(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

（一）原告起诉事由与请求

原告许晴文、叶琳向本院提出诉讼请求：

1. 判令五被告向二原告给付售房款 130 万元。

2. 要求诉讼费由五被告承担。

原告主张的事实与理由如下：许建国与秦淑芳夫妇共育有三子，分别是长子许家豪、次子许家辉、三子许家明。许家豪与孙悦是夫妻，许家辉与李婉婷是夫妻，许家明与叶琳是夫妻，二人育有一女许晴文。2013 年 12 月 29 日，许家明去世，2021 年 2 月，许建国去世。

许建国一家原本居住在×××，此房是许建国工作单位分配的。后来该房屋拆迁，根据当时的安置政策，许建国夫妇与次子许家辉、三子许家明共同分得海淀区×××房屋（以下简称一号房屋），并以许建国的名义向 A 公司缴纳租金。2004 年一号房屋进行房改，因许建国夫妇经济条件有限无力购买，考虑到之前曾许诺许家明结婚后一号房屋归其所有，最后由叶琳出资 5000 元缴纳了购房款。

2020 年，许家豪夫妇提出出售一号房屋并共同析分售房款。2020 年 5 月 16 日，秦淑芳（兼任许建国监护人）与长子许家豪、次子许家辉、三子许家明之妻叶琳召开家庭会议，商讨一号房屋出售、售房款分割及老人赡养事宜。经协商，全部家庭成员达成一致协议，内容包括：

1. 同意出售一号房屋。

2. 一号房屋出售后，许建国与秦淑芳跟随次子许家辉一家生活，为保障二老老有所居，全体家庭成员同意从售房款（暂计 550 万元）中拿出 300 万元为许家辉购买一套二居室，许建国与秦淑芳享有永久居住权。

3. 考虑到许家明早逝等因素，剩余售房款中 130 万元归许家明之妻女叶琳、许晴文所有。

4. 一号房屋内既有户籍共同迁移至许家辉购买的新房等。

达成协议后，许家豪负责办理一号房屋出售事宜。2020 年 12 月 9 日，许家豪告知叶琳一号房屋已售出，并将所收定金中的 5 万元转给叶琳，承诺收到剩余售房款后再转 125 万元。然而，此后许家豪以迁户口为由要回 5 万元，且拒绝支付剩余款项。后经向房屋中介机构了解，一号房屋实际售出价为 590 余万元。原告认为，家庭成员已就一号房屋出售和售房款分割达成口头协议，该协议具有法律约束力，现房屋已出售，五被告应诚信履约，按协议约定向原告支付售房款，故提起诉讼。

（二）被告的答辩意见

被告许家豪、孙悦、许家辉、李婉婷、秦淑芳辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：

1. 原告称的录音证据中的家庭内部沟通只是一次协商，并非达成的口头协议或书面协议。

2. 即便认为这是一个协议，所涉房产是秦淑芳与许建国夫妻二人的夫妻共同财产，在家庭会议沟通中秦淑芳并未明确表示同意出售房产以及给原告 130 万，且秦淑芳现在也不认可这一情况。

3. 在沟通会议中所涉房产已经出售，售价为 595 万，因家庭购置新房产花费 422 万，装修、购买家电也有支出，秦淑芳高龄无工作，生活开支大，所以现在钱款所剩无几。

（三）法院查明事实

1. 家庭成员关系与相关情况

许建国与秦淑芳是夫妻关系，许家豪、许家辉、许家明是二人之子。许家豪与孙悦是夫妻，许家辉与李婉婷是夫妻，许家明与叶琳于2004 年 6 月 15 日登记结婚，婚后生育一女许晴文。许家明于 2013 年 12 月 29 日去世，许建国于 2021 年 2 月 14 日去世。

2. 一号房屋产权情况

一号房屋最初由许建国、秦淑芳承租。2003 年，许建国依据房改福利政策购买了一号房屋，2004 年 5 月 25 日，许建国取得该房屋的产权证书。许家辉、许家明一直与许建国、秦淑芳共同居住在一号房屋内，许家明去世后，叶琳、许晴文也一直居住在此。

3. 监护人及相关证明情况

2019 年 12 月 11 日，北京市海淀区某居民委员会出具《证明》，载明许建国为居住海淀区×××居民，应许建国亲属对其指定监护人的申请，同意由秦淑芳作为许建国监护人。在叶琳、许晴文诉许建国、秦淑芳继承纠纷一案开庭时，秦淑芳作为许建国的法定代理人参加诉讼。

4. 家庭协商内容与房屋交易情况

2020 年 5 月 16 日，秦淑芳、许家豪、许家辉、李婉婷、叶琳就赡养许建国、秦淑芳及出售一号房屋购置新房、售房款分配等事宜进行协商。各方协商一致同意出售一号房屋，并使用售房款购置价格较低的新房，购置新房并装修后剩余售房款由许家豪、许家辉、原告分配；许建国、秦淑芳跟随许家辉共同生活，购置的新房归许家辉所有，许家豪、叶琳、许晴文对购置的新房不享有任何权利。

在协商过程中，各方假设一号房屋售房款为550 万元，购买新房、装修等费用 300 万元，对剩余 250 万元售房款分配，许家辉分得 50 万元，许家豪、原告各分得 100 万元，此外许家豪表示赠与许晴文 20 万元，许家辉于许晴文结婚时赠与许晴文 10 万元。协商过程中，秦淑芳在场并发表了少部分意见。

2020 年 10 月 19 日，一号房屋变更登记权利人为秦淑芳。同年 12 月 1 日，秦淑芳与案外人宋某奇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 595 万元的价格出售一号房屋。

2021 年 1 月 13 日，秦淑芳与案外人赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 422 万元的价格购买位于北京市昌平区×××房屋（以下简称 S 号房屋）。2021 年 1 月 18 日，秦淑芳取得 S 号房屋的不动产权证书，同日，秦淑芳、许建国、许家辉、李婉婷、许晴文户口自一号房屋迁至 S 号房屋。2021 年 1 月 25 日，秦淑芳与许家辉签订《赠与合同》，将 S 号房屋无偿赠与给许家辉，并于当日完成不动产权变更登记。

针对购置新房价格超过协商时购买价格的问题，原告主张协商购买二居室，但实际购买了三居室。被告主张当初协商购买50 年产权的商住房，许晴文的户口无法随迁，与叶琳协商后叶琳一直未办理许晴文的户口迁移手续，会造成违约，需赔偿高额违约金，故只能购买商品房，导致购买价格比协商时预算高。

5. 庭审中的争议主张

庭审中，原告主张根据2020 年 5 月 16 日达成的口头协议，在出售一号房屋后应向其支付 130 万元。被告主张录音仅能证明当事人就出售一号房屋一事进行过协商，并未达成一致意见，即便认为达成一致意见，承诺给原告的款项应系赠与，秦淑芳、许家豪、许家辉均明确表示撤销赠与。

（四）裁判结果

1. 秦淑芳、许家豪、许家辉于本判决生效后七日内向叶琳、许晴文支付售房款共计 29 万元。

2. 驳回叶琳、许晴文的其他诉讼请求。

（五）案件分析

（一）证据与举证责任在案件中的关键作用

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担不利后果。在本案中，对于一号房屋产权性质的认定，根据在案证据可以明确是许建国根据房改福利政策购买取得，购买时使用了许建国及秦淑芳的参加社会劳动年限折抵房价款，且房屋登记在许建国名下，故认定为夫妻共同财产。叶琳虽主张其出资购买房屋，但未能提供证据，法院不予采纳，这体现了证据在确定事实中的关键作用。

（二）关于2020 年 5 月 16 日协商内容的合同性质认定

1. 合同成立的认定

当事人订立合同可以采用书面、口头或其他形式。从在案证据来看，许家豪、许家辉、叶琳、秦淑芳（兼许建国的法定代理人）共同就赡养老人、出售一号房屋、分配售房款等问题进行了协商，并达成初步意见。之后被告次日着手办理出售房屋事宜，出售房屋后向叶琳转款5 万元，购买新房后将新房赠与许家辉。综合这些因素，可以认定当事人已经以口头形式订立了合同。

2. 合同内容的争议焦点分析

对于合同内容，争议焦点在于是否明确分配给原告售房款130 万元。综合各方意见，协议仅对出售房屋剩余款项分割达成初步意见，但并未确切确定给原告 130 万元。因为协商时尚未购置新房，购置新房和装修的价款未确定，协议内容应是在购买新房并装修后，剩余款项由许家豪、许家辉、原告进行分割。根据录音中各方表达的意见，剩余款项由许家辉分得五分之一，许家豪、原告各分得五分之二。原告主张可分得 130 万元缺乏事实依据，法院不予采纳。

（三）合同性质及赠与相关法律问题

1. 合同性质判断

由于出售的一号房屋是许建国、秦淑芳的夫妻共同财产，此合同性质应当属于许建国、秦淑芳分别对晚辈子女的赠与。

2. 赠与的撤销问题

根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。秦淑芳在未将剩余售房款支付给原告前，表示撤销赠与，符合法律规定。但在许建国去世的情况下，秦淑芳撤销赠与的效力仅适用于其自身对剩余售房款享有的权利。许建国去世后，其法定继承人秦淑芳、许家豪、许家辉、许晴文共同享有赠与合同的权利义务，在许晴文不同意撤销赠与的情况下，许建国对原告的赠与无法撤销。许家豪、许家辉虽曾表示给许晴文共计30 万，但两人之后明确表示撤销赠与，许晴文主张这两笔款项于法无据，法院不予支持。

（四）剩余售房款的分配计算

根据合同约定，售房款在扣除购置新房、装修等费用后，原告分得五分之二，但其中一半属于秦淑芳的部分已被秦淑芳撤销，所以原告可分得剩余售房款的五分之一。法院结合出售一号房屋价款、购置新房花费、装修费等因素，确定剩余售房款为145 万元，原告可分得 29 万元。因原告可分得款项的基础是基于许建国的赠与，且相应售房款实际由被告掌握，所以给付款项的义务人为除许晴文外周某贤其他的法定继承人，即秦淑芳、许家豪、许家辉。

（六）办案心得

（一）深入挖掘证据的价值

在处理这类复杂的家庭财产纠纷案件时，对证据的深入挖掘和准确理解是至关重要的。每一个证据细节都可能影响案件的走向。比如本案中房屋产权证书、居委会的监护人证明、家庭会议的录音、房屋买卖合同等一系列证据，都需要仔细分析。从产权证书中确定房屋的产权归属，从监护人证明理解秦淑芳在协商中的角色和行为效力，从录音内容分析各方在协商时的真实意图和协议的具体内容，从房屋买卖合同中明确房屋交易价格和相关流程，这些证据相互印证、相互关联，需要我们全面梳理，从中找到对当事人有利的信息，构建起完整的证据链，为案件的胜诉奠定坚实的基础。

（二）精准运用法律条文解读案件事实

准确运用法律是胜诉的核心。在本案中，涉及到合同成立、赠与合同相关的撤销权等多个法律概念和规定。我们需要深入理解这些法律条文，并将其与复杂的案件事实紧密结合。例如，在判断2020 年 5 月 16 日的协商是否构成合同成立时，依据合同订立形式的法律规定，结合各方后续行为，准确认定合同成立。在分析赠与行为的效力时，严格按照赠与合同中关于撤销权的法律规定，考虑赠与人的权利和不同情况下撤销的效力，特别是在涉及多个继承人以及复杂家庭关系背景下的特殊情况，通过精准运用法律条文来解读案件事实，使法官能够清晰地看到案件在法律框架内的正确判断路径，从而支持我们的观点。

（三）把握家庭关系和人性因素对案件的影响

此类家庭纠纷案件往往涉及复杂的家庭关系和人性因素，这些因素会对案件产生微妙的影响。了解家庭成员之间的情感、利益纠葛以及他们在不同阶段的行为动机，对于制定有效的诉讼策略非常关键。在本案中，考虑到老人的赡养问题、家庭成员之间的亲情关系、不同成员在房屋买卖和协商过程中的态度变化等因素，有助于我们更好地理解案件背景和当事人的行为逻辑。比如，理解秦淑芳作为老人和监护人的立场，以及她在整个事件中的行为变化原因，还有各个子女在面对利益分配时的想法和行动，通过把握这些因素，我们可以在庭审中更合理地解释当事人的行为，增强我们的诉讼主张的可信度，同时也能更好地预测对方的诉讼策略和可能提出的反驳观点，提前做好应对准备，实现维护当事人合法权益的最终目标。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！