久违了！
刚刚，北京海淀功德寺两块宅地，被成功拍出。
既是触顶价，又是摇号确定买家，两块地先后迎来“6抢1”和“7抢1”的局面，最终成交总价达到115.575亿。
至此，北京今年土拍的战绩更新至36块，1233亿！
要知道，近半年的北京土拍市场，别说触顶摇号了，就是有点溢价成交的地块，大家都觉得吃惊，因为大部分地块都是底价成交的命运。
可这样的局面，终于被海淀功德寺打破了，简直功德无量啊！
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块、北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-002地块
拿地房企：绿城（001地块）、越秀（002地块）
拿地金额：51.75亿元（001地块）、63.825亿元（002地块）
综合楼面价：7.11万/平（001地块）、7.16万/平（002地块）
住宅指导价：10.5万/平（两块地都是这个指导价）
从2020年开始，海淀热门区域土拍就流行“双响炮”，从四季青中坞镇南北村到海淀树村南北地块，再到去年的四季青双新大小王，还有今天的功德寺双雄，也许一次卖地超百亿，会让地块的关注度加倍吧。
但它是海淀啊，只要出地就注定是焦点。
关于今天功德寺两块地的具体信息，还有海淀今年的新房市场也热闹起来，尤其是永丰北、永丰南、翠湖等产业板块的新房项目，感兴趣的加包哥微信，咱们私聊去。
接下来咱们好好聊聊海淀功德寺地块。
地块具体位置在哪儿？
001、002地块北边直线600米就是著名的中关村软件园。
关于中关村软件园，可能你知道它很牛*，但可能不知道它多牛*， 我们直接 用 某度 某科的介绍↓
中关村软件园占地2.6平方公里，聚集国内外700余家知名科技创新企业，从业人员近8万人。
截至2020年底，园区聚集企业近700家，其中上市公司70家，收入过亿企业87家，总收入突破3366.3亿元。
也就是说，中关村软件园每平方公里产值1300亿元。
另外，地块西北侧就是联想、百度、网易、新浪、腾讯等互联网大厂的总部，距离地块的直线距离都在2公里范围内。
这地块妥妥就是中关村互联网大厂的后花园啊。
我们再将功德寺地块周边范围扩大，你会发现该有的配套都有。
除了北边挨着的中关村软件园和各种头部互联网大厂外，南侧基本上就是中国农业大学、北京体育大学、清华大学、北京大学这些高等学府。
重点是，功德寺地块周边的人大附西山分校、中关村二小、首师大附中、上地实验学校等顶级教育资源非常丰富，这也是项目附加值方面非常重要的一点。
此外，功德寺001、002地块距离北五环直线2500米，而北五环南侧就是圆明园遗址公园和颐和园。
商业也有西北旺万象汇、清河万象汇这些顶级商业。
地铁方面，地块距离16号线马连洼站直线距离2公里，13号线、昌平线清河站直线距离1.6公里，不算近。
但13号线B线正在建设的软件园站，距离地块直线距离只有800米，计划2025年开通，补齐了地块的轨道交通短板。
成熟的配套也是功德寺地块，在如今的市场环境下仍能被争抢的一个重要原因吧。
再来看看地块本身。
两个地块都比较方正，除了北侧规划宽15米街坊路的要求外，没有其他配建要求。
其中，001地块比002地块小一些，001用地规模3.47万平，地上建筑规模7.28万平，002用地规模4.25万平，地上建筑规模8.92万平。
两块地的建设要求都一样，容积率都是2.1，控制高度都是30米，绿地率也都是30%。
未来两地块合计要入市的住宅面积超过16万平，而且控高30米的话，按照单层层高3米计算，估计未来产品会做10层以下的洋房产品。
功德寺地块就没有什么问题吗？
肯定有，没有哪块地是十全十美的，功德寺地块的问题就是高压线。001地块靠西、002地块靠东，西边的001地块受高压线影响最大，西侧和北侧均受影响。
这个问题要看拿地房企后期怎么协调高压线入地事宜了。
最后，咱们看价格。
功德寺001、002两块地的指导价都是10.5万/平，上下浮动8%。
因为是触顶成交，所以成交楼面价也要高一些，001地块达到7.11万/平，002地块比001高500块，达到7.16万/平。
与指导价相比，两块地的房地缝差都在3万/平以上，还是有比较充足的利润空间的。
10.5万/平的指导价，在包哥看来不算过分的价格。
因为新地块周边，品质比较好的小区2000年后的二手房挂牌均价都得9万/平以上，而2010年之后的二手房挂牌均价都超11万/平了。
功德寺地块南侧不到两公里就是售罄交房的圆明天颂，成交均价11.5万/平。
而项目东北侧的西山壹号院，南区的二手房挂牌均价都到12.8万/平了。
另外，海淀新房关注度颇高的海开永丰南项目颐海澐颂，在功德寺新地块西北直线5公里，指导价9.3万/平。
功德寺地块没正式挂牌之前，包括包哥在内的好多圈内人都猜肯定是10万+了，只不过没想到只是10万出点头。
你认为功德寺地块10.5万/平的指导价合理吗?关于海淀新房市场你还有啥想知道的？加包哥微信，咱们私聊去。
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