

约138㎡竖厅4房（可改5房）2卫

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01.

95㎡3房2卫

竖厅格局，客厅3.5米开间，S墙设计预留冰箱位，3个卧室分别做到了3.6米/2.8米/2.8米的宽度，主卧、1个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东北朝向。

02.

108-110㎡4房2卫

竖厅双龙抱珠，客厅3.5米开间，4个卧室分别做到了3.7米/3.4米/2.8米/2.6米，主卧、2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。

03.

113㎡4房2卫

竖厅动静分区户型，U型厨房，餐客厅一体，主卧和一个次卧L型双面采光，客厅和一个次卧阳台连通，宽敞实用。

04.

115㎡4房2卫

横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。

04.

138㎡4房2卫

竖厅南北通透格局，专梯入户，客厅6.1米开间，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3.25米/2.9米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），阳台主朝西南向。

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03.实景情况

远洋观山海

04.项目对比

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远洋观山海

01.

同开发商项目

和【远洋观山海】同一开发商的有：远洋天著华府、远洋新天地家园

02.

新房对比

和【远洋观山海】成为竞品的新房：金众云山海

03.

二手房对比

和【远洋观山海】成为竞品的二手房：以下内容包含最新成交价格、租金情况

泛海拉菲、汉京九榕台、佳兆业前海广场

【泛海拉菲】

卖房：

73平3房约675万元，（2023年9月）

租房：

73平2房约7500-8000元，

77平2房约7500-8000元

【汉京九榕台】

卖房：

186平4房约1790万元，（2024年7月）

188平3房约1700万元，（2024年6月）

176平4房约1555万元。（2024年4月）

租房：

164平4房约26000-28000元，

175平4房约26000-30000元，

【佳兆业前海广场】

卖房：

77平2房623万元，（2024年9月）

137平5房1180万元。（2024年8月）

租房：

77平2房7000-7500元，

85平3房7500-8000元

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05.优劣势分析

远洋观山海

优点：

1、交通便利，距离地铁站不算太远，开车走主干道也相对方便

2、低密度社区，容积率仅2.65，背山面水，舒适度高

3、纯商品房小区，居住人群非常纯粹，总共870户，没有回迁房、公租房、安居房、人才房等，圈层纯粹

4、户型设计还算不错，主卧和一个次卧L型双面采光

不足：

1、有噪音影响，临近兴海大道，会有货车通过

2、部分户型西向，有西晒问题，比较燥热

3、位置不够核心，居住便利度和地段价值有所欠缺，毗邻大南山，属于南山中心区荔湾板块，靠近前海妈湾片区和蛇口片区

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06.项目配套

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远洋观山海

地铁：

「观山海」到环中线（5号线）荔湾站约800米，步行15分钟内可以到达A口，荔湾站搭乘5号线北上铁路公园站可换乘15号线，持续北上可达前海、宝中、西丽枢纽、深圳北站等核心地带

南下赤湾，可换乘2号线到蛇口、后海、华侨城等核心地带

陆路：自驾方面，临近【前海路】、【月亮湾大道】、【兴海大道】、【沿江高速】。另外今年底妈湾跨海通道将建成开通

区块价值：【荔湾】——位置算不上好，但是属于前海合作区范围，临前海核心区

商业：

自带有6000㎡的社区商业，一路之隔的泛海城市广场购物中心，周边15分钟车程内还有海上世界，K11购物艺术中心，前海卓悦INTOWN购物中心，前海壹方汇，山海会员商店，前海壹方城等大型商业中心

生态人文：

临近大南山脚，自然资源不错，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等生态和文娱配套

教育：

远洋观山海紧挨着的西北侧地块规划有1所36班制小学，目前还没有对外公布是什么学校，根据南山区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里

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医疗：

社区距离【深圳市蛇口人民医院】6.1公里，开车出行20-30分钟车程

总结/SUMMARY

远洋观山海适合预算在800万以上，居住2-6口，在前海、后海、科技园板块上班的刚需兼改善型群体

老前海片区整体目前都比较老旧，这个项目属于低密度的住宅，又是新房，将会是很多有一定阅历的人的心头好，虽然地段不在前海核心，但是目前已经初步具备生活氛围，对于一些有家庭希望有居住舒适度的群体来说，是一个利好！

产品设计有一定优势，只要定价不高，不仅有安全垫，甚至也可能会有一定潜力，至少产品内卷周边老二手房没有问题。

远洋观山海家园