上个月一个热搜不知道大家有没有看过，
江苏一位老人花200块跟保险公司跟团游，被忽悠买40万海景房。
在导游和房产销售的强劲攻势下，老人拿出16.5万养老钱付了首付，当女儿发现时却被告知：只给退五千。
硬币的另一面，是相关从业者的狂欢。
朋友圈里一个卖环京文旅盘的同行，今年国庆一个团队共卖了104套。
继中产、底层刚需之后，这些年各地的文旅盘、环沪/环京新房都把目光锁定上了老年人。
以养老为名买的这些房子，究竟是老人安度晚年的保障，还是噩梦的开始？
山东威海的乳山银滩，一个网友听了都害怕的名字。
当地比旅游业更成熟的是房地产业，是全国最早收割老年买房者的地方之一。
银滩21.7公里的海岸线上就有200多个坑；
这些坑正是等着全国各地的老人送上门的海景房小区。
这些老人，很多都是像文章开头那样，被一张穷游宣传单被骗到售楼处，又被各种“投资前景”忽悠买了房。
银滩海景房高位时期价格近万元/平，现在跌到几乎和鹤岗一个水平；
14万就能买下一套实用面积150平的复式：
无独有偶，时间回到2012年。
启东恒大海上威尼斯横空出世，重塑了上海老人的买房观。
海南很远，但启东海景房很近。
为了以最快的路径卖房，恒大在上海的主流商场都设置了临时售楼处。
很多老人甚至只坐上过一次去临时售楼处的大巴，就在上海买上了江苏的房子。
十年过去，老人们当年疯抢的房子纷纷砸在手里。
2016年恒大海上威尼斯三期均价1.1万/平，现在挂牌价3800元/平，全小区同时在售的房源能有近千套：
如果还嫌贵，走法拍路线还能捡漏；
99.7㎡总价只要26.7万，折合单价2678元/㎡。
晚买8年，房价直接打了2.4折。
最可怕的是这些寄托着老人夕阳红梦想的房子，未来也几乎已经被判了死刑。
乳山海景房11元就能拍卖成交：
恒大海上威尼斯入住率常年在10%左右，坊间传闻成了不少人家的“骨灰房”。
如果说恒大文旅盘，前期至少还是有真金白银的投入，花了不少心思打造的，那么后来的太仓、平湖、嘉善这些环沪新房更是彻底不装了。
除了带电梯的新房子，有的就只剩销售一张嘴。
开发商很清楚，即使这样套牢一些老人也毫无问题。
很多人可能有这样的疑惑：
这些早就臭名昭著的营销手段，这些年为什么还能在全国遍地开花骗到不少老人？
大家天天刷抖音，看公众号，都知道乳山海景房不能买，都知道恒大威尼斯不要买。
但是家里的老人存在信息差，他们获取信息的渠道依然是传统媒介。
可能是每天订阅的报纸，可能是去跳广场舞被随手塞的一张小广告；
还有更防不胜防的熟人作案，老年大学、青年时期参加的农场、甚至保险公司，都可能是这些海景房开发商的“下线”。
再加上中国传统老人的消费观念大家都知道：贪小便宜吃大亏。
平时非常节俭，但在大消费上非常豪爽，常常因为几盒免费的鸡蛋最后花了大几万。
这些开发商的“下线”组织，只要经营好低价、免费旅游这样的福利，就不愁没有老年人上钩。
所以和年轻人买房很不一样，让老人买房全靠前期经营好的人情世故。
节假日的嘘寒问暖、隔三差五送点小礼品慰问，保健品怎么卖给老人房子就得怎么卖。
老人家一辈子哪里见过这样的好少年，一个个感动得都想当场认作干儿子。
干儿子哪能有什么坏心思呢？
只是想带干爹干妈去买套文旅盘投资养老双丰收罢了！
低价旅游团、包租投资、康养/医区房，老年大学定制看房团，看房就领50元红包，看房就送鸡蛋大米......
总有一款能把老人骗到售楼处。
售楼处的持久战不是普通老人能经受得起的，在特定氛围里又饿又累的老人们根本来不及思考就被带去刷卡按手印。
即使有老人表示出门没带钱，也会有销售借你，然后开车带你回家找银行卡。
蓝天白云、碧海金沙，躺着收租的美好生活仿佛就这样让人生真的夕阳红了一把。
但最后等着老人的往往是无法实现的包租协议，以及惨淡入住率之下，遥遥无期的生活配套。
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还有一种主动送上门的老年人，被销售戏称为“自杀式”客户：
刚需养老。
不得不说一句，从业这么多年刚需养老绝对是我见过最弱势的买房群体。
这些老人大多生活节俭，一辈子都住在老公房里，买房观念相对落后。
被年轻人吐槽是毫无新意的营销说辞，老人们却能言听计从，
一套最普通的新房样板间都也让他们怦然心动。
养老刚需的买房愿望很朴实，用可负担的低总价买一套更好的房子。
所以35%的绿化率对他们来说已经很满足了，
房子新，有电梯，出门有个买菜的地方，附近有医院基本就大差不差。
至于营销说辞里的“配套均2公里范围内”；
老人家哪能想到这个2后面其实省略了小数点，而且还是直线距离。
在刚需养老的闭环里，把老人推向深渊的，不单单是卖方。
现实更毛骨悚然，
帮凶往往是他们自己的子女。
说两个故事大家就明白了：
故事一
严阿姨在杨浦的老房子在2019年拆了，房子里户口多，阿姨拆迁款只分到200多万。
200多万对她而言，既有她买养老房的钱，又有给儿子准备婚房的钱。
跟着开发商的看房大巴，她去看过了远在宝山罗泾的雍和府；
去看过奉贤青村的宝华帝华园。
奔着尽可能孩子一套我一套的想法，
严阿姨最后在两个中介小哥的陪同下，最后坐上了总价更低的平湖看房专车。
在逼仄昏暗的售楼处，几个销售轮番上阵还是没能让谨慎的阿姨交下定金。
眼看逼定失败，两位中介小哥彻底不装了，直言公司也是有指标要背成本的，严阿姨不买房只能自己想办法回上海，随后扬长而去。
严阿姨说，一些老人被聊到半夜招架不住，糊里糊涂就刷了卡；
还有一些老人害怕人身安全出问题，也被迫交了定金。
故事二
杨师傅的经历也非常典型。
早年从上海去往外地参加三线建设，为了照顾在上海的老母亲在北新泾早早购买了一套老公房。
从工厂退休后，杨师傅卖掉外地的房子拿着一百万回了上海养老。
虽然母亲不在了，但是看着快四十还未婚的儿子和上海买房的高价门槛，老两口毅然决然踏上太仓的看房大巴，全款买了某桂园的两房。
销售和儿子道，你父母买的地方未来有高铁站有大学城，升值潜力相当不错。
儿子看着周边杂乱不堪的小工厂和荒地，选择深信不疑。
卖房子的此刻却成了临时编导，看着一家三口在售楼处心照不宣地上演一场难得糊涂。
除了这两类，在上海还能经常遇到老人为给孩子留婚房，自愿住商住公寓养老的。
也会听到不少外地父母，为了老了能离定居上海的儿女近一点买环沪养老的。
原因无它，能接受的地段范围内，只能买得起商住和环沪。
凭良心说，在60多岁高龄还能掏出上百万资金来买房养老的，这些上海父母的实力已经超过了全国大多数。
但面对上海动辄3、400万的上车门槛，他们甚至比很多一辈子在农村但拥有土地的老人更无助。
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大家都知道，中国已经全面迈入老龄化社会。
2023年底，全国60周岁及以上老年人口29697万人，占总人口的21.1%。
光看上海，老龄化还更严重。
上海去年户籍人口差不多1500多万，60岁以上的就有568万，
相当于每3个上海人里，就有一个老人。
走在江湾镇、长桥这些居住板块，白天路上90%的行人都是老人。
老人在衣食住行方面的需求，诞生了一个巨大市场。
很可惜，在老人对生活品质和养老服务需求日益旺盛的今天，开发商们的脑筋却动歪了。
传统开发商宁愿拿一块周围全是荒野农田的住宅用地，也很难用心去打造一个养老社区。
经历了过去二十年，大家都太习惯高周转了。
拿地当天出图纸，拿地三个月开始认购。
做一个养老社区，从收回成本到盈利显得遥遥无期。
在大家的观念中，地段位置不好的才给会专门做养老。
但是开发商们又错了。
上海老人的地段情结堪称全国第一，让老徐汇置换到长宁都难度拉满。
老年人对地段的要求，其实不比对电梯的要求更弱。
让他们去住松江小昆山的路劲、浦东新场、宣桥的养老社区，堪比老了还被“发配边疆”。
他们只是老了，不是直接傻了。
市区买菜方便、去大医院也方便，谁会愿意主动去远郊没苦硬吃？
又有些开发商说，我们聘请专家和顶尖医疗机构，在养老社区为老人服务。
客观地说，目前养老地产的行情就是摸石头过河，一个专家的作用远比不上多十几个护工。
养老地产的本质是服务。
但比起长期投入，我们的开发商更习惯盖房和卖房；
更习惯用专家、名家、知名设计师包装卖点一劳永逸。
如果不能善待，请不要伤害。
起码老人们还有电梯加装和美丽家园支撑走过明天。
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