广州土拍，压力依旧山大。
1-10月，全市一共才卖出去20+宗宅地，收金434亿+。
即使不跟2021年的高峰比，和去年比，也是不忍直视，连一半都没达到。
而2024年，只剩最后的两个月，留给广州的时间已经不多了。
在房企们优中选优的拿地策略下，一般的地块，很难吸引各家主动出击，得是核心板块的核心地块，才能撩得动。
所以，继117亿面粉厂地王之后，隔壁的绢麻厂（AT080720、21地块），也提上日程了。
绢麻厂的价格和规划条件，我们都搞到了。
地价约5万/平，比肩面粉厂地块
先说说，大家最关心的地价：
初步定下的楼面价，是5万/平左右，按照15万方计算，总价大约75亿。
注意哈，这是初步价格，最终要以实际挂牌为准。
如果真按这个价格上架，贵得有点出乎意料了。
当时面粉厂起拍，也是这个水平（50311元/平）。
而绢麻厂综合素质略逊一筹，包括二线望江，受城中村影响更大等，之前我猜测的起拍价，是4万+，没想到直接一碗水端平了。
也许是面粉厂拍卖的火热，以及高溢价成交，给了广州信心。
会不会劝退房企？
我觉得不会。
这块地，这样的地段和配置，起拍地价的提高，压缩的只是竞拍的溢价空间。
隔壁成交楼面价6.7万/平（可售7.65万/平），假设，假设哈：
绢麻厂地块，开发商的心理价位，或者说授权价是5.5万/平，那么起拍无论是4.5万/平，还是5万/平，都影响不了最终的成交结果。
无非就是竞价轮数少一点，大家早点放饭。
这么个定价法，不仅没毛病，甚至还有点灵性，顺便给好大哥面粉厂，也抬了抬轿——
看吧，我们这一片，就是值这个价。
阳台占比可达25%，天河TOP2
向好大哥看齐，绢麻厂地块，也突破了户型新规，阳台占比可以达到25%，是目前天河第二高的，仅次于面粉厂的30%。
不计容的公共开放开间面积，也可以达到10%。
怒挣实用率的同时，也维持了面粉厂的体面。
之前广州已经明确，阳台占比30%的新规，只能给到面粉厂，或者同级别的地块。
啥？你说南沙？
那是另一套逻辑，不讨论。
反正在天河，在中心四区，能享受超新规待遇的地块，目前也就这两宗，稀缺性拉满，10月底卖出去的金融城东区地块、琶洲南三兄弟，也都没有突破。
实用率120%-130%，安排。
相比其他在售待售项目，这俩，天生就是自带产品优势的，从房企拿地到将来买家买房，都是影响决策的重要因素。
定位偏刚，和面粉厂错位竞争
地块和面粉厂虽然距离够近，但综合素质，差得还是比较远的。
一是，离江更远。
除了现状的老破小子富新村，地块南面还规划有商务办公用地，江景概率不大，顶多算二线。
二是，四面环村。
景观上，可能南向的高层才稍微过得去，直接看图感受下。
当然地段摆在这里，金融城西区，隔着华快就是珠江新城，又靠近员村地铁站，价值有下限。
届时竞拍，溢价会有，但会和面粉厂拉开价差。
至于对面粉厂的冲击，也不大。
两块地定位不同，甚至可以说相差几个身位，客群有差异。
最近关于保利面粉厂项目，传出了很多产品信息，现在很多信息都不太准确，户型方案也一直都在不断讨论，更新升级。
具体的，我们也掌握了一些，但是不方便说。具体可以私聊。
但是，有一点可以肯定的是：超前设计，国际范，广州前所未见的产品。
顶豪系列，吸引全国富豪。
这样的地段，这样的景观，确实需要标杆性的顶豪产品来keep住逼格。
至于绢麻厂，那就是偏刚改了。
近5号线员村地铁站，自身也配建24班小学，商业可以蹭珠城马场...假设隔壁卖14万+，这里卖7、8万，还是很香的。
目前关注的房企，不在少数，包括保利、中海、越秀在内。
如果也由保利拿下，那么面粉厂确定性就更强了，尤其是学校这一块。
学校虽然不是豪宅的必需品，但有没有，和用不用，还是有区别的。
神仙打架，今年珠城东有点猛
关注珠城及其周边板块的朋友，相信都有一个共识：
今年的市场，绝对是近几年来最热闹一年。
供应，嗖嗖来了，尤其是珠城东。
从马场旁的天珺（保利），到临江的面粉厂（保利），到东区的浪奇（珠实），再到接下来的绢麻、金融城007、“小号”面粉厂等等。
这些极其吸睛CBD地块，无一例外，都在珠江新城东，或远或近，定位横跨刚改-改善-豪宅-顶豪，对于意向入场买家来说，选择空间不再局限于二手，新房也有得选，丰俭由人。
怎么选，既要符合总价预算，也要匹配个人居住/投资需求。
如果是3000万及以上的，建议等等面粉厂，全市唯一一个全新珠城东顶豪盘，南向江景；
如果是1500万-2000万左右，可以考虑保利华创都荟天珺，有马场SKP（规划），是目前上车珠城第一门槛；
目前196平王牌产品，最低可以做到19xx万，感兴趣私聊。
如果意向是改善产品，140平上下，可以等等珠实联合体的金融城东区415地块，但最快也得明年年底入市。
现楼，也有得选。
真正的珠江新城CBD内，凯旋新世界，还有一手要卖，珠城断供十几年再上新。
主流产品面积为100多方到300多方二～五房，能匹配不同买家需求。
根据新世界一贯的操盘手法，首发会包含超高性价比的适销产品，也会有价值过亿的顶级豪宅。
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