继奉贤金汇、闵行浦江发明前滩南概念后，招商在徐汇长桥直接超越了。
你们浦江镇和前滩都多少公里了，我长桥这样紧贴着的，四舍五入那不就是徐汇滨江本身？
项目顺带测量了一下自己到最近江边的距离，大约1.6公里：
于是苦思冥想，特意找了个显近的距离单位，才有了这张新房广告牌：
放在之前我肯定是要嘲笑一下说句牛逼的。
硬生生把一个遍地老破小的新房，强烈暗示到了云锦东方的生活场景，
这营销很6，但也是真不要碧莲。
但没想到这次却是我被打脸了，而且还是被官方打的脸。
徐汇长桥还真是和徐汇滨江一个梯队的！？？？
上个月中旬发的文件不知道大家有没有看：
最新规划相比起2018年那版更具体更明确，从北往南被划分了五大功能段：
大家注意看第四段：艺水文岸。
这里浦西段是从龙华港到淀浦河，
翻译过后就是从徐滨的百汇园到长桥汇成南街里。
完犊子了，长桥竟然真的和徐汇滨江一个level。
长桥和它的新房，这次真要起飞了？
长桥这次的新盘海上清和玺争议其实不少，最大的争议就是价格。
2020年汇成南街里入市，备案均价只有7.9万/平；
2024年海上清和玺的均价竟然一下到了11.5万/平。
4年时间新房涨幅高达45.6%，全上海首屈一指。
再看同环线的天安1号卖9.2万，
九星城古美阅华卖8.5万，
三林永泰三里城8.2万，
桃浦一众新房8.5万，
更不提向来都是洼地的宝山还在6万+。
其实大家都错了。
南大、桃浦倒是想卖11万，上面给批吗？
房价的上涨原因是地价上涨，而地价上涨其实是地段价值的提升。
过去汇成南街里卖7.9万的时候，长桥还只是一个名不见经传的楼市小透明。
板块位置相对闭塞，论地缘位置类似杨浦中原，都相当于本区的西伯利亚。
在2021年之前，长桥甚至都没有一条地铁穿过，名副其实的徐汇吊车尾。
在划入徐汇之后，长桥承担了本区造动迁房的责任，先后盖起了长桥新村、罗秀新村，最终都变成了老破小。
这还不够，在房地产发展的黄金时期，长桥也没等来名牌开发商光顾，
反而是迎来像徐汇新城、华滨家园和华沁家园等高层、超高层动迁房。
容积率、户型、停车位都有欠缺不说，还把长桥最好的二线江景房坑位全都占满了。
除此之外，长桥还有一个非常劝退买房者的因素，老龄化太严重了。
老年人的生活需求决定了板块配套的主流，
街道上各种打折店铺、平价夫妻店大受欢迎，广告词都不忘营销一下夕阳红福利:
"上海家常菜，爸妈更喜爱”
“上海敬老卡支付消费，白斩鸡8.5折”
就这市场行情，吓得没有一个开发商敢来这里造商场、shoppingmall。
所以对年轻家庭来说，现在的长桥不是一个合格的居住理想国。
所以长桥虽处徐汇，但并不受待见，甚至有人觉得要把长桥开除徐汇籍。
很长一段时间，板块的主要购买力都是陪读家长、本地人内部置换以及工作在附近的少数上班族。
长桥的开场配置不好，用7.9万的放风价试探市场反应实属无奈。
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4年过去，长桥已经摇身一变让人高攀不起。
在一江一河大纲领的指引下，徐汇的发展脚步正式来到了长桥。
15号线的开通，叠加中、外环高架，长桥的交通格局彻底与外界打通。
自驾或者乘坐15号线，能实现10分钟前滩，20分钟徐汇滨江，30分钟漕河泾，40分钟徐家汇。
最近的两位邻居，前滩和徐汇滨江，分别是2035规划里浦东、浦西段最“远”、资历最新的CAZ区域。
新生事物带来的增量发展往往更加惊人。
这4年前滩的新房价格从东方惠礼的9.2万涨到了天汇的13.2万，涨幅高达43%；
徐滨从尚海湾豪庭的12.5万，涨到了中海领邸的14.6万，涨幅高达16.8%，民众声望涨幅更是高得吓人。
中环两颗新星的热度成功传导到了长桥。
处在两个增长引擎之间的长桥，房价一路高歌猛进，成了黄浦江中环线上涨价最快的金三角。
在这次黄浦江专项规划里，长桥滨江更是和北面的徐滨划在了一个段位，组成市区最长的滨江功能段。
论体验，长桥江景也可圈可点。
站在长桥滨江可以一览徐滨、前滩、三林滨江景色，还能远眺陆家嘴，完美继承了徐滨小清新风格。
而且根据徐汇区2035规划，长桥未来还有三块地，其中两块紧邻滨江，
是未来唯一能为徐汇新增江景房源的板块。
有了大规划加持，长桥的基建资金也得到倾斜。
走在长桥的街道，最大的感受就是这里的房子虽老但都很整洁。
街道路面基本都重新翻修过，体感好于浦西中环的很多板块。
正在修建的地铁23号线，还将赋予长桥与徐汇、闵行几大产业区更加紧密的联系。
再加上板块南面一河之隔，就是华泾的北杨人工智能小镇；
长桥的发展利好，还在源源不断释放。
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不过板块地段价值提升的同时，迎来的往往可能是营销透支。
大虹桥、临港长远来看都是改变城市发展格局的重大利好，但都被营销过度，房价提前透支。
长桥房价的未来期望也必须警惕。
虽然海上清和玺这次在户型设计和装标方面，在长桥新房中能算标杆级别。
在136平的户型设计上，可以看出花了不少心思；
5.2m的厅，时下最受欢迎的主卧转角大飘窗。
硬装方面石材尽可能见缝插针地使用，大大提升整体的品质感。
但是比起汇成南街里、尚海悦庭，清和玺的位置略逊一筹；
离地铁更远，紧邻中环高架是个硬伤。
这样的现实界面，能理解为什么售楼处放在了南站万科中心而不是项目附近。
最后结合长桥现有商品次新来看，房龄老但临江的中海瀛台成交价在11万左右；
房龄新的汇成南街里，目前挂牌价也就11万左右，看中再砍一刀，等几个月满两年还能省一大笔税费。
虽然买入价更高，但海上清和玺想要大的倒挂空间不是那么容易。
建议适当降低预期，警惕“最长滨江”的升值陷阱。
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