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导语：深圳市中级人民法院在某判决书认为：对于无产权或者不完整产权（不能上市交易的商品房）既有房改房，安居房、经济适用房等政策性保障住房，又有宅基地上建房，还有各种历史遗留问题的违建房，集体统建楼等各类小产权房，对于没有取得所有权的房产，在未取得合法登记的情况下，房产虽然不具有所有权的四个权能，但其使用权能以及与之相关的占有和收益权能，是客观存在的，当事人对该类房产的相关权益， 应受民事法律保护。
小产权房产（深圳历史遗留违法建筑、深圳历史遗留建筑）属于自建房，虽未取得权属证书，但具有使用价值，在经查属于被继承人死亡时遗留的财产的情况下，可以将其使用权作为遗产分割。如该类房产人民法院不予分割使用权，容易导致各继承人先占先得，有违公平原则，不利于社会和谐稳定。应当注意的是，家事案件中对于这类房产，人民法院分割的是使用权，并非所有权，更非对房产所有权的确认。
案件情况：
福田下梅林的张女士和谭先生生有四子一女，谭先生在1980年离世，张女士于2000年离世，无遗嘱。张女士在世期间，在1981年建有1栋3层农民房，后在1993与合作建房方签订合作建房合同，由张女士出地皮，合作建房方出资，在推倒原房产，进行兴建7层楼2栋，2栋房产均建筑面积为1694平，其中一栋归张女士所有，另外一栋合作建房方所有。
张女士的大儿子谭某1在1960年代就去香港定居，但在香港无任何产业，张女士的其他子女在深圳，现均有自建房一栋或二栋，生活自足。谭某1在张女士未离世前就经常住在张女士自建房中，开代张女士收取租金过生活，在2009年深圳开展深圳历史遗留违法建筑申报过程中，谭某1就偷取张女士《个人建房申请报告表》及《准建证》，并在上述两表上进行修改并加盖私刻公章,以谭某1及其两个子女名义进行了历史遗留申报。
张女士在2001年离世后，谭某1就作为大儿子身份开始霸占该房产进行收租，为人一直很霸道，其他兄弟姐妹因自有收租也是敢怒不敢言，虽然在2018年后有多次找村股份公司、社区、街道办要求处理，但均没有什么效果，后其弟弟、妹妹找到要求通过诉讼解决。
办案经过：
深圳遗产继承律师接到该案件后，经与当事人多次沟通，对案件整理分析，分析了案件中各方优劣及焦点：
1、案由是继承权纠纷还是遗产继承纠纷，被继承人张女士离世距当事人准备诉讼时已经有12年，是否已经过了诉讼时效？若主张谭某1侵犯了当事人的继承权，则诉讼时效只有3年，早已经过去（谭某1占优势）；
2、涉案房产的合作建房合同是由谭某1作为甲方签订，且谭某1在张女士离世前及离世后一直由谭某1收租，但在2019年之前，9年期间当事人均没有提出反对意见，另外谭某1为该房产的历史遗留的申报人，相关社区、街道办在确认了相关申报材料，确认房产由来为谭某1作为香港人的自建房，相关证据是否导致法院法官确认该房产为谭某1房产？（谭某1占优势）
3、在街道办存留的历史遗留申报材料中的个人建房申请报告表及准建证上修改后加盖公章，难辨真伪，相关政府部门保存的公章历经30多年，早已不知何处，如何鉴定问题？（谭某1占优势）
4、谭某1提供了大量租金纳税、水电费缴交单，户主为谭某1,这是否能确认房产所有人？
5、目前当事人手上能直接证明自建房产属于张女士所有证据无（当事人劣势）
《中华人民共和国民法典》第一百二十四条规定自然人合法的私有财产，可以依法继承。在本案中最主要焦点问题就是涉案的下梅林农民房（历史遗留房产）是否张女士遗产还是谭某1自有房产。而证明房产归属最主要的就是个人建房申请报告表及准建证，但前述两份之间均有修改且加盖有当时政府相关单位公章，难辨真伪，且谭某1进行历史遗留申报时，有社区、街道办确认房产地皮由来为谭某1申请，从当时接案时，谭某1占很大优势，当事人胜诉概率较小。
突破口：通过多方了解，福田下梅林村民当时建房申请时，有个人建房申请报告表，一式三份，一份自己保管，一份村村委即现在的股份公司，另外一份由当时的区住建局（现在为规划与自然资源局）保管。案件诉讼过程中，深圳吴传枝遗产律师团队申请律师调查令，分别从股份有限公司及规划和自然资源局调取张女士名下房产资料，同时调取谭某1名下房产资料。调取的资料对比，保存在股份公司及规划与自然资源局的个人建房申请报告表上户主并未修改（股份公司、规划与自然资源局无保存准建证），但该材料虽然从一定程度上证明谭某1在历史遗留存在问题，但是否就可以证明街道办中存留的有加盖公章的个人建房申请报告表就是假的呢？律师团队一方面指导当事人以谭某1涉嫌诈骗罪、伪造国家机关印章罪进行报案，另一方面在法庭上极力要求谭某其提交其手中原件要求鉴定并主张如果鉴定为假，则请求法院移送公安机关，进行刑事处罚，对其量刑。在双重压力之下，谭某1因害怕承担刑事责任声称该有修改的个人建设申请报告表遗失，无法提供。
办案结果：法院采信我方当事人调取的个人建设申请报告表，鉴于该报告表中户主正为张女士，从而在能证明谭某1在未出资，地皮属于张女士，建房申请人户主为张女士的情况下，法院确认涉案农民房为张女士遗产，可以进行分割处理。对于股份公司及街道办对原相关资料的确认及对房产的确认应属于无效，相关单位均非确权单位。
声明：本文仅为交流目的，本文所涉姓名/企业名称均为化名。文章内容由作者创作，不代表广东晟典律师事务所或笔者出具的法律建议，同一类型案件，案件细节各不同，个案问题具体分析。
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