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01
PART
楼盘规划
保利屏西天悦：备案名（屏湖公馆/屏悦公馆），地处：鼓楼区北二环路北侧。
项目分成两个地块，合计68亩，共规划657户。
屏悦公馆：南侧，占地18亩，规划6栋住宅，面积段135-180平，毛坯交付，全部16层小高层。
屏湖公馆：北侧，占地50亩，规划13栋住宅，面积段143-240平，精装交付，8-31层的洋房和高层建筑。保利屏西天悦售楼处电话：400-876-5677接通后输入5555【售楼处电话】
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02
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楼盘土拍
2023年11月18日，保利以25.42亿竞得2023-41号屏西小区旧改出让地块二（备案名屏湖公馆），楼面价28677元/㎡，溢价率28%，地块面积约49.8亩，容积率2.67以下（其中商业不超过3000㎡），限高100米。
2023年11月18日，保利以7.04亿竞得2023-42号屏西小区旧改出让地块四（备案名屏悦公馆），楼面价23962元/㎡，溢价率17%，地块面积17.63亩，容积率2.5以下（其中商业不超过2000㎡），限高50米，地块需配建社区综合服务中心（含长者食堂），由鼓楼区指定单位回购。保利屏西天悦售楼处电话：400-876-5677接通后输入5555【售楼处电话】
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分析：去年鼓台核心地块集中供应，建发拿下高工、汽车南站，屏西旧改的纯商地块，全部被保利拿下。
回顾当时土拍，屏西两幅地块，基本是保利和国贸的比拼，特别在第一幅50亩的纯商地块，两家持续叫价，楼面价也打破保利天悦二期，最终保利拿下。
相比于第一幅地块，第二幅在比拼里面相对没有那么激烈，可能保利拿下第一幅后，国贸的意愿也不再那么强烈。保利屏西天悦售楼处电话：400-876-5677接通后输入5555【售楼处电话】
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从最终的拿地情况来看，两幅地块被同一家房企拿下，免去了上市后的互相比拼。
从楼面价来看，第一幅达到2.86W，参考当初天悦二期2.8W，精装售价4.5W，差价1.7W。
只能说还是存在一定差价，不过对比部分核心地块的差价依然不算大，特别两幅地块合计也达到600多套，对于上市也有一定压力。
从地块条件来看，两幅地块都不算太优秀，靠南侧的小幅地块，紧邻二环路，噪音较为明显，在容积率2.5的条件下，限高仅50米，最终的楼栋排列也很紧凑。
至于北侧的大地块，限高100米，容积率2.67，对比这几年容积率3.0以上的纯商，存在一定优势。
不过地块非常狭长，对于排列来说，也没有可规划的空间，具体就和天琴湖一样。
从项目规划来看，135-240，大部分产品面积段集中在140-185平，与这几年的改善盘类似，门槛跨度较大，但是并没有达到做高改的层面。
从周边地缘条件来看，这种面积定位也基本在拿地之前就确定了。
由于福州发布新的住宅规划，两幅地块都能够满足，同时也不是第四代住宅定位，产品定位和建发瑞云非常相似。
房企延续了周边天悦的名称，项目算得上是天悦三期。
03
PART
户型情况
143平米：四房两厅两卫，一梯两户，位于北区的8-10F的近洋房，电梯双开门设计，做到独享电梯厅。
这个户型的设计相比于这几年的大面宽有所不同，客厅配合阳台做L的转角大玻璃，视野空间不错。
主要缺点在于客厅采光会被南侧卧室遮挡，公卫对着客餐厅。
整体来说这个户型配合洋房的产品设计，加上新规的加持，得房率预计是最高的一个。
169平米：四房两厅三卫，两梯两户，四开间朝南，大面宽布局，这几年非常主流的设计，其中主卧做了L转角的窗户设计，南北双阳台。
缺点最常见的右侧套卫是暗卫，客厅电视背景墙被卧室门隔断，电梯厅无法独享，私密性和使用性差点意思，从户型图来看，预计这个电梯厅还没有采光。
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