(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市朝阳区，一起围绕房屋买卖合同有效性的纠纷引发了法律争议。原告是陈某达，被告则为张某贤以及陈某丽，而争议的核心聚焦在北京市朝阳区的一处房屋（以下简称案涉房屋）上。

陈某达与陈某丽系兄妹关系，他们的母亲是孙某芝，父亲是陈某涛，继父为陈某坤，张某贤则是陈某丽之子。案涉房屋有着特定的来源，它是由陈某涛名下房屋的拆迁款购置而来，产权登记在了陈某坤名下，但原告陈某达认为，该房屋并非是孙某芝与陈某坤的夫妻共同财产。

2019 年 7 月 4 日，孙某芝离世后，案涉房屋按照法律规定应成为遗产的一部分。然而，在未对该房屋进行遗产继承相关程序的情况下，陈某坤与陈某丽在未告知陈某达的前提下，就与张某贤签订了房屋买卖合同，并且将案涉房屋过户到了张某贤名下。陈某达认为自身的合法权益遭到了严重侵害，于是向法院提起了诉讼。

二、原告诉求及理由

（一）陈某达的诉讼请求

1. 请求确认陈某坤与张某贤签订的关于北京市朝阳区房屋的房屋买卖合同无效；

2. 本案诉讼费用由被告张某贤、陈某丽共同负担。

（二）原告主张的事实和理由

陈某达指出，案涉房屋本应作为遗产进行合理分配，毕竟是在母亲孙某芝去世后留下的财产。但陈某坤与陈某丽却绕过自己，私自与张某贤签订房屋买卖合同并办理了过户手续，这种行为使得自己无法正常行使对该房屋应有的继承权，合法权益受到了极大的损害，所以才向法院提起诉讼，期望通过法律途径来维护自身权益，确认该房屋买卖合同无效。

三、被告辩称

被告张某贤与陈某丽共同辩称，不同意陈某达的诉讼请求，理由如下：

1. 房屋性质认定

他们认为案涉房屋属于孙某芝和陈某坤的夫妻共同财产，这与原告的观点存在分歧，是双方争议的一个基础点。

2. 合同实质及意图说明

虽然表面上是陈某坤以买卖的形式将房屋过户给了张某贤，但实际上张某贤并未按照买卖合同里约定的条款支付购房款。他们解释称双方真实的意思是陈某坤将案涉房屋赠与给张某贤，由张某贤代为持有，日后再按照陈某坤的遗嘱来对该房屋作为遗产进行分割。

3. 关于遗产份额及处分效力分析

依据《民法典》第1153 条规定，夫妻共同所有财产在遗产分割时，应当先将财产的一半分出为配偶所有，其余的才归被继承人所有。就案涉房屋而言，在孙某芝去世后，房屋 50%的份额归陈某坤所有，另外 50%应由陈某坤、陈某达、陈某丽三人按照法定继承规则来继承，如此算来，陈某达只能继承房屋 16.7%的份额。所以他们主张，无论是按照买卖还是赠与来看，陈某坤只是处置了陈某达所占的 16.7%的份额，并且认为就这部分的处分仅仅针对陈某达来说是无效的。

4. 对合同无效后果的看法及应对提议

即使案涉房屋买卖合同被认定为无效，他们认为房屋也应该按照陈某坤的遗嘱进行遗产分割，这样陈某达能分得16.7%的份额。同时，他们提出恢复原状在现实中并没有可行性，所以建议陈某达可以主张赔偿损失，而张某贤也愿意根据陈某达的房产份额对其进行折价赔偿。

基于以上种种理由，他们请求法院驳回陈某达的诉讼请求。

四、法院查明情况

1. 家庭关系及人员情况

陈某坤与孙某芝为夫妻关系，二人于1980 年 10 月 7 日登记结婚。陈某涛系陈某达与陈某丽的生父，陈某坤则是二人的继父。孙某芝于 2019 年 7 月 4 日去世，陈某坤于 2021 年 2 月 15 日离世。

2. 房屋购置及产权情况

在2005 年的时候，陈某坤（作为买受人）与北京 Y 公司签订了《商品房买卖合同》，通过这样的方式购买了位于北京市朝阳区的案涉房屋，并且陈某坤取得了该房屋的产权。

3. 房屋买卖合同相关情况

2019 年 11 月 21 日，陈某坤与张某贤签订了《房屋买卖合同》，在这份合同里约定陈某坤将案涉房屋出售给张某贤，合同中约定双方当事人自行交付房屋，房屋成交价格确定为 2100000 元。不过，这份合同存在诸多关键内容缺失的情况，比如并未就付款方式、房屋权属及具体情况、房屋交付、违约责任等方面进行详细约定。

同样是在2019 年 11 月 21 日，案涉房屋的所有权登记转移至了张某贤名下。在庭审过程中，张某贤认可自己支付了房屋交易过程中产生的税费，但明确表示并未向陈某坤支付案涉房屋的房款。

4. 其他关键事实情况

在庭审时，陈某丽与张某贤均无法提供证据来证明陈某达对案涉房屋的买卖是知晓并且同意转让这一情况的。而陈某达与陈某丽在庭审中都认可，他们与陈某坤之间存在着抚养与赡养关系。此外，陈某达在庭审中陈述案涉房屋的交易价格要低于同地点同类房屋市场交易价格的50%，对此，张某贤却并不认可。

五、裁判结果

确认陈某坤与被告张某贤就北京市朝阳区房屋签订的房屋买卖合同无效。

案件分析

从律师专业角度深入剖析这起案件，核心要点在于对房屋买卖合同效力的认定，需要综合考量多方面因素，包括房屋产权归属、法定继承关系、合同内容及履行情况等，以及各方当事人的行为是否存在侵害他人合法权益的情形。

首先，关于案涉房屋的产权性质及继承问题。案涉房屋登记在陈某坤名下，且是在其与孙某芝婚姻存续期间取得的，按照法律规定，一般应认定为夫妻共同财产。在孙某芝去世后，由于她并未留下遗嘱，那么依据法定继承规则，作为孙某芝第一顺位法定继承人的陈某达，对案涉房屋是享有相应继承权的。这是判断后续房屋买卖合同效力的重要前提基础，即陈某达的合法权益在遗产层面是受到法律保护的。

其次，分析陈某坤与张某贤签订的房屋买卖合同本身。这份合同存在明显的权利义务不明确问题，比如付款方式、房屋交付等关键条款都未详细约定，而且从实际履行情况来看，张某贤虽支付了交易税费，但并未支付房屋的交易对价，这使得该合同从形式到实质履行都不符合正常房屋买卖合同应有的规范，让人对其交易的真实性产生质疑。

再者，从各方行为及主观意图角度来看。陈某坤与张某贤，以及张某贤的母亲陈某丽，在明知陈某达对案涉房屋享有继承权的情况下，却未经陈某达同意，自行对案涉房屋进行了处分，这种行为直接导致了陈某达无法通过正常的继承途径取得案涉房屋的部分所有权，严重侵害了陈某达的合法权益。综合考虑这些因素，法院对他们民事法律行为的内心真实意思进行了合理推定，认定陈某坤与张某贤在签订房屋买卖合同以及办理房屋转移登记的行为上，存在相互串通侵害陈某达合法权益的故意。

基于上述各方面因素的综合考量，依据相关法律法规及证据情况，法院判定陈某坤与张某贤就案涉房屋签订的房屋买卖合同应属无效，这样的裁判结果是符合法律逻辑以及公平公正原则的，旨在维护合法继承人的权益以及正常的财产继承和交易秩序。

办案心得

其一，精通法律法规及相关司法解释是基础保障。面对此类案件，必须对《民法典》中关于合同效力、法定继承、夫妻共同财产等诸多方面的法律条文，以及与之相关的司法解释做到深入钻研、准确把握。只有将这些法律知识烂熟于心，才能在复杂的案件事实中迅速梳理出关键法律问题，精准判断合同效力以及各方权益所在，为制定切实可行的诉讼策略奠定坚实的法律理论根基。例如在本案中，熟练运用法定继承规则以及合同生效要件等规定，是分析案件走向、维护当事人权益的核心依据。

其二，全面细致梳理案件事实与证据是关键环节。这类案件往往涉及复杂的家庭关系、房屋产权变更历史、合同签订及履行细节等众多方面，每一个细节都可能成为左右案件结果的关键因素。所以需要引导当事人全面回顾并详细提供与案件有关的所有事实情况，同时严谨地收集、整理和分析各类证据，像本案中的家庭关系证明、房屋买卖合同文本、产权登记情况、各方关于房屋交易知晓及态度的证据等，都需要深入挖掘和精准把控。通过对这些事实与证据的全方位梳理，提前预判对方可能提出的抗辩思路和反驳观点，以便在庭审中能够运用充分且有力的证据支持我方主张，让法官全面、清晰地了解案件全貌，增强我方观点的可信度，提高胜诉的概率。

其三，精准剖析争议焦点并巧妙应对抗辩理由是核心要点。在案件审理过程中，要善于准确提炼出双方争议的核心焦点，比如本案中房屋买卖合同的效力以及是否侵害原告继承权就是关键所在。围绕这些焦点，对方必然会提出各种各样的抗辩理由，这就要求律师凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，对每一个抗辩理由进行深入剖析，判断其合理性以及法律依据是否充分，进而从不同角度制定针对性强的反驳策略。例如针对被告提出的房屋性质认定、遗产份额计算以及合同无效后的处理方式等抗辩理由，要通过结合具体的事实证据以及准确运用法律规定，有条理地进行回应，使法官能够认可我方对于争议焦点的分析以及所提出的观点主张，这对于争取胜诉起着决定性作用。