“我没有和物业公司签订物业服务合同，物业公司无权向我收取物业费。”
物业服务与人们的生活息息相关，近年来，业主以未与物业公司签物业合同、物业服务不好等为由欠缴物业费的情况时有发生，业主与物业公司间的矛盾日益凸显。近日，九原区人民法院成功执结一起物业服务合同纠纷案件。
简要案情
某小区业主因欠缴物业服务费被物业公司起诉至法院，经审理，依法判决业主向物业公司支付拖欠的物业服务费及违约金共计五千余元。案件进入执行阶段后，业主提出异议认为，自己并未与物业公司签订物业合同，所以拒绝缴纳物业服务费。
裁判理由
本案的判决依据为前期物业服务合同。前期物业服务合同一般由作为建设单位的房地产开发企业与物业服务企业签订。根据民法典规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。实践中，部分小区在房屋交付后并未重新订立物业服务合同，而是继续沿用前期物业服务合同。由于业主并未参与前期物业服务合同的签订过程，所以容易发生纠纷。
业主个体虽不是前期物业服务合同的缔约方，但该合同对业主具有法律约束力，业主根据该合同具有相关权利义务，其原因在于业主自房地产开发企业处购买房屋时概括继受了前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。因此，业主不能以未参与前期物业服务合同的签订作为抗拒执行的理由。
法官说法
物业服务提供义务具有集体性特征。物业服务企业对所服务小区的公共部位及公共设施、设备负有的维修、养护、管理义务，是针对全体业主而言，由全体业主共同受益，业主个体无法以其个体未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业费支付义务具有个体性特征。物业费多由业主个体各自支付给物业服务企业，业主通常按照其房屋面积分别承担各自相应的物业费支付义务。因此，物业服务企业不能因部分业主欠付物业费而拒绝向全体业主提供物业服务。
法官提醒
物业服务是一个长期、动态的过程，创建文明、和谐的小区环境是物业公司和业主的共同愿望，双方应积极沟通、妥善化解矛盾。一方面，物业公司应倾听业主的心声，提高服务质量，满足业主的需求；另一方面，业主应按时缴纳物业费，对于物业服务瑕疵问题，可以向业主委员会集中民意，督促物业公司提高服务质量，也可以向物业公司的主管部门投诉，以维护自身合法权益。
来源丨执行局 陈 佳
编辑丨董 悦
审核丨刘 杰
复审丨逯瑞杰
终审丨王锐军
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