能建未来城：新地产周期内，成长型大盘的价值选择|万科城|大盘|房地产|能建未来城

2024年9月底，中央会议首次提出房地产市场“止跌回稳”，全国楼市经历了超过3年的寒冬后，看到了筑底的趋势。根据中指数据公布10月市场数据，30个代表城市新房网签面积约980万平，环比9月增长35%，同比去年10月微降4%，同比降幅较前三季度大幅收窄。

房地产销售数据筑底回暖

其中，广深新房成交较9月均基本翻番。其次多个核心二线城市市场好转，10月新房销售面积环比增长19%，同比下降15%。（来源：中指数据库）。

昆明也在楼市的复苏中展现出了强劲活力。2024年1-9月，昆明新房单月成交量最高达到了2203套，而10月份仅贝壳平台一家的7天销量就超过了9月份整月销量，增幅高达45%。

市场的回暖是大势所趋，但是行业也普遍认识到，从人口到城市化进程来看，房地产不再会重现暴涨的盛况，而是进入长价值置业逻辑的新周期。新房市场卷产品、卷配套、卷服务，谁能提供区隔其他项目的稀缺价值，成为购房者判断地产项目重要考量因素。而大体量项目在这个周期中的长线价值优势，正在逐步凸显。

昆明市场大盘断供在售大盘个位数

曾几何时，昆明市场上百万方、千亩级别，百万方大盘在房地产市场中也是很常见。遥想2017年，万达斥资约74.77亿元，一口气拿下草海北岸24宗共计1389.88亩土地，开发了现在的融创文旅城。（后转手融创）

昆明楼市的大盘越来越少了

2019年，俊发又以约92亿的价格，斩获新螺蛳湾片区约789亩地，开发为观云海和彩云城2个大盘。

但这些项目开发基本进入尾声，如今昆明主城在售项目中，体量超500亩的大体量楼盘，可以说掰着指头都能数得过来，而且这些大盘经过多年销售，已经基本进入尾盘阶段，甚至直接售罄，如万科城。

可以预见，未来昆明大盘项目会更加稀缺，可能难再有千亩级别的超级大盘出现。

大盘VS小盘体量价值优势明显

首先，从土地供应来说，大体量地块越来越少。尤其是中心城区日趋饱和，只能通过旧改释放。而最近2年，昆明城改拆迁推进缓慢，很难一次性释放大批量土地。其次，大体量地块一般总价较高，对房企的资金实力有要求。

再者，操盘大体量项目，十分考验房企的综合能力。
一个超级大盘，除了普通住宅外，往往规划有商业、学校及其他配套，综合性更高。而业态的丰富程度，不仅需要房企自身的多元化产业及资源积累，更需要强大的执行决心和运营能力。

普吉路以东片区的规划条件为大盘落地奠定了坚实基础

一个只有两三栋楼的小区，你要让开发商给你配个学校、配个商场、配个大超市、配个医院、配个公园，有些人还想要游泳池、篮球场、会所一应俱全，显然是不现实的。

但如果是一个上百万方的大盘，上面这些东西不但都可以给你配全，就连轨道站都可以给你拉过来。

而小楼盘与大楼盘的另一个区别就在于小区内景观以及活动空间的大小。大楼盘可以有足够的土地面积来打造大尺度的空间和活动场所。

而一旦楼盘体量变小，土地的绝对面积也会相应缩小。

就算容积率再低，哪怕你一栋房子都不修，也很难打造出那种大楼盘小区里面那么大尺度草坪、具有仪式感的大树阵或者1000米以上的夜光跑道。

由于公共空间小，所以很多大盘小区里面的业主娱乐和服务设施都只能变成二选一甚至是三选一、四选一。比如有了游泳池就不能修篮球场，有了儿童活动区就没有地方摆老年人健身器材。

随着市场回归理性，购房者在买房时，还更加注重居住需求，既要项目品质过关，还要环境和配套相对成熟。

而对于这类“既要又要还要”的购房群体来说，品质大盘很好地解决了他们的买房痛点。

不同于小体量楼盘“依赖地段”，大体量楼盘几乎是在“缔造地段”，配套会自动形成规模效应。

能建未来城央企执笔千亩大盘

西北新城普及路以东片区，作为昆明主城目前规模最大的可连片开发片区，面积超过7000亩。2023年12月12日，该区域的第一批土地用于出售挂牌，为能建城发旗下的昆明兰园房地产公司以底价7.45亿元成功竞得。

能建未来城规划体量约1500亩

普东新区的崛起，标志着曾经的西北新城片区的楼市进入了一个新的发展阶段。随着该区域其他大盘项目的逐步收官，能建未来城以其近1500亩的超大体量，成为了区域内唯一的成长性大盘，这在当前的楼市中极为罕见。普东新区的快速发展，不仅为能建未来城提供了坚实的土地资源，也为其长期发展奠定了坚实的基础。

对比昆明其他在售大盘，基本大部分核心价值已经成为既定价值，目前的价格已经是价值的最大化呈现，上升空间有限。而能建未来城伴随教育配套、商业配套、生态公园等区域配套的不断呈现，更加贴合未来地产周期长线价值的逻辑。

区域腾飞，配套升级赋能未来城

2024年以来，作为昆明市“重中之重”城市更新改造1号项目，普及路以东片区的发展势头迅猛，政策与资金纷纷聚焦于此。

“昆明市2024年重大项目和‘重中之重’项目计划”

就拿教育来说，区域内规划的学校众多，仅普东一期就有 5 所幼儿园、2 所小学、1 所 54 班初中和 1 所 48 班高中，240个班的教育规划体量，在昆明片区中可谓前所未有，目前百年名校武城小学已授牌片区联家校区，近期一所重量级中学也即将官宣落地。以普及路以东片区的开发定位来看，再加上五华区强大的教育实力，该中学能级也将拉动整个片区教育整体向上跃升。

能建未来城样板间实拍图

从拆迁进展来看，今年 2 月启动的征迁工作，涉及五个城中村约 900 亩土地，如今林家院村、范家营村等地的拆迁工作稳步推进，已取得了显著的阶段性成果。与此同时，回迁安置房建设也在高速推进，从土地成交到规划公示，速度之快令人惊叹。

11月3日，五华区召开项目推进工作指挥部2024年第十五次工作例会，专题研究五华区城中村改造推进工作，详细听取区城改局、黑林铺街道、普吉街道、莲华街道、区国投公司、区园投公司所做的关于昭宗城中村改造项目、普吉路以东城中村改造项目、豹子头城中村改造项目相关推进情况。

会议指出，城市更新改造是区域经济社会发展的重要环节，城中村改造工作是民生工程更是民心工程，要确保相关工作高质高效稳步推进，促进五华经济社会全面发展。（来源：昆明五华发布）

得益于政策的大力支持和资金的充足保障。能建未来城作为片区的核心项目，发展空间充足。这些都为能建未来城的价值提升注入了源源不断的动力。

能建未来城实拍图

能建未来城即将交付首批房源，目前，实景展示区已开放，从项目大门到中庭，再到单元入口和实景样板间，每一处细节都彰显着央企的品质和实力。园林景观部分呈现，让购房者能够直观感受到项目的品质。

能建未来城样板间实拍图

从产品端来看，能建未来城在售的78㎡横厅，89㎡南向三房，全面功能的108㎡户型，以及市场上天花板级的118㎡横厅大三房，都具备极强的市场竞争力。以项目的 89㎡三房户型为例，其独特的设计充分体现了对居住品质的追求。奢景双联阳台直面约 12000㎡的环绕式中庭景观带，南向极致的采光和视野，在这里，生活不再是简单的居住，而是一种享受。