我跟你们打个赌，房价反转最快在今年年底，最迟在明年年终。咱们就拿全球房价变化的历史数据来说，过去三年，世界主要国家的核心城市，其房价的上涨态势，从来就没停止过。从 09 年全球金融危机到现在，全球 26 个主要国家的整体涨幅，大约在 75%左右。虽说在这个过程中，存在阶段性的涨跌，但最终都会回归上涨的趋势。
前段时间，全美房地产经济协会的数据披露，他们目前售出房屋价格的中位数已接近 42 万美元，这已是自 99 年以来的最高水平。再瞧瞧欧洲，22 年美国开始暴力加息后，那边的房价受到持续冲击，出现阶段性下跌，但把时间拉长看，整体的上涨趋势不变。就像葡萄牙，从 17 年到 23 年，每年房价上涨 9.2%。还有日本东京，目前已涨破 30 年的房价历史纪录，而且由于价格上涨，很多房东开始惜售房子，市场上能买到的房子数量越来越少。
话说回来，全球有没有下跌的？肯定有，除了咱们，还有韩国。自从韩国 23 年自破全租房的泡沫后，全年跌了 15%左右，可在 23 年之前的五年，人家经历了 93%以上的涨幅。再看看今年的新闻，7 月 10 号又开始上涨，还创了历史新高。
这些地方房价上涨的核心其实就两个。
第一是高通胀率，在之前全球经济放缓的情况下，大多数国家都采取了货币超发，这带动了资产价格的上涨，这其实很好理解。
第二点是什么？就是供求关系发生了变化。任何一个地方，一旦长时间供应远大于需求，那肯定得跌，但要是长时间供不应求，那就必然得涨。比如澳大利亚、新加坡，一边是持续的人口流入，另一边是供应量下滑。再比如美国，年度的开工量大概只有 150 万套左右，远远无法满足市场需求。
说回咱们，从上半年开始，政策就已经有了明确的转向。截止到九月底，咱们 M2 的余额接近 309 万亿，这什么概念？咱们国家现在发行的货币将近一半，比美国和欧元区加起来还多。那为什么过去几年大家没感觉到明显的通胀？是因为发行的货币没有充分流通，被堵在了某个地方，这跟货币发行的机制有关。货币不是直接发到咱们每个人手上，而是通过金融系统投放。这就是最近，你们看到降息、放水的新闻没停过的原因。
再看供求关系，一方面土地出让大幅减少，全国的开工面积从 21 年的 18 万方降到今年预计只有 9 万方，直接腰斩。另一方面，像一些区划周期长、存量比较大的城市，直接禁止了土地出让。
最后看需求端，大规模的整改、存量房收购、首付降低、利率降低、限购打开，哪一条不是刺激需求的？其实这些都已是明牌，只不过很多人看不见罢了。
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