01
楔子
前两天，我看到杭州的一位师姐发了一条朋友圈，说的是“杭州的容积率计算规则要优化”，正在征求意见。我粗略扫了一下文件之后发现：确实有不少“新东西”！
今天这篇文章就来谈谈我对《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》的一些看法，权当是我的意见吧。
02
初衷
在文件中首先提到了“起草的背景”：为进一步引导城市高品质建设，增加城市活力，改善城市人居环境，更好满足人民群众对高品质生活需要。
这个初衷是非常美好的，所以我又仔细学习了下通知。发现一旦文件实施，会给开发商带来两大利好：
开发商的可销售面积会比以往增加不少
项目的建造成本可以节省不少
所以，开发企业一定是欢迎的，因为“降本增效”了。但落到购房者头上，可能并不会有本质的变化，因为开发商未必会把这部分“政策得力”与购房者分享。
但换个角度来说，只有开发商有钱赚，才会有动力拿地，城市才会建设的更好。
下面我逐条展开，分析一下为什么会是这样的结果。
03
解读
规范一般都比较枯燥，不是专业人士可能会“一知半解”；即使是从业者，有时也会理解偏颇，所以才会有条文解释一说。
今天这篇文章只是我的一些个人理解，如有不周之处，也欢迎指正。
1.用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算（详见附图1，下图）
解读：
这一条同时符合我前面说的两点。一个是多样化的停车方式都不计容积率了，等于是可销售的住宅面积增加了。第二是本来要设置在地下的停车，建造成本会是地上的2-3倍（甚至更高），现在造价可以省下来了。
所以像杭州“海达停车楼”这样的停车方式，可能会越来越多的出现在我们的生活中。从效果来看，也不丑。（如下图）
独立设置的且专门用于停车的停车楼，绿地率计算为绿地面积与停车楼以外的用地范围建设用地面积的比率，建筑密度计算为除停车楼以外的建筑基底面积与用地范围建设用地面积的比率（详见附图2）。
解读：
这一条看起来很费劲，其实就是建筑停车楼的这块地被扣除了，算建筑密度和绿地率的时候，都不考虑它。
比如说总用地是20000平方，停车楼占地为1000平方，那么在计算的时候，分母就是19000平方。这样一来，开发商与以往相比还是占了点便宜的，只不过是停车楼的那点规划指标。
居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间，结构层高应小于4.5米，以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受西湖西溪景观限高、良渚遗址限高、机场限高、大运河管控等特殊高度管控影响的以外，可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑层数、建筑高度（详见附图3）。
解读：
这一条其实是针对建筑层数和建筑限高来说，原来我们的建筑高度是从室外地坪开始计算的，而现在可以从架空层的上部开始计算，那限高是不是突破了呢？（如下图所示）
架空平台宜集中设置，应按多层建筑退让用地红线，沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续大面积实墙；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响（详见附图4）。
解读：
这一条其实就是把地下车库抬高到半地下或者地面上，那么地下车库的外墙不能直接是挡土墙的形式，需要做一些缓坡或者台地，用以美化下城市环境。
我家附近就有这样一个小区，将地下室抬高，沿路做缓坡，种上绿植，效果挺好。 （如下图）
这当然是利好消息，地下车库的建设是最费钱的，开挖要基坑围护，还要有防排烟等一系列的措施和设备。而变成地上，甚至是半敞开的形式，成本最起码可以省一半了。
2.位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。
解读：
这一条我拿了下图一个小区门厅来讨论。从字面意思来理解，好像只有2的位置可以不计算容积率，但条文的本意是不是1、2、3都不计容呢？（如下图）
如果200平方可以不计容，那么可销售面积就增加约400平，按照杭州的房价来说，就是开发商增加1000多万的利润。
3.位于 用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。
解读：
我不知道杭州的风雨连廊之前是否计容，但很多地区都是不计算容积率的，是当作景观小品来处理的。
杭州是一个富有诗意的城市，而风雨连廊除了功能之外，还给人以”诗意“的联想。这条规范的明确，会让更多开发商在景观营造时，更加游刃有余。
4.邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地,在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。
解读：
关于阳台的面积计算规则，其实是改了又改的，这可能中国的房地产发展周期有关。
最初的阳台都是按照1/2计算容积率的；后来出现了结构内计全面积，结构外计1/2；再后来出现了封阳台计全面积，不封的计1/2；现在好像又回归了。
- 按照结构内外区分
3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。
条文解释： 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。
- 按照封不封阳台区分
最近出台的《民用建筑通用规范》GB 55031-2022中对阳台面积的规定：
3.1.5 阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的 1/2 计算;当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
杭州很多区域都要求公建化立面，所以封阳台算“刚需”了。如果封阳台也按照1/2 计算，对开发商来说就是产品的竞争力增加了，因为赠送的面积更多了。
5.在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内按规范要求配建，建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。
解读：
一个小区内的变配电建筑面积，小则几百平方，大则一两千平方，再加上公共配套用房，这些面积不计容，对于开发商来说，又多了几十套房子可售。 （开关站如下图）
6.独立于建筑之外的,出室外地面的楼梯及电梯井,不纳入容积率计算。利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。
解读：
原来很多小区为了不计算容积率，地下室的这些楼电梯到了地面都是一个个“棚子”。而现在不计容之后，可以做成四面有维护的“房子”了，居民的居住体验会更好。 （如下图）
7.鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，给予 不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励 。
解读：
这种情况一般出现在TOD项目，或者是市中心的繁华商务楼里。地铁本来就能带来消费人流，现在还可以奖励3倍的建筑面积，开发商何乐而不为呢？ （如下图）
8.实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。对于在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。
解读：
我理解的“城市更新的项目”，是类似浙工新村这样原拆原建的项目。这种老旧小区本来是没有社区配套设施的，而原拆原建之后，要满足人民群众对美好生活的追求，就必须配套。这样的情况才能进行3倍的容积率奖励。
如果是按照规划要求，本身就要给15分钟生活圈做配套的，只不过规划在某个地块了，那这个地块是否应该享受这个容积率奖励呢？
所以，什么样的城市更新项目符合奖励条件，这个需要明确。
9. 打造小街区、密路网、有活力的街区，鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发、集中设置，除住宅用地绿地率以外的上述地块指标可在不跨越规划单元的街区范围内进行区域统筹平衡，创造良好的城市公共空间。
解读：
“化整为零，还是化零为整！”，我认为这是规划层面就应该考虑的问题，而不是具体执行层面的事情。是否需要集中设置，应该在规划阶段就明确；而不要等到地块都招拍挂了之后，再调整规划。
所以这个”通知“的对象是谁呢？前面的条文，我感觉都是针对执行层面的，而这一条让我有些恍惚了。
除了上面9条之外，还有一些相关的管理要求，都是针对奖励该具体怎么操作的细则。
1.符合奖励条件的建筑面积，不补缴土地出让金，可不纳入详细规划和规划条件约定的容积率计算。
2.建设单位提交的设计技术经济指标表、建设工程规划许可的附图附件中，应准确列明地上总建筑面积、计容建筑面积和不计容建筑面积；符合奖励政策的，奖励的建筑面积应在技术经济指标表中单列。
04
结束语
这个通知的适用范围是杭州市的新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目。涵盖的不光是住宅项目，也包括商办等其他性质的项目。
通过“容积率”这根指挥棒，有效降低开发企业的成本，从而激发市场活力，进而将城市建设的更美好，可谓用心良苦。
对于普通购房者来说，可能也是一件好事。因为开发商有利润保证之后，就没必要通过“降低建设标准”等手段来逐利，社会矛盾也会少一些。
至于赠送面积更多了，得房率会不会更高一些？购房者是否真的得到实惠？诸如此类的问题，还得看开发商是不是“流着道德的血液”了！
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