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金茂的舒适区还是在南城。

暂别北京楼市两年，金茂带着全新的产品线又杀回南三环。

前天，金茂底价拿下丰台东铁营地块，总价40.13亿元，楼面价5.75万元/平米。

今年丰台新房特别难卖，打起了价格战，现在没有两把刷子，真不敢在丰台拿地。

金茂拿下东铁营，可谓众望所归，算上北京金茂府（宋家庄）、东叁金茂府（分钟寺）、永定金茂府（大红门），广渠门金茂府。

东铁营项目是打保守牌，做南三环第五座金茂府呢？还是把西安和成都最近爆火的“璞”系高端产品线，移植到北京？

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首先先了解东铁营地块的基本情况。

金茂东铁营地块，距离南三环东铁营桥直线距离不到500米。

地处地铁10号线和5号线、亦庄线三轨辐射范围内，距离5号线刘家窑站约800米，周边配套不缺，商业配套有新业广场、首开福茂、京深海鲜市场等。

学校有北京市第十八中学、中央音乐学院附中、北京教育科学研究院丰台实验小学等。

周边大型的三甲医院有北京中医药大学东方医院。

周边是三环成熟的居民区，配套不全。但是城市界面一般，平常比较嘈杂，老小区也比较多，配套不算高端，基本能满足日常生活。

东铁营地块属于棚户区改造和环境整治项目，分为南北两个地块，面积不小。

北侧地块0010地块较方正，用地面积2.07万平方米，容积率1.9，规划建筑规模3.89万平方米，建筑高度60米。

而南侧地块0015地块用地面积1.25万平方米，容积率2.7，规划建筑面积3.32万平方米，建筑控制高度60米。

北地块面积更大，形状方正，更适合做大改善产品，18层左右的高层社区。

南地块相对不规则容积率也比较高，局部控高80米，密度会比较大，而且还有配建养老设施和社区文化室，因此未来会做一些面积小一点的流速改善。

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金茂告别北京两年都去做什么了？

首先是人事的变动，张增根接替李从瑞成为金茂一把手，2023年撤销北京公司，归入华北区域平台直管。

也是从这一年开始，金茂拿地的重心开始转向二线城市，比如天津、青岛、宁波、金华等。

金茂出走的这两年，中建系房企在北京大举扩张，从最初的郊区地块，进军内城改善，比如中建智地今年就凭借北京宸园叫好又叫座，狠狠刷了一波存在感。

意识到危机的金茂，终于在930后重回北京，也一定做好了归来的准备。

3月22日，金茂在北京举办了“金玉满堂”全新四大产品线发布会，正式推出“璞系”全新豪装线，跟金茂“府”系共同扛起金茂的豪宅招牌

金茂确实该融入一批新鲜血液了。

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今年璞系分别在西安和成都落地，主打180平以上的大平层产品，获得极高的市场认可度，成为新地标。

天津落地全国首座“棠”系产品。

和成都璞逸锦江和西安璞逸曲江一样，东铁营也是城市内城更新项目，不光开发一个楼盘，更重要的是给这些老城带去新的气象。

所以东铁营落地“璞”系豪宅再适合不过了。

接下来根据成都和西安两个项目，来对“璞”系高端产品有一个更深刻的认知，也可以预判接下来东铁营项目的情况。

首先是大而纯粹，西安璞逸曲江最小188平米起步，227平米、310平米；成都璞逸锦江分别是198和235平米。

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圈层纯粹，纯改善大平层。

所以北京东铁营，金茂更冒险的做法，就是做大改善，180平米起步，如果做的保守，可能南地块会做一些130平米的小户型。

第二就是外立面全新升级。

金茂府由于科技系统，窗户就必须要做的小一点， 甚至为了保持室内恒温恒湿的状态，最好不要开窗，但是“璞”系推翻了这套做法。

成都璞逸锦江外立面融合了大面积玻璃幕墙，铝板，转角处则采用了圆润的弧形设计，不仅提升了整体的颜值，也能更大程度的享受采光和景观资源。

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户型上更重视功能分区，主卧会客功能和奢华的居家体验，室内也增加了专属的时光花园。

以璞逸锦江235平米的户型为例，主卧主打弧形落地窗，专门设置了会客的洽谈沙发区。还有十字形的衣帽间，也相当奢华

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衣帽间往南就是单独的一个空中花园，可以用来会客，也可以种植绿植。

厨房也是亮点，单独设计的中厨，西厨也是单独设立，这个豪华的餐科空间，也是市面上少见的。

最后，公区也要做大做强

璞逸锦江包含建面约4400平米的超配会所体系，功能布局上做到了茶室、私宴厅、行政酒廊、泳池、健身房、棋牌、冥想、艺展大厅八大功能近1700平米的国际东方艺术会所，尤其会所的设计和园林景观融为一体，非常有新意。

北京这两年豪宅做了不少，但是产品总是太保守了，没有豪宅的那种先锋创新的精神，北京不大可能对标成都和西安做产品，但是金茂东铁营项目高达5万多的楼地缝差，是做出好产品的前提。

北京楼市需要打破传统的鲶鱼出现。

而镇长跟金茂高管沟通中，对方也表示，走出舒适区，创新突破。

我们也期待金茂给北京楼市一个更新的惊艳之作。

有了产品线的猜想，以及对比西安和成都璞逸系的打底。

对于金茂东铁营的新品价格，镇长也做个大胆的预测，应该在9-11万之间，北区高一些，南区低一些。

按照对区域价值和客户心态的了解，镇长这个价格推断，是既能保证利润、品质、又能保证流速的合理区间。

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