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两站前湾、三站大虹桥，真的没法低调了！这个再也低调不了的地方，叫重固。2024年8月7日，它再次“击中了”保利。

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这次顺利“加仓”重固，是保利对大虹桥“洼地”重固板块价值的认可，更是重固隐藏在神秘“面纱”背后实力的初露锋芒。寻源青浦，众人只知赵巷、徐泾……无人知是重固。

低调的重固，或许是由于缺乏轨道交通的导入，即使新房均价只有3字头，比旁边的华新、赵巷低了不是一点半点，对它价值的认知也慢了半拍。

市场数据显示，保利在青浦重固打造的首个项目虹桥和颂是当仁不让的红盘。今年前8个月，在全市200-400万级新房项目中，网签成交套数、成交金额、成交面积均取得了TOP1，2024年至今已网签389套。

数据来源：克而瑞

与同板块相比，虹桥和颂月均流速遥遥领先其它项目，3-8月的月均流速可达到约60套，其中7月网签达到100套。

虹桥和颂的热销太出乎意料，以至于很多人还没反应过来。

但热门红盘是买家“用脚投票”的结果，从数据上显示出受欢迎的成果，那必然有其打动市场的“杀手锏”。

保利虹桥和颂之所以能在竞争激烈的市场中脱颖而出，除了市场对板块的价值正在逐步形成共识，更离不开保利发展敏锐且极具前瞻性的择址观和产品观。

1 /

与国家战略

城市未来的发展方向保持同频

深耕上海20余年，保利发展在上海与城市共同生长，始终紧跟国家发展战略和城市发展规划。

从城市项目布局看，瞄准城市核心，一方面，深耕一江一河，发力内环内中心城市更新，在世博滨江、苏河湾、杨浦滨江等CAZ核心区，继续放大对城市中心的影响力；另一方面，聚焦潜力板块，紧抓地铁和产业两大价值底盘，充分展现保利发展阅读土地和城市的能力，放大品牌与实力的双重优势，为每一片土地打造可以穿越周期的实力作品。

示意图

自“2035规划”，长三角一体化规划等国家级政策密集落地之后，上海进一步提速与长三角协同发展的步调，依托《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，全力将虹桥打造为长三角城市群的CBD。

如此规划之下，上海正形成一条串联市中心—虹桥国际开放枢纽—长三角一体化示范区(青浦新城)的发展主轴，而承载长三角一体化和大虹桥这两大国家级战略发展重心的正是这条在建中的示范区线。（资料来源：长三角生态绿色一体化发展示范区发展规划）

示范区线示意图

示范区线之于长三角城市群的意义，正如同当年轨交2号线之于上海的意义：同样的东西走向，同样串联交通枢纽+核心产业。

过去20年，2号线是上海串联浦东机场到虹桥枢纽东西走向的黄金线，因串联金融中心陆家嘴、科创中心张江、南京西路、静安寺等众多重大功能区域，在上海地铁盘的涨幅中排第一，引领上海轨交盘房价涨幅。

数据来源百度地图/链家网挂牌信息

如今，连接浦东、虹桥两大机场的市域铁路——机场联络线首通段9月起开启试运行，有望完美“接棒”轨交2号线。

而示范区线一旦通车，“机场联络线+示范区线“这一黄金组合，从东到西直接串联起了临港新城、张江科学城、虹桥商务区和长三角一体化示范区四大国家战略平台，与上海十四五规划中的东西两翼发展轴完美重合，成为构建国内、国际“双循环”新发展格局的主动脉。

示意图

最为关键的是，示范区线的每一个站点也同样拥有重要的战略地位。不仅串联了长三角一体化的两核——动力核（虹桥国际开放枢纽）以及创新绿核（先行启动区），而且在示范区线沿线，一条以大虹桥为核心，长三角数字干线超级科创走廊已经初具雏形，虹桥中央商务区、前湾、华为研发中心三大顶流产业的发展势能极其庞大。

图片来源长三角生态绿色一体化发展示范区发展规划

根据《长三角数字干线发展规划纲要》显示，到2027年长三角数字干线的产业规模将达到1万亿级，待2028年示范区全线通车后，沿线的产业价值来的资产价值的增值将不可估量。

来源《青浦新城数字化转型“十四五”规划》

保利发展显然是敏锐捕捉到了这一趋势的变化，在长三角一体化与大虹桥势能的延展中，青浦重固自然顺理成章的成为时代的“宠儿”。

作为长三角一体化和虹桥国际开放枢纽两大国家战略的交汇点，重固2站前湾芳乐路站，3站虹桥火车站，4站西岑华为青浦研发中心的优势，也将成为未来长三角人流、产业流聚集的新风口。

2 /

超强解读城市能力

落子抢在板块蝶变前

保利发展对重固的深耕绝非简单的顺势而为，而是对未来城市发展超强的预判。

2018年，保利发展在大虹桥开启“云上”系，同年11月，长三角一体化正式上升为国家战略；

2020年2月，保利发展再次拿下江桥镇北社区地块。2021年2月，国务院批复《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》，大虹桥成为长三角城市群的核心引擎。

从2015年开发保利建工西郊锦庐，到今年8月，拍得青浦重固地块，保利发展已经连续五次进军大虹桥区域。

保利发展每一次拿地的眼光都来自市场对区域未来前景确定性的共识，并准确的预判到板块正处于价值跃升“前夜”。

在保利发展看来，青浦承接进口博览会、长三角区域一体化发展、虹桥国际开放枢纽建设、“五个新城”建设等一系列国家和市级层面重大战略，已成为代表上海引领示范区、辐射长三角和参与全球竞争的战略前沿。

重固不仅是链接虹桥商务区、青浦新城，长三角一体化示范区以及上海东西向发展轴带上的重点镇之一，也是为数不多可同时享受“虹桥+前湾”双核辐射的板块之一，崧泽大道、北青公路、赵重公路等快速路组成的高速路网，也使得此处的自驾出行十分便利，尤其是崧泽高架建成后，重固可快速抵达虹桥核心区。

另外，北青公路即将拓宽，该工程项目将与示范区线共线同步施工，西起外青松公路，东至华徐公路，改建道路长13.2公里，设计速度60公里/小时，建设规模为双向8车道。改扩建后的北青公路，不仅为市民提供便捷、高效的出行方式，更对完善路网结构、促进区域经济社会发展具有重要意义。（来源：重固家园cghome官微）

更为重要的，重固还是青东唯一成片保留农村风貌的地区，拥有123条天然河道构成了十纵十横的水系，“水、林、田、河”生态资源极其丰富，占总域面积的66%，这即便在整个大虹桥片区都不多见。（来源：重固家园cghome官微）

如今，重固全力打造现代新型人文示范镇：南部定位“虹桥无界百创城”、中部定位“虹桥精致幸福里”；北部定位“魔都乡创谷”。（来源：重固家园cghome官微）

（来源：重固家园cghome官微）

保利发展重固福店路项目择址的位置，正是规划能级相对更高的南部，也正是未来重固科创产业发展的核心——虹桥无界百创城。

未来，这里不仅可以承接虹桥和赵巷产业的外溢，甚至还把机场联络线沿线的徐汇华泾、浦东张江科学城也纳入了自己的通勤版图，虹吸巨量经济、置业人口。

虹桥无界百创城自身的科创产业也在快速布局，聚焦数字经济，构建“一核两翼”的功能空间布局，成为大虹桥下一个产业的极核。2024年，牧雄基金、麦拍投资等5家投资机构和菜鸟供应链、联东U谷、派米雷等10个产业项目已经相继签约入驻。（来源：重固家园cghome官微）

（来源：重固家园cghome官微）

其中，生命健康创新之核，瞄准未来生命健康产业，布局细胞疗法等精准医学领域研发机构；

数字绿色科技产业的“未来之翼”，构建新能源、智能网联汽车配套集群，华盈工业透平软件、达思兄弟人工智能、派米雷数智港、中粼膜新能源等企业已经入驻；

总部和服务经济“活力之翼”，导入长三角民营企业总部，链接国际市场，目前申通、德殷投资、固买等总部企业已经全面进驻。

（来源：重固家园cghome官微）

目前，虹桥无界百创城已形成约1500亩产业净地，将进行集中成片开发。与此同时，虹桥无界百创城得益于示范区线赵重公路站TOD规划迎来新的发展契机。

根据示范区线赵重公路站TOD规划，赵重公路站点周边区域被规划为“以现代物流产业为特色，融合生物医药、智慧数字为主导的创新平台及市民生活中心”。

其中，住宅组团用地2.42公顷，共13幅。目前已出让并入市4个商品房住宅项目，未来将成为一个纯粹的大型居住社区；商业服务业用地4.63公顷、文化用地0.22公顷、教育科研设计用地12.85公顷、商务办公用地9.49公顷。

示意图

目前，重固上海师范大学附属青浦实验学校已经建成，去年9月正式启用。而赵重公路站未来也将进行轨交上盖开发，规划约19万方商办综合体，其中东北角地块的商办综合体建筑高度达到100米。

这也就意味着，示范区通车后，赵重公路站TOD项目以商办、研发教育配套用地为主，住宅用地金贵程度可见一斑。

3万出头的联动价、虹桥无界百创城的产业布局，赵重公路站TOD规划，保利发展在重固掀起的住宅品质风暴，都让重固注定成为上海楼市下一个瞩目的焦点。

保利发展在重固的最新项目，距离示范区线赵重公路站（规划中）直线距离约350米。作为紧邻示范区线赵重公路TOD核心区的住宅项目，将最先受益。

示意图仅供参考，信息来源网络信息收集整理

除了近享赵重公路站周边的商业TOD（规划）、未来整个示范区线沿线站点都规划了大体量TOD商业体，可直接享受TOD商办配套升级带来的生活利好和资产增值，让其在大虹桥的性价优势更为的凸显。

3 /

不透支板块价值

预留与城市共成长的空间

打开上海版图，如果以虹桥枢纽为圆点，在离市区更近、且有高能级轨交的外环区域中，保利重固项目极具性价比，价格远低于嘉定南翔、松江泗泾，是绝对的价格洼地。

数据来源百度地图/链家网公开挂牌信息

目前嘉定南翔的土拍价和新房均价都已破6，松江九亭新房均价在5.6万/平米，虹桥主城前湾地区目前均价都达到了7万+/平方米。

要知道，未来示范区线通车，重固仅需2站，就可以达到前湾芳乐路站，3站即达虹桥火车站，两三站地铁，价格却几乎便宜了一半，这样的价格优势前所未有。

项目离17号线赵巷站3公里，即便参照17号线沿线的价格体系看，重固也是妥妥的价格洼地。

轨交17号线从西向东，价格不断走高，西岑站新房的价格也到了3.8万/平方米，朱家角4.3万/平方米，青浦新城4.6万/平方米，赵巷新房5.6万/平方米，徐泾新房6.2万-6.95万/平方米，二手房价格更是达到了7.5万-10万/平方米。（数据来源：链家网）

数据来源：链家网

反观重固，在售的新房今年加推都不到4万/平米，保利虹桥和颂二期均价3.78万/平米，板块次新房挂牌价也在3.8-4.5万/平米，整体比赵巷低了近30%。即使是沿着规划中的示范区线往东看，重固新房也比同样没有轨交的华新板块新房售价低出近两成，重固新房的性价比不言而喻。

按照以往惯例，但凡轨交线路确定开工后，房价都会出现一轮大规模的上涨。新房项目但凡和“地铁盘”沾边，几乎都成“热搜”，而且距离地铁越近，其价值越是居高不下。

据统计，与远离地铁的楼盘相比，距离地铁站点约200-500米的楼盘价格会高出28%至48%的幅度；距离地铁站点1公里以内的楼盘，其价格也会受到地铁因素的影响而有所上升，但上升的幅度相对于200-500米的楼盘来说较小，大约在11%至28%之间。（来源：链家网数据统计整理）

如今，示范线计划于2026年开通，沿线所有的价格洼地都将被填平，无论是生活起居的便捷度，还是价值的传导，真正能利好到的区域，步行即达的保利重固福店路项目也必将迎来一波房价上行。

用一句话总结，重固的“安全垫足够厚，爆发力足够足”。这将是上海300万级中少有的短期能看到成长性的板块。

数据来源：链家网

不得不佩服保利发展选址眼光的“老辣”，更重要的是，保利发展的定价从不透支板块未来的价值空间，从内环内到外环新兴板块，但凡保利出品，几乎每一个项目都能成为各自板块二手房价格的标杆。

以保利发展开发的部分5年内房龄的次新房为例，江桥板块次新房均价4.3万/平方米，保利云上的成交价为6万+/平方米；周浦次新房均价4.7万/平方米，保利首创颂的价格8万+/平方米；杨浦江浦的次新房均价仅6.7万/平方米，保利天汇的成交价格达到了12.1万/平方米。（数据来源：链家网）

这一次，保利发展在8月拿下重固镇福店路地块自然值得期待，不仅与目前热销的保利虹桥和颂仅一河之隔，而且离赵重公路站（规划中）直线距离只有约350米，是当下板块内真正步行可达的“轨交盘”。（数据来源百度地图）

示意图数据来源百度地图

项目保留了保利虹桥和颂热销户型的亮点，比如88平方米三房、99平方米三房，通过对开式电梯门让原本的一梯两户的设计，拥有了类一梯一户的豪宅私密体验。

户型示意图

还有全明的独立入户电梯厅，可玄关外置，无论是收纳还是入户礼序，都能创造出独特的私人体验。

尤其是，约88平方米户型做到三房两卫，这样的功能更能满足家庭的成长性；LDK一体化的设计，南北通透，三开间朝南，近10米的南向面宽，让居住空间光线充足无比；还有主卧套房面宽轴线尺寸约3.52米，配有观景飘窗，三间卧相对独立且有各自隐私空间……

户型示意图

新项目还新增约125平方米四房或“3+1”户型，满足成长型家庭的人居需求，不仅让主卧套间的舒适度达到极致，客厅叠加书房的超大宽厅体系，LDK一体化设计，让用户拥有了更丰富的居住体验。

户型示意图

无论是艺术青年、科技精英、慢生活热爱者，甚至是楼市的价值投资者，都可以在这里收获“惊喜”。

效果图仅供参考，以实际交付为准，滑动查看更多

在Hard模式下的上海楼市，刚需的容错率越来越低，富人可以有条不紊的在一江一河、市中心选择大平层或是风貌别墅。而刚需需要仔细去遴选为数不多的购房机会。

好在，保利发展再一次为上海的刚需提供了一次宝贵的选择权。

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142、房地产抵押

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

143、申请抵押登记应提交什么资料？

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（2）委托书；

（3）房地产证；

（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

144、已抵押的房地产能否转让？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？

以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

146、借款人如何偿还银行贷款？

贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

147、贷款期如遇利息调整，如何处理？

根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？

借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

149、房屋租赁

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

150、银行按揭

按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

151、加按揭

即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。

152、转按揭

转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

153、个人住房按揭需提交哪些资料？

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

154、办理按揭贷款应交哪些费用？

保险费、公证费、抵押登记费。

155、等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

156、一次性还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

157、权利质押贷款担保

银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

158、个人住房担保贷款？

中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》（该办法在1998年5月进行了修改）。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款；借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。

159、住房公积金

是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

160、公积金贷款

公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

161、申请住房公积金贷款的条件

凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

162、公积金贷款的办理程序

借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料；资料报送住房资金管理中心受理、审核。

163、办理公积金贷款应提供哪些资料？

身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

164、组合贷款

组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

165、住房抵押贷款

所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。

166、商品房验收合格

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

167、商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

168、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

169、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

170、物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

171、何为“预售面积”和“竣工面积”？

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

172、物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

173、入伙

指业主领取钥匙，接房入住。

174、业主委员会

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

175、后房型时代

是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产品的及格线时，小区的规模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素构成决定购买的重要砝码。

176、健康住宅

是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。

177、违法建筑

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

178、空鼓

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

179、如何办理装修许可证？

首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批，最后是缴费和领取许可证；备齐如下材料：按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同；装修设计方案和施工图；承诺因装修而造成邻里正常使用要负责维修或赔偿的承诺书；办理白蚁防治手续。

180、LOGO

即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

181、商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

182、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

183、预售房转让