新一轮旧改大提速正在酝酿！
10月17日，住建部提出，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。随后，多地旧改全面加速。
比如，郑州落地城中村改造专项借款，成为住建部新政后首个明确城中村改造房票安置办法的城市。
而作为旧改的重镇，近来广州旧改也捷报频传。
新增100万套城中村改造
新一轮旧改提速，广州将大有可为
10月17日，旧改迎来新的加速节点。
住房城乡建设部部长倪虹17日在国新办发布会上说，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。他表示：“这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目。”
其中主要政策包括重点支持地级以上城市；开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；允许地方发行政府专项债；给予税费优惠；商业银行根据项目评估可发放商业贷款。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次100万套货币化安置 ，即被拆迁户拿着货币或房票，到市场上选房，既有利于推进城中村改造，也有利于消化库存。
根据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。
而广州是全国城中村总建面最大的城市。根据研究数据，目前广州全市共有425个城中村（按外来人口比重大于30%且建设用地比重大于40%的村庄的标准统计），涉及近600平方公里的存量建设用地及700万外来人口，广州城中村改造潜力巨大，市场广阔，但任务也非常艰巨。
李宇嘉指出，预计此次新政主要利好的就是改造规模比较大、安全隐患大，公共配套缺失严重的珠三角地区。
尤其是广州。自2009年广东省正式出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》并全面启动旧改以来，广州先后完成了猎德、琶洲等旧村的改造并显著地促进了片区的发展。可以说，“旧改”一直是广州激发其城市发展活力的重要路径。
而作为旧改的先行者，自行业进入深度调整期后，广州快速适应旧改新变局并积极调整政策方向，先试先行，比如：
推动全国首批城中村改造专项借款落地广州，获得政策性银行授信1426亿元，当前全市共有56个改造项目纳入专项借款授信名单；
发布了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例——《广州市城中村改造条例》，首次通过地方立法将“政府主导、依法征收”的城中村改造全过程纳入法治轨道，对进一步推动广州城中村改造落地实施具有里程碑意义；催生了全国一线城市首张房票等等，着力解决钱从哪里来、地怎么收、人如何安置、房怎样建等疑难问题，全力护航旧改稳定前行。
广州城中村改造专项借贷授信额度超过千亿元，遥遥领先，也从侧面证明了其对旧改的重视与投入。图源：克而瑞地产研究
随着此次旧改新政的深入实施，始终走在旧改前沿的广州将及时抓住政策机遇与红利，进一步推动城市发展并活跃其市场。
特别是，李宇嘉认为，“100万套只是一个起点”，随着政策的深入实施，改造规模会超出100万套。他表示：“后续旧改、保障房筹集，将大规模转向存量。这意味着，全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期，形成不达目标不罢休的预期。”
在这一轮旧改大提速中，广州将大有可为。
动态密集刷新、捷报频传！
广州各区旧改项目全面加速
“旧改”对广州城市发展的刺激作用以及重要性不可谓不重！
今年开春，万物复苏之际，广州市住房和城乡建设局局长王宏伟在全市高质量发展大会上表示，城中村改造对于“再造一个新广州”至关重要。今年是城中村改造突破决战之年，广州全年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元。
今年以来，作为广州旧改主力军的黄埔区力推“房源超市”正式上线，城市中心天河区的冼村、马场地块、凌塘村等重点旧改项目全面加速，海珠区核心区位的康鹭旧改项目正式动工，番禺区“巨无霸”里仁洞旧改项目正式上市，三元里、环市东、瑶台等核心城区项目获重大进展，全市首批做地试点旧改项目陆续推进，白云区罗冲围旧改项目借助全国首批城中村改造专项借款加速推进，花都区首创广州业主更新模式，积极探索新路径等等，无一不显示当前的广州旧改进入活跃期。
特别是，今年8月中旬，广州市召开推进城中村改造工作现场会，并向各区政府下达《广州市城中村改造工作任务书》，足可见广州对推进城中村改造的重视与决心，也可以预见未来广州旧改将持续加速。
截至前三季度，广州共有岭头村（五矿集团子公司，项目拆迁安置总投资额约人民币23.7亿元）、姬堂村（中交集团，项目拆迁安置总投资额约146.2亿元)、水西社区（水西片）（科学城集团，项目拆迁安置总投资额约人民币32.619亿元）4个项目通过招拍挂的方式正式确认改造主体。
及至秋收的季节，广州旧改迎来了更多好消息。尤其是10月底至11月初，广州旧改密集传来捷报。
荔湾区
广州首个打破权属界线连片集约改造城中村项目完成
9月下旬，全市第一批城中村改造“依法征收、净地出让”新模式试点项目之一，位于白鹅潭商务区核心腹地花地河西片区的山村城中村改造项目举办动工仪式。山村城中村改造范围共计63.12公顷，项目总投资约180亿元。
山村城中村改造项目动工仪式活动现场 图源：广州荔湾发布
此前，项目所在的花地河西片区已作为全市首批（14个）做地试点之一，举办了花地河西片区做地项目合作协议签约暨项目启动仪式，做地范围共计82.07公顷。
10月，大坦沙岛更新改造重点项目之一——河沙联社首期村民复建安置房，实现乔迁。大坦沙岛更新改造采取整岛统一规划、统一土地整理储备、统一公共基础设施配套、统一城市管理的模式实施改造，成为广州市首个打破权属界线、探索连片集约改造的试点项目。
河沙联社首期村民复建安置房乔迁活动现场 图源：广州荔湾发布
10月30日，随着最后一方混凝土浇筑到位，荔湾区茶滘城中村改造项目——诚汇新都·华盛轩安置房项目完成主体结构封顶。这是诚汇新都项目建设取得的又一重大阶段性成果，向着安置房竣工交付目标迈出了坚实一步！该项目预计2025年底竣工，可为茶滘村民提供296套安置住宅，为茶滘联社新增集体物业5000平方米。
天河区
凌塘村首开区规划横路正式开工
9月30日，天河区新模式城中村改造、首个市政基础设施工程项目，凌塘村首开区规划横路开工活动顺利举行。该项目是是天河区采用“依法征收、净地出让”新模式的整村改造示范性项目。
开工活动现场 图源：广州天河发布
根据规划，本次改造范围总用地面积139.55公顷，改造后实施范围内总建筑面积185.15万平方米，包括居住、商业商务、公共服务设施等功能区，将依托火炉山生态本底及产业基础支撑，深刻重塑区域空间、产业发展格局，提升周边生活环境品质，传承文化底蕴，打造协调发展、宜居韧性智慧的现代化活力创新城央区。
凌塘村整体改造后规划概念图 图源：广州天河发布
白云区
旧改全面加速，多个旧改项目频传喜报
8月，白云陈田村“城中村”改造项目复建安置房共计1393套复建房，正式启动房号摇珠。
今年初，位于广州设计之都的黄边村通过挂牌招商的方式正式确立中国建筑第三工程局有限公司（主）、广州市白云投资开发有限公司（成）为改造主体，随后该项目推进速度非常快，持续密集发布公开招标公告，至10月该项目首块回迁房的底板已经提前浇筑。日前，黄边村商户已收到清租通知。
黄边村旧改项目效果图（往期资料图，最终以最新发布为准），项目将采取全面改造方式，以“合作改造”模式实施改造，改造成本超100亿元。图源：广州白云发布
10月15日，田心村城中村改造项目回迁安置房F1、F2栋复建住宅取得大确权的不动产权证，至此复建地块的大确权已全部办理完成。
10月30日，白云区召开的进一步全面深化改革现场会提出，针对城市面貌不佳的痛点问题，加快完善城中村改造推进机制。11月1日，白云区潭村旧改项目最新改造规划正式出炉，未来将蜕变为纯粹的居住社区，新增20块住宅、10块商业、2块中小学用地！
潭村旧改项目位处广州城中村改造四大重点片区之一的罗冲围旧改片区。今年1月，罗冲围旧改获得国家开发银行全国首笔城中村改造专项借款1亿元。该片区内坐拥华为广州研发中心（一期）项目，可容纳约5000人研发办公。
此外，广州湾区新岸（罗冲围片区）与民科园核心区（柏塘片区）已举行举行首批安置工程动工仪式，两个片区本次开建安置房共3800套，预计2026年底开始交付。
广州湾区新岸（罗冲围片区）改造效果图 图源：广州白云发布
番禺区
“巨无霸”里仁洞摇珠分3151套房
10月15日，番禺区备受关注的标杆旧改项目——旧改范围162.23公顷的“巨无霸”里仁洞旧改项目正式启动首批次复建安置房摇珠分房。本次共计分配3151套房，预计2025年底开始交付。
摇珠活动现场 图源：“美好里仁洞”微信公众号
里仁洞村改造仅用6个月便实现整村私宅签约率超80%，8个月首期复建安置房结构封顶，刷新广州超大型旧改项目的纪录，未来将打造旅、商、创功能高度融合的“里仁洞-长隆-万博”片区。
当前里仁洞旧改项目已于今年6月上市，命名为越秀万博城。作为越秀地产首个未来城市概念的项目，越秀万博城将打造一座实现文商旅居产城于一体，先进宜居的“广州版”未来城市。
根据规划。越秀万博城规划了约 15 万平方米的学校配套，配建6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中等12所学校，当前已确定引进番广实验教育集团办学。
越秀区
以瑶台为核心撬动600亿元投资
10月30日，越秀区召开会议研究知识产权、经济和民政工作，要强化投资项目储备，聚焦城中村改造、城市智慧基础设施、历史文化名城（街区）保护利用等方面，加大项目谋划储备力度，为高质量发展蓄势赋能。
目前，越秀区首个采用“依法征收、净地出让”新模式的项目、也是广州火车站片区更新的重点项目——瑶台城中村改造项目（一期），其首开区已正式启动。
瑶台城中村改造项目首期启动地块位于沙涌南片区内，总用地面积9公顷，未来将打造成为一个环境优美、设施完善、交通便捷的现代化商住示范区。
图源：广州越秀政府网
从整体规划看，瑶台城中村改造将按照“分片分期、逐步推进”原则，划分三大组团实现滚动开发，改造范围为97公顷，总建设量275万平方米，预计项目建设带动总投资超过600亿元。
黄埔区
多个项目大规模摇珠分房
自9月23日起，黄埔区南岗街沙步城中村改造项目启动安置区7、8地块8栋共计1650套安置房摇珠工作，从启动摇珠到完成交付为期约1个月。此次交付的安置房总计容建筑面积21.58万平方米，为沙步项目迄今交付规模最大的一批安置房。
摇珠活动现场 图源：广州黄埔发布
一个月后，广州市近年来规模最大的旧改项目之一——黄埔区何棠下旧改项目，也迎来具有里程碑意义的重要时刻，项目首期摇珠分房活动正式启动，一连8天通过摇号的方式确定21栋共计5165套回迁安置房的归属！
据了解，何棠下旧改新建范围用地128.39公顷，总计容建筑面积466.36万㎡。此次分房涵盖65-239㎡7种户型，其中95㎡房源数量最多，共有1856套房源可选。
摇珠时间持续至11月6日 图源：新何棠下微信公众号
目前该项目复建区二期已于今年4月举行动工仪式，住宅计容面积约43万㎡，规划16栋回迁安置房，预计于2026年下半年交付。
何棠下复建区二期启动仪式现场 图源：广州黄埔发布
此外，11月2日，文冲东项目回迁安置房摇珠分房活动渡头片区直接选房阶段完满结束，3栋共计612套回迁房包含建面约35㎡、45㎡的一房一卫，约65㎡的二房一卫，约75㎡的三房一卫，约90㎡、110㎡、125㎡的三房两卫，约150㎡的四房二卫8种户型。
南沙区
全年共16个旧改项目，全力加速推进7个
2024年南沙区推进城中村改造项目16个，其中共有7个“依法征收、净地出让”模式项目，均已完成改造主体选定、纳入广州市2024年城市更新项目年度计划并完成全部项目改造范围划定及可行性研究方案编制。
9月初，南沙区抽调精锐力量组建南横村、东井村、广隆村、大涌村上下街、塘坑村、鹿颈村、东流村7个城中村改造项目现场工作组，全力加速改造进程。9月中旬，南横村、东井村两个首批城中村改造示范项目复建安置启动区顺利动工。随后，另有广隆村、塘坑村、大涌村（上下街）、鹿颈村、东流村等第二批城中村改造项目复建安置启动区将力争早日动工，目前正在有序推进各项前期工作。
大涌村实景图 图源：广州南沙发布
此外，当前南沙区也正在全力推进金洲—冲尾村、大涌村新村街、东瓜宇村、东湾村吸水脚、坦尾村、亭角村等存量“合作改造”模式项目的有序建设。
花都区
探索新路径，打造城中村改造“花都样板”
3月18日，花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，花都区探索出政府主导、引入开发商拆建之外的第三条路径——自主更新。
8月16日，全省首例业主自筹拆危建新项目主体结构比原施工计划提前6天顺利封顶。图源：广州花都发布
近日，花都区还陆续公布了新街—大陵片区城中村改造以及三华村城中村改造项目的征收补偿方案，同时启动安置区一期建设。
另外，杨二村、东边村城中村改造项目迎来里程碑式时刻——首期安置区及配套道路工程破土动工，标志着城中村改造正式迈入建设阶段。这两个项目改造范围148.71公顷，规划建设总量为256万平方米，总体定位为“绿美智城，活力都芯”，聚焦新时尚、新展贸、新文旅、新健康等新兴产业方向。当前项目已顺利入选全国首批超大特大城市城中村改造专项借款项目清单。
城市更新将激活秀全水库生态景观资源价值，引绿入城，实现“园区+景区+社区”一体融合，全面提升人居环境。图源：广州花都发布
花都区相关领导在杨二村、东边村城中村改造项目首期安置区及配套道路工程动工仪式上表示，“我区将全力以赴打造城中村改造的‘花都样板’。”
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