临近月底，预计这个月的网签数据，大家都非常关注，等明天再发整个月的楼盘网签数据。
可以提前打个预防针，10月福州楼市卖得不错，数据大概是翻倍了。
先不具体聊数据了，先看看几个楼盘表现。
祥浦苑
本月重新领证上市的祥浦苑，截至目前网签85套，对比128套的房源，去化率66%。
之前聊过项目的网签价格，之前由于空军限高，项目的顶楼，次顶楼等房源无法领证，近期终于领证上市。
由于是高层房源，加上备案价上浮，最终128套房源，备案均价2.92W。
对比2019年，2.4W的备案价，涨幅不算小。
当时预测按这个价格，销量不会太理想，毕竟这个价格已经和目前挂牌的二手差不多。
不过从最终表现来看，虽然做不到当年的热销全城，不过也不算差。
从克而瑞的数据来看，周网签48套，成交均价2.62W。
对比备案均价，相当于项目打了9折。
对比当初的备案价，也就涨了2K，再加上都是高层房源，实际的涨幅可能也就1K。
这样的数据表现，对比项目目前的二手，挂牌均价3W，成交均价2.9W。
很明显，新上市的房源，对于这个网红盘的二手冲击是足够明显的，这也是目前不少看上去有较大溢价次新的通病。
都需要周边一个差不多的新盘供应，来打垮它们的定价。
这样的例子还有哪些？
华润重新拿地的黎明地块，划片怡山小，可以直接冲击融信澜郡。
暂时被撤销的金山文体地块，如果成交，可以直接冲击榕心映月。
还有群友讨论很多的左海烟山江翠，如果划片水都中，可以直接冲击江南水都。
这样的例子还有很多，特别在鼓台供应加剧的背景下，很多当初高溢价的次新，受到的冲击力都不低。
则徐道壹号
聊完祥浦苑，再聊聊最近群友讨论很多的则徐道壹号，近期纯商区，成交一套高层142平，成交单价2.3W。
6个月前盘点过项目的二手挂牌，当时有一套142平米，高层毛坯，单价2.88W，总价410W。
预计就是当时挂牌较低的那套，最终又降价5K成交，只能说明一点，业主真的急售。
这个案例的出现，可以说直接打垮了项目信心，当初项目交房后，纯商挂牌都在3W以上，大部分在3.3-3.5W。
如今对比当时买入价，跌1W的价格成交，只能说不止影响项目，甚至影响了板块的信心。
很多人看到这个价格，相信都会觉得是不是安商那边的成交案例，直到看到中介回复是纯商后，才发现市场的残酷。
用一种解释：这套业主真的急，奈何市场买方不多，只能跌破市场价甩卖。
对于项目而言，有个很好的对比楼盘，不是中骏世界城，而是差不多时间上市的建发和玺。
两个楼盘当时的定位和客源非常接近。
都在3.1-3.5W的售价，都是130-150的刚改面积段，都是体量不大的小区定位，都是主打周边地缘改善的置业需求。
两个项目的去化都算不错。
从近期的成交案例来看，和玺高层3.1W成交，对比当初的买入价，也是下跌了2-4K。
只不过在目前的楼市而言，这个价格已经算不错了，毕竟周边的紫金九号等，在二手是跌的惨不忍睹。
至于和玺和则徐道，目前的处境差别，除了个别案例因为业主急售的影响外，还有一点还是周边供应的市场挤压。
金山洋房
聊到建发和玺，看上去金山次新还算坚挺，就看看差不多时间的另外一个楼盘，目前跌幅也是惊人。
项目在金山北，定位纯商洋房的--正荣金山洋房。
二手出现一套挂牌，中层，单价1.99W。
这是什么样的价格？
放在当时项目上市的背景下，周边有一幅高比例混合安商，金山雅郡，打出的特价也就如此。
对于项目，2020年，正荣+巨成以4.57亿元竞得宗地2020-17号地块，楼面价18687元/平方米。
项目备案均价2.8W上市，由于体量不大，最终清盘，虽然面临房企暴雷，最终也顺利交房。
不过在二手的表现，也是惊人，直接跌了8K挂牌，这还不是成交价。
对比目前周边其他二手，比如福晟弘府、融信宽域。
这个次新的挂牌，只能说明一点，房主也是急售。
目前金山北，拍出多幅地块，项目周边最大的参考，就是连续2年霸榜福州销冠的城市之光，精装均价从2.8-3.2W，卖到目前2.5W左右。
项目按目前走势，去化依旧不差，近期4号线也传来利好，不过超大盘的次新，在二手市场，特别是后续金山北大幅新盘上市的背景下。
假如急于变现的业主，可能到时候的二手挂牌，就是金山洋房目前的情况。
网签造假
最后聊一个话题，就是网友一直关注几个改善盘的网签数据，然后发现了奇怪的现象，就是网签房源变成未售了。
个人拉了一下数据，发现还真是如此。
建*云：10月：36套，9月：45套，8月：53套，7-6月：10套，合计144套。
结果查看不动产网，合计已售住宅129套，少了15套。
查看网签明细，发现这些房源，从9月网签变成未售了。
除了还有建*云，也出现7套，从网签变成未售的情况。
对比其他楼盘，暂时没发现这个情况，两个楼盘正好是今年操盘上市的项目，集中在9月出现网签撤回的情况。
最终是系统问题，还是其他手段，不得而知。
盘点总结
近期二手市场还是出现了不少特价的次新，从房源情况来看，大部分都是业主急售，奈何市场需要人接盘的难度不低，特别那些非改善区域的改善盘，还有周边配套一般的次新等。
这些项目在市场本来的客源就不高，加上如果周边有其他供应存在，面对个别未满二的高税率，要想脱手，并没有那么简单，从而也就造就了特价出让的情况。
对于目前楼市，10月的确实迎来的反弹，从大体楼盘来看，这一次的市场，并非是改善主导，排在前列的大部分都是刚需盘，其中高新区两个项目的去化，相比于前2个月，也反弹不少。
只能说，刚需对于市场的敏感度还是不低。
详细数据，下一篇聊。
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