广州白云区某楼盘，现场看房的人络绎不绝。 南方日报记者 梁文祥 摄
11月6日，南都·湾财社记者从广州多家银行获悉，11月7日起，新增房贷利率统一调整为最低3%。也有国有行支行表示，昨天开始新增房贷利率就已经调整为不低于3%。
南都·湾财社记者采访了解到，今年以来，广东新发放个人住房贷款利率已降至历史低位，且低于全国平均水平。部分银行综合考虑经营成本、市场供需等因素，合理确定新发放房贷利率，是基于市场环境、经营稳健性等方面做出的市场化决策。各银行在经历过“价格内卷”后，也在慢慢形成共识，将房贷利率维持在一个合理水平。
走访
有银行表示6日就已调整利率
“3%，明天开始，已经确定了。”11月6日，包括广州农商行、兴业银行、中信银行等在内的多家银行广州地区支行向南都·湾财社记者确认，已接获通知，明天起房贷利率将统一调整至3%。
一位广州地产中介也对南都·湾财社记者表示，目前各家银行最新的最低利率为LPR(3.6%)-60BP=3.0%，11月7日起实施。“如果要买房的话，今天(6日)得网签，然后办贷款申请，才能享受3%以下低利率。”不过，中国银行一支行工作人员则表示，其所在行从今天起最低房贷利率就已经调整为不低于3%。“昨天申请的房贷还能低于3%，之前是2.95%，稍低一些。”该行客户经理表示。
一位股份行工作人员向南都·湾财社记者表示，“3%以下的时间挺短的，就几周。”不过，他认为，即便是调整为3%，跟以往相比也还是低很多。
解读
此前低于3% 主要是个别银行非理性竞争
业内人士透露，此番调整应该是考虑到房贷利率不能低于同期公积金贷款利率。据了解，最新贷款市场报价利率(LPR)于10月21日公布后，各家银行纷纷调整房贷利率，部分银行报价出现商贷与公积金利率“倒挂”情况，有银行房贷利率甚至低到2.60%。随后这些银行接到通知，要求房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率，又统一调整至2.85%。
据了解，在调整前，多家不同类型银行广州地区分支行最低房贷利率普遍在2.9%左右。比如，广州农商行一工作人员表示，目前该行房贷利率最低为2.95%；中信银行高德支行和兴业银行珠江新城支行工作人员均表示，其所在行最低房贷利率为2.85%；汇丰银行工作人员也表示目前在广州地区房贷利率最低为2.86%。
南都·湾财社记者获悉，今年以来，广东新发放个人住房贷款利率持续下降，比年初下降超过70个基点，已降至历史低位，且低于全国平均水平。
综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行来说，3.2%是个保本点。近期出现极少数房贷利率低于3%的情况，主要是极个别银行非理性竞争，对消费者产生误导。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的。
近期，随着一揽子增量政策持续发力、存量政策效果不断显现，珠三角地区楼市成交较为活跃，银行的接单量也不断上升，部分银行综合考虑经营成本、市场供需等因素，合理确定新发放房贷利率，是基于市场环境、经营稳健性等方面做出的市场化决策。
焦点问答
●LPR重定价周期咋选?
在利率下行期，建议选择3个月重定价周期
近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，接下来会陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，简言之，存量房商贷的LPR(贷款市场报价利率)以前都是一年一调整。现在存量房(商)贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。但需要强调的是，贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
据了解，目前，我国绝大部分房贷利率由“LPR+BP”(BP称为基点)。以往，房贷者的LPR都是一年一调整。比如，北京的李先生和银行约定的是每年的1月1日调整一次LPR，如今5年期以上的LPR已调整为3.60%，但李先生房贷的LPR还维持在年初的4.2%，接下来，要等到2025年1月1日，LPR才能根据最新利率进行调整。
对此，多位房贷者疑惑道:“如今银行给出了3个月、6个月、12个月的重定价周期，我该怎么选择?怎么选择对我更有利?”
对此，招联首席研究员董希淼公开谈到，重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的考量因素应是市场利率走势，目前，市场利率或有下降空间，借款人可根据需要选择较短的重定价周期，重定价周期短，利率下降能更快体现，导致贷款实际利率更快下降。LPR并非每个月都变动，以3个月为最短的定价周期是合适的，以1个月为重定价周期没有必要。
建设银行的工作人员对南都记者表示:“需要再次强调的是，根据当前政策，贷款存续期内仅可调整一次重定价周期，更改以后不得再改。另外，11月15日左右房贷客户可通过手机银行进行调整。”
此外，南都记者关注到，存量房贷者的BP这次也在调整范围内。根据上述六大行的公告，存量房贷利率加点值(也就是BP)高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限(如有)，具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
●公积金贷款利率走向?
适度下调或是维持公积金贷款吸引力手段之一
北京一市民去年采取组合贷(公积金贷款+商业贷款)的方式购买了一处住房，其中公积金贷款为120万元，商业贷款110万元，去年以来，二者的月供一直相差500元以上，而此次存量房商贷利率批量下调以后，公积金贷款和商业贷款的的月供已相差无几。
据报道，目前，我国5年期以上的公积金利率为2.85%，从商业房贷利率来看，很多城市的首套房贷利率已经和公积金非常接近，部分优惠力度大的城市房贷利率已经低至2.6%左右，甚至低于公积金贷款利率。
一直以来，公积金贷款因其利率较低的优势而延续至今。但是，随着商贷利率不断释放利好消息，关于降低公积金贷款利率的声音出现。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉公开表示，在公积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力的手段之一。
同时，多家银行表示，按照监管要求，商业房贷利率要求不得低于公积金贷款利率。如果公积金贷款利率不下调，那么将给商贷利率的进一步下调形成阻碍。
此外，南都记者关注到，无论是下调存量房商贷利率，还是调降公积金贷款利率，都和当前的宏观经济形势密不可分。
根据国家统计局公布的数据，前三季度CPI(居民消费价格指数)低位运行，总体的涨幅偏低的。CPI今年从一季度以后，各月同比涨幅基本上都维持在0.3到0.6之间，前三季度CPI同比上涨0.3%。对此，已有多位专家表示，我国当前面临有效需求不足的问题，消费的增长面临一定难度。
同时，前三季度，房地产开发投资下降10.1%。全国新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，降幅比上半年和1-8月份分别收窄1.9和0.9个百分点；新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，降幅比上半年和1-8月份分别收窄2.3和0.9个百分点。
基于这样的现实背景，董希淼公开谈到，在利率下行周期(LPR今年已经调降了3次)，缩短重定价周期，动态调整加点幅度等举措，将有助于进一步降低借款人住房消费负担，有助于缓解潜在购房者的观望情绪，推动房地产市场止跌回稳。
采写:南都·湾财社记者 马青 刘兰兰 南都记者 杨文君
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