10月的最后一天，万科公布了2024年的三季报。1-9 月，万科累计营业收入为2198.9亿元。其中，房地产开发业务结算面积为1384.2万平方米，贡献营业收入1732.3亿元。

为了继续“活下去”，万科守住财务安全底线。继今年二季度现金流回正后，万科第三季度经营性现金流继续保持正向。得益于销售端100%的回款率及REIT等交易的顺利进行，截至 9 月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

房开业务上，万科守住了毛利率的安全线。万科开发业务前三季度的税前毛利率为8.3%，相比半年报公布的7.2%小幅回升。在经营服务方面，万科的服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。

财务安全性：二三季度经营性现金流回正

继今年二季度现金流回正后，万科第三季度继续保持正向，季度经营性净现金流3.3 亿元。

从销售情况来看，前三季度万科实现销售额1812亿元，回款率超过100%。同时，开展存量资源盘活，万科在前三季度累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿。

。前三季度，年初现房实现销售325亿元，准现房销售434亿元，车（位）商（铺）办（公）销售197亿元。

值得关注的一个数据是，万科开发业务前三季度的税前毛利率为8.3%，相比半年报公布的7.2%小幅回升。其中，万科进行综合住区产品模块研发创新，前三季度，北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等一批项目开放示范区，项目的平均取证去化率超过80%，平均税前销售毛利率超过18%。

从融资情况看，万科在今年积极推进大宗资产交易，1-9 月实现大宗交易签约金额232.6 亿元，其中包含了印力的资产交易及 REIT的发行，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41 个项目，遍布全国17个城市。今年，万科携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。

得益于销售较高的回款率和REIT等交易的顺利进行，万科得以顺利还债。截至 9 月底，万科已完成 197 亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

前三季度，万科持续获得金融机构大力支持，保障融资渠道顺畅。1-9 月合并报表新增融资与再融资774 亿元，新增融资综合成本 3.58%，经营性物业贷合计落地 262 亿，其中合并报表范围内新增187 亿。

截至9月底，万科有息负债合计3276.1 亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。

业务安全性：经营服务收入增长

在开发业务上，万科的销售额保持在行业第一阵营。

前三季度，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。截至9月底，万科合并报表范围内有1961.6 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2929.4亿元。万科实现新开工及复工计容面积697.5万平方米，占全年开复工计划的65.1%；实现竣工计容面积1368.6万平方米，占全年计划竣工面积的62.1%。

9月26日的政策利好也给万科的房开业务带来曙光。

中央政治局会议强调：“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”10 月 17 日，住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展的相关情况。从中央到各地连续出台支持性政策，对市场释放积极信号。

受政策利好影响，十一期间市场整体活跃度提升，万科在十一假期实现认购金额 102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率较中秋日均认购提升2倍以上。这部分的业绩，或将在年报中体现。

在经营服务方面，万科的服务业务全口径收入 430.8 亿元，同比增长 6.3%。

凭借蝶城浓度优势持续拓展存量盘项目，万科物业前三季度累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%；商业写字楼方面，第三季度新增深圳企鹅岛项目、张江创新园-华勤上海研发中心、无锡精准医疗产业园等项目。

租赁住宅板块，前三季度万科含非并表项目在内，实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%。前三季度，万科完成广州三元里项目大宗交易，盘活内外部存量房源超8000 间，其中，完成本集团旗下超 5500 间房源的盘活。

商业运营板块，1-9 月，万科含非并表收入在内实现营业收入66.7亿元（，同比增长1.5%，其中印力集团管理的商业项目营业收入为39.5亿元。

物流仓储板块，万科含非并表项目在内实现营业收入29.6亿元。其中高标库收入16.1亿元；冷链营业收入（不含供应链业务收入）13.5亿元，同比增长6.3%。