近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等陆续发布公告，11月起，开始完善存量个人住房贷款利率定价调整机制，并且多家银行已上线该功能。
划重点：
1、对于以浮动利率（即LPR加减点报价）的存量个人房贷，当LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整；
2、可申请变更重定价周期，但同一笔贷款存续期内仅可申请调整1次。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。
本次调整，提出两个方面：央行以后不再统一调整存量房贷利率，以后由贷款人与银行协商。另外，重定价周期可改为每年/半年/季度，但只允许修改一次，该如何选择？
下面围绕两项政策，提出以下问题点：
1
什么情况可以申请调整？
公告明确指出，11月1日起浮动利率的存量房贷客户，若LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值+30BP，可申请调整LPR加点值。
全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。
10月31日，人民银行公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，而2024年7—9月公布的5年期以上LPR平均值为3.85%。以此计算，当前，全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（即“3.33%-3.85%”）。
调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，意味着加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP，但不能低于当地的下限。
已知10月25日，多家银行已对存量房贷利率进行了批量调整，绝大多数借款人的加点幅度已调整至-30BP。经此调整过后，2024年四季度绝大多数借款人已无需申请调整加点值，新定价机制或将在后续发挥作用。
2
目前青岛新房房贷利率3.0%，我是3.3%，是否可申请调整调低？
不与当地新发房贷利率比较，参考公式（全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值），要关注全国新发放房贷利率平均加点值，这个值全国统一，每个季度更新。
人民银行会在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率，您可登录人民银行官网进行查询，并测算您的贷款是否符合调整条件和调整后的利率值。
3
申请调整重定价周期，可以选择哪些周期？
此次存量房贷利率新定价机制，除涉及加点值调整之外，还对存量房贷重定价周期进行变更，明确取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。
4
调整后，重定价日是哪天？
存量房贷调整重定价周期后，原贷款合同每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日；
以贷款发放日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。
举个例子，如您的重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，您的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。
如您的重定价日是每年1月1日的，重定价周期调整为6个月的，重定价日为每年1月1日和7月1日；重定价周期调整为3个月的，重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。
5
申请调整后，马上能降低利率？
不会，如果选择按半年/季度调整后，有多个重定价日，到了重定价日利率才调整。
6
申请调整后，以后还能修改？
贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
7
到底要不要调整重定价周期呢？这是大家最为关心的问题。
中国银行：在利率下行周期内，您的重定价周期越短，您可以越快享受到利率下行带来的优惠；但反之，在利率上行周期内，您的重定价周期越短，您的贷款基准利率也将越早进行重定价。
简单说，利率下跌、选短，利率上涨，选长。
将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率下调带来的优惠；如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率上涨就可能会更晚一些。
到底要怎样选择？要不要先享受当下的低利率？就目前的经济环境，你会怎样选择房贷重定价周期?
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