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△京基100，深圳城市名片

△一个包容再生的城市更新范例©Farrells

完整项目信息

项目名称：深圳京基100

项目地点：深圳，中国

设计单位：Farrells法雷尔（曾用名TFP, Terry Farrell and Partners）

业主：深圳京基集团

建成状态：建成

设计时间（起迄年月）：自2007年

△地标塔楼入口，令人印象深刻的景观型场所

©Carsten Schael

设计单位Farrells法雷尔

项目地点深圳，中国

建成年份 2011年

建筑面积417,000平方米（不含除商业外地下室）

本文文字由设计单位提供。

Farrells近年来为深圳的核心区域塑造了多个高密度的标志性开发项目，如京基100（KK100）与卓越前海壹号，助力深圳的转型变革与城市更新。

△一个综合功能的活力都市街区 ©Farrells

作为深圳城市名片，441.8米的京基100地标塔楼曾是深圳第一高，现居第二。这里亦是一个3.6公顷、由8栋塔楼和商场裙楼组成的24小时都市街区，集生活、工作和娱乐为一体，在投入运营的十余年中广受本地使用者、开发商与观光客的喜爱。

△京基100，深圳城市名片©Carsten Schael

京基100成功地将曾经的城市老旧中心区，升级为持续繁荣的中央商务区，现今仍发挥着片区活力催化剂的作用，激发蔡屋围金融中心区实行更大规模的城市更新。

△项目视频：从蔡屋围旧村到京基100

封面图片 ©John Huang

该高密度综合开发的中心位置是连接所有塔楼的零售商场，与地铁站和周边社区直接相通。便捷的公共交通为商场与塔楼持续带来活力，也使京基100成为周边社区与城市的连接体。除京基100地标塔楼外，裙楼商场之上另有2座商务办公楼和5座安置住宅楼，服务于原居民。

激活蔡屋围的催化剂

最初的场地是蔡屋围村拥挤的农村多层房屋群，每幢房子之间由窄巷隔开。由于阳光和新鲜空气有限、服务与基础设施不足，围村逐渐衰落。

△曾经的蔡屋围旧村

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△京基100及金融商务区现状

与惯常做法相反，这里率先采用了—种创新与有弹性的城市活化方式，即不重新安置村民，而是邀请他们成为联合开发商。住宅建成后，所有原居村民都可以迁至新房，第二套房产作为进—步创收的资产，开发商则保留裙房内的集中商业和超高层塔楼的所有权，作为开发投入的资金来源。

△1栋地标塔楼与7栋安置塔楼 ©Farrells

△©Franky Wang

京基100的高度拔地倚天，其城市肌理的质量以及地标建筑物与环境的融合经过了深思熟虑，目的是为当地的新旧居民共同打造一个充满活力的景观型社区，以产生强烈的场所归属感。

这里是蔡屋围城市更新中首块奠基石一般的多功能枢纽，也是整个地区包容性再生的催化剂，对当地居民的包容和关怀成为城市转型模式中不可或缺的部分。

△裙楼零售商场位于中心 ©Farrells

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△裙楼屋顶为居住社区提供花园 ©Carsten Schael

京基100，深圳城市名片

441.8米的京基100，于2011年建成时为世界第8高楼。从2011年到2016年，京基100一直是深圳市的最高建筑，现为深圳第2高楼。

△2011年建成时，京基100高度排名全球第8。据CTBUH统计，高度排名现居全球第24，深圳第2。©CTBUH

在设计高层建筑时，我们需要考虑建筑如何回应其所在的城市区域背景。这对于该项目来说尤为重要，因为它在当年设计时达到了深圳史无前例的高度。设计中流动的外形与平面朝向，均来自深受当地市民喜爱的荔枝公园及其附近的大型泻湖，以及仅有—步之遥的位于香港的郁郁葱葱的湿地。

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△罗湖CBD，深港双城交界处 ©Farrells

△京基100曲线剪影倒映于荔枝湾公园

这座共有100层的塔楼内，设有甲级办公、酒店、商贸区、会议和商务设施及健身中心等混合功能。塔楼下部三分之二的部分是甲级写字楼，楼层面积随着层数增加而逐渐扩大，为用户提供最大化的楼面价值。上部三分之一则是五星级瑞吉酒店，采用自上而下布局，大堂位于顶部，为住客和游客提供独一无二的半公共餐饮和娱乐空间，可以欣赏到深圳城市与香港湿地的双重壮丽景观。

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△塔楼形状兼具开发价值与美观 ©Farrells

△瑞吉酒店通高中庭 ©Farrells

地标塔楼的外形灵感源于喷泉的生生不息，流畅的外形和反射的表面，则寓意着深圳经济成功带来的财富和繁荣。修长的形状有助于减少在较窄的立面获取的热量，并最大限度地在南北两侧增加令人惊叹的景观。最引人注目的是其柔和弯曲的轮廓，独特的外形使之成为地标建筑和技术标杆的同时，也兼顾了强大的实用性和功能性。

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△流畅的曲线外形，灵感源于喷泉©Farrells

△地标塔楼入口雨棚与幕墙细部 ©Carsten Schael

积极的公共空间

尽管京基100是一个商业开发项目，其城市公共空间仍是我们关注的核心。我们在整个塔楼的不同高度上创建了多层次的向公众开放的场所：当大部分摩天楼的顶层被机械设备占用时，京基100的顶端耸立着一个钢与玻璃的通透结构，是公众可达的空中花园和酒店大堂。

△酒店大堂与空中花园位于最高的三层 ©Farrells

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△ 公众可达塔楼最高处，观赏深港双城风景

左：©Farrells；右：©Carsten Schael

位于社区中心的裙楼商场与地铁相通，连接外界北部居住区与南部金融区，在城市尺度上也是两者间的过渡。车辆干扰被最小化，形成步行体验良好的外部人行网络，若干广场环绕购物中心的弧形正面，成为整个社区的公共空间。京基100商场的室内中庭被设想为一个线性广场，在各个方向上都可与外部及上部塔楼便捷连通，同时为社区住户往返地铁提供遮风挡雨的路径。

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△商业中庭作为公共广场，由地铁通达每栋塔楼

©Farrells

结语

京基100实现了绿色低碳、以交通为导向、与城市肌理联系紧密，从而成为可持续发展的象征。在高密度开发的同时，我们很高兴看到当地原住居民及围村因项目得以传承及延续，并为更多的市民与游客创造了一系列受欢迎的、积极的公共领域。

京基100的成功不仅限于地标建筑本身，对深圳的城市贡献亦在于其成功的包容再生式更新策略，为21世纪全球城市更新提供了一项新范例。

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房产信息：

近年来，新老房贷利差不断拉大，成为借款人关注的热点问题。自11月1日起，存量房贷利率迎来动态调整机制，正是为了从制度层面推动解决这一问题。该机制主要从哪些方面着手完善存量房贷利率定价？又将对借款人带来哪些影响？

想解决新老房贷利差拉大问题，首先要弄清楚导致利差拉大的关键点在哪里。

目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率定价取决于两方面：一个是每月对外公布一次的LPR，另一个是借款人和银行签订合同时约定的加点幅度。

从LPR方面来看，尽管新老房贷的利率都会根据LPR调整而变化，但调整的时间不一样。

新发放房贷往往以当时已公布的最新一期LPR作为参考定价，而存量房贷则受制于合同约定的重定价日，只有到了重定价日才能调整。在个人住房贷款利率定价机制完善之前，借款人的重定价日一年只有一次。

2024年10月21日，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%。如果借款人的重定价日是10月20日，那他的存量房贷利率要等到2025年10月20日才能根据当时LPR调整情况重新确定。而新发放的房贷利率，可能很快就享受到这25个基点降幅带来的利好。

再从加点幅度来看，不论是新发放房贷还是存量房贷，加点幅度在合同期限内往往固定不变。

北京是目前仍有房贷利率下限的城市之一。去年12月，北京城六区首套房贷利率的最低加点是10个基点，今年6月则调整为减45个基点。这意味着，6月新发放的房贷利率，仅加点幅度就较半年前下降了55个基点。

房贷合同期限普遍较长，大都是二三十年。固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。

据此，中国人民银行9月29日发布公告，明确完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。10月31日，多家银行发布公告，进一步细化安排，主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面，对浮动利率定价的商业性个人住房贷款进行优化完善。

此次调整后，重定价周期将如何改变？

根据近日多家银行发布的公告，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放房贷借款人也可以自主选择重定价周期。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。而此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。

山东济南市民焦先生在2020年11月贷款购买了一套住房，合同约定的重定价日是1月1日。今年以来，5年期以上LPR已累计下行60个基点。按照之前规定，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行带来的利好。

但如果他将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以调整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”带来的红利。

要注意的是，在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可越快享受到利率下行带来的利好；但在LPR上行周期内，借款人也将更早承受加息负担。

多家银行表示，同一笔贷款存续期内，客户仅可申请调整1次。因此，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择权利。

11月1日动态调整机制落地后，加点幅度又将如何变化？

对于加点幅度调整，借款人并不陌生，很多人已在10月底享受了银行批量调降利好。根据安排，绝大部分存量房贷利率调降至不低于LPR减30个基点，此次调整的就是加点幅度。

银行主动批量调降存量房贷利率固然省事，但非长久之计，需要进一步深化利率市场化改革，推出更加灵活的机制。

中国人民银行给出的解决办法是，当新老房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行自主协商，变更加点幅度。

此次多家银行明确，一旦新老房贷利率的加点幅度偏离高于30个基点，借款人就可以申请调整。

这成为触发调整的“门槛”，也是此次机制落地的关键之一。

要知道，如果偏离幅度过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷。如果偏离幅度过小，可能造成频繁重置合同，给银行业务办理带来更大压力。

不过，这个偏离幅度不能简单理解为新老房贷利率之间的差距，而是要看借款人房贷利率的加点幅度，与全国新发放房贷利率平均加点幅度之间的差距。

如果借款人对房贷利率加点幅度并不清楚，可以通过手机银行App或贷款经办行查询。

至于全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度，银行也给出了计算方式，涉及央行公布的上季度全国新发放房贷平均利率，以及当季5年期以上LPR的均值。

例如，根据中国人民银行官网最新公布的数据，三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，而当季5年期以上LPR均值为3.85%，对应的加点幅度为3.33%减去3.85%，即减52个基点。

如果在此基础上偏离30个基点以上，即房贷利率的加点幅度高于减22个基点时，借款人可与银行协商，申请将加点幅度调降至减22个基点。

一旦达到调整“门槛”，借款人该如何申请调整？

多家银行表示，从11月1日后，符合条件的借款人需要主动向银行提出申请，银行审批通过后才能进行调整。借款人可通过手机银行、贷款经办行等提出调整申请。

工行明确表示，将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效