133、参考案例：物业管理区域的划分、调整、救济路径及利益衡量——某小区业主委员会诉哈尔滨市松北区松祥街道办事处不履行业委会备案法定职责案
【裁判要旨】：
Ⅰ、物业管理区域的划分和调整应遵守“考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”的原则，并由省、自治区、直辖市制定具体办法。
Ⅱ、未经具有法定职责机关依法定程序调整，已经划定的物业管理区域不得随意变更。业主虽然不是物业管理区域划分和调整的权利主体，但对于物业管理区域划分和调整具有法定程序上的否决权。
Ⅲ、调整物业管理区域应结合实际情况，充分尊重业主意见，并依照法定程序，业主、业主委员会或业主大会对物业管理区域的调整享有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。
法院生效裁判认为：国务院《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《黑龙江省住宅物业管理条例》第九条第三款规定：“已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。”本案中，2017年9月23日，甲小区成立业主委员会，并进行了备案。可见，甲小区已经划定了物业管理区域并依法成立了业主委员会。如甲小区物业管理区域确需调整，则应依照上述法律规定，由松北区物业行政主管部门会同松祥街道办，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。松祥街道办以甲小区和乙小区应共同成立一个业主大会为由拒绝为换届选举后的某业委会备案，其前提条件应是甲小区和乙小区已经依法被划分为一个物业管理区域。然而，无论是松北区供热办向松祥街道办作出《关于都柏林小区业委会事宜的复函》，还是松祥街道办向某业委会作出的《关于停止某业委会换届选举工作的紧急通知》和《关于甲小区与乙小区共同成立一个业主大会的通知》，都并非依据《黑龙江省住宅物业管理条例》相关规定作出的对甲小区物业管理区域划分的调整决定。可见，甲小区与乙小区尚未被依法调整为一个物业管理区域。故松祥街道办以甲小区与乙小区已划分为一个物业管理区域黑共同成立一个业主大会为由，拒绝为某业委会备案，属于认定事实不清。
【案例文号】：（2023）黑01行终22号
134、“酬金制”物业服务模式中，在约定不明时，应综合考虑合同订立目的并兼顾公平原则认定酬金提取基数——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
【基本案情】：
某物业公司与某小区签订物业服务合同，约定收费方式为酬金制，即物业公司每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例提取酬金，物业服务费用为小区业主所有，由某物业公司代管。在物业服务合同终止后，小区业主委员会起诉要求物业公司移交物业费的结余资金101万余元。诉讼中双方对酬金的提取基数认定存在分歧，同时，某业主委员会认为某物业公司存在“不合规的物业管理支出”，并申请进行了审计。
【裁判结果】：
深圳市南山区人民法院认为，物业服务合同中关于“应收物业服务成本费用总额”的酬金提取基数约定不明，综合《深圳经济特区物业管理条例》等相关法律规定、双方在实际履行合同过程中的履行情况，同时考虑合同订立的目的并兼顾公平原则，“物业公司每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例提取酬金”中的计算基数应为“预收的物业服务费金额”，而非业主委员会主张的“物业管理服务支出”。根据双方的举证及庭审意见，审计报告中所指出的相关物业管理支出未超出合同规定的范围，且具有必要性，同时，前述费用某物业公司确已实际支出，某物业公司亦提交了相关证据证明其已按约定定期公布了物业管理费的收支情况，且部分费用在支付前，某物业公司亦按某小区业主委员会要求履行了报批手续并得到了某小区业主委员会认可。因此，对于某小区业主委员会主张前述费用不应在物业管理费中列支并要求某物业公司移交的诉求，不予支持。
【典型意义】：
本案为酬金制模式下物业管理的困局和纠纷的典型案件。司法实务中，业主大会与物业公司因物业费的管理及使用支出而产生的纠纷较多，在审理此类案件时，人民法院应当根据合同实际约定及履行情况，兼顾公平原则，综合予以考量。物业管理企业在使用物业费等资金的问题上，应当严格按照合同约定的范畴，在合理限度内按照使用流程进行开支，但同时为了提高其服务质量与时效性，在完备的预决算制度、公示制度、审计制度下，也应当给予其合理的空间和自由进行支出，才能够更好地发挥酬金制物业服务模式的优势，在保障物业管理企业盈利性的前提下，更好地推动物业服务费的使用，以不断提高物业管理企业的物业服务水平和业主的生活幸福感。
【案例来源】：广东省高级人民法院2024年7月10日发布《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》
135、业主以未损害其他业主公共利益为前提利用建筑物专有部分的，物业管理企业无权干涉——北京万通鼎安国际物业服务公司诉李嘉熠物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
业主合理利用建筑物的专有部分，如未损害其他业主的公共利益，应当受到法律保护，物业管理企业不能干涉。至于其是否违反城市市容管理的相关规定，应由行政机关判断处理。
【案例文号】：（2009）红民二初字第981号
136、物业未向业主移交，物业服务费用由建设单位交纳——重庆金虎物业管理有限公司与罗观物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
业主通过法院裁定取得物业所有权，但房屋并未向其移交，且业主未享有物业使用收益，物业服务费用应由建设单位交纳。
【案例文号】：（2013）渝高法民申字第01260号
137、业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费——王某与北京市甲物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】：
业主虽尚未依法办理所有权登记，但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的，应交纳物业管理费。
【案例文号】：（2010）二中民终字第1568号
【案例来源】：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用物业管理卷》
138、业主委员会解聘前期物业服务人案
【案情摘要】:
开发公司与物业服务人签订有《前期物业服务合同》。小区业主委员会成立后，通知物业服务人撤离小区，物业服务人未撤离，并起诉业主支付物业费。
一审法院认定，业主委员会要求物业服务人撤离小区的决定未经“双过半”同意，不产生法律效力，判决业主支付物业费。二审法院认为，业主委员会在《前期物业服务合同》到期后通知物业服务人撤离小区，物业服务人拒不撤离，无权主张此后的物业费，改判驳回物业服务人的诉讼请求。
【典型意义】：
选聘和解聘物业服务人是法律赋予业主、业主大会的权利，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。若提供前期物业服务的物业服务人拒绝退出小区，无权主张物业费。立法本意和本案的解决都旨在突出强调，在物业管理过程中业主自治的重要意义。业主自治是物业管理的基础，只有以业主自治为基础的物业管理才是能够体现业主自主意识和符合大多数业主利益的物业管理。涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题，只有业主有最终的发言权，物业管理人只能在业主的授权范围内开展服务活动。
【案例来源】：济南市中级人民法院2023年5月11日发布《十大物业服务合同纠纷典型案件》
139、物业服务人收取的物业公共收益扣除必要管理费用后应返还全体业主
【裁判要旨】：
物业公共收益属于全体业主共有。业主委托物业服务人管理共有物业产生收益的，双方可以依法约定物业服务人提取一定比例作为成本支出。双方没有约定的，在扣除必要的管理费用后，物业服务人应将收取的物业公共收益予以返还。物业服务人以其他不合理的开支主张抵扣收取的公共收益的，人民法院不予支持。
【裁判结果】：：
生效判决认为，小区业主委员会向某物业公司出具委托书委托其代收小区车库通道的停车费，双方虽未约定停车费收益分配方式，但在实际履行过程中某物业公司按2000元/月的标准向业主委员会支付停车费收益。该部分收益属全体业主所有，故物业公司应向业主委员会支付2017年4月至2019年10月期间停车费收益62000元。对于除渣费，根据证人证言可以确定主要是针对小区废旧家具，某物业公司作为小区的物业管理者，发现业主扔弃的废旧家具等物品时应当及时制止，避免出现废旧家具物品堆积现象。因长年堆积造成集中清运产生的除渣费，不应由全体业主承担，不能在停车费收益中进行扣除，遂判决支持业主委员会的诉讼请求。
【案例文号】：：（2021）渝05民终9731号
140、物业公司诉某小区业主支付物业服务费案——物业服务合同终止后原物业公司仍继续提供物业服务的业主应当支付物业服务费
【基本案情】：
某物业公司与某小区业主委员会签订的《委托物业管理合同》服务期满后，小区业主委员会向物业公司发出《通知》，终止与物业公司的物业服务关系，相关移交工作自通知发出之日起30个工作日内完成。后因疫情及业委会成员辞职等原因，物业公司与业主委员会没有办理移交手续。在此期间，物业公司仍继续为案涉小区提供物业服务。因部分业主未向物业公司支付物业服务费，物业公司催收未果，遂诉至法院，请求判令小区业主按照原合同约定标准支付物业服务费。
【裁判要旨】：
生效裁判认为，物业公司与案涉小区业主委员会签订的《委托物业管理合同》，系合法有效合同，该合同对涉案小区全体业主具有法律约束力。该合同约定的期限届满后，小区业主委员会通知物业公司终止与物业公司的物业服务关系。但因疫情等原因，双方至今未办理完毕相关移交手续，物业公司仍按原合同约定为案涉小区提供物业服务。现案涉小区尚未选聘新的物业服务企业，同时虽然案涉小区的业主委员会经全体业主授权曾作出业主自行管理小区的决定，但无证据证明案涉小区已实行自治。物业公司主张作为涉案小区业主的被告支付拖欠的物业服务费，符合《中华人民共和国民法典》第948条、第950条的规定。据此，对某物业公司的诉请予以支持。
【典型意义】：
物业服务合同终止后，业主与物业服务企业并未办理移交手续，且新的物业服务企业尚未选聘，仍由原物业服务企业为小区提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第九百五十条：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。”之规定，小区业主应当按照原收费标准向物业公司支付物业服务费。本案判决既保障了物业交接期间正常的物业秩序，也保障了物业服务人的合法权益，使得原物业服务人、业主的利益都能够得到保障。
【案例来源】：贵州省高级人民法院2024年5月23日发布《物业服务合同纠纷典型案例》
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