作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
沉寂一年半后，碧桂园元老苏汝波终于出手了。
11月14日，佛山顺德北滘南平路以西地块之一成功出让，由佛山市顺德区涛骏房产开发有限公司（下称“佛山涛骏”）以底价约2.95亿元竞得，占地面积约2.95万㎡，折合楼面价4000元/㎡。这是2024年北滘镇出让的首宗涉宅用地。
宗地紧挨着碧桂园总部，也是规划中佛山11号线碧江站上盖地块。容积率不高于2.5，绿化不低于30%，还没有额外配建要求，很大概率是要建成矮层别墅或改善盘。周边也是低矮自建房和碧桂园别墅群。
如此低的成交楼面价，出乎市场意料。
不过，沿着佛山涛骏工商穿透信息可以发现，背后实控人是碧桂园元老苏汝波旗下的佛山市顺德区涛汇房产开发有限公司（下称“佛山涛汇”）。
表面上，碧桂园与佛山涛汇没有直接业务往来，实质上，这个便宜还是被“自己人”捡了。
01
肥水不流外人田
上次北滘出让涉宅用地，还要追溯到2022年12月底。
当时，广东顺控城投置业有限公司以折合楼面价5600元/㎡，拿下北滘潭州会展旁“巨无霸”地块；再往前几个月，即2022年5月，佛山星帕置业开发有限公司（下称“佛山星帕”）拿下北滘南平路以西地块之二，折合楼面价约5097元/㎡。
佛山星帕拿下的地块总投资16亿元，项目名为“顺控·博悦湾新翼”，案名为“凤倚泷庭”。根据佛山市住房保障和房产信息网显示，博悦湾新翼总规划488套，目前已签约、已备案合计241套，去化率为49.4%。
佛山涛骏竞得的地块就在博悦湾新翼旁，但两者楼面价成本相差了足足1000元/㎡。
并且，博悦湾新翼项目是一个全部住宅用作人才住房的项目，带装修交付售价限制在约1.46万元/㎡以下，还需要建设约1.42万㎡商业用地、不少于2032㎡开放公园绿地、占地超过3780㎡的幼儿园等。
这就意味着，博悦湾新翼项目投资成本大，利润有限。
拿地时，佛山星帕是由碧桂园境外关联公司帕拉丁资产管理有限公司（下称“帕拉丁”）透过多层全资子公司持有。帕拉丁是碧桂园轻资产运营的平台，主要进行项目研判、投资运营、风险控制、资产管理等。
博悦湾新翼项目由广东腾越建筑工程有限公司（现更名为“腾越建筑科技集团有限公司”，下称“腾越建筑”）负责承建，建设单位为碧桂园关联公司广东博意建筑设计院有限公司。
2023年10月，杨国强、莫斌十分罕见地公开露面，考察的恰恰是这个位于碧桂园总部旁的项目。两位大佬的现身，更多的是为了回应市场有关“跑路”的传闻。
2023年12月，碧桂园喊出了“砸锅卖铁支持公司”，高管集体降薪以及开始大规模抛售资产，包括广州增城凤凰城酒店等五项资产包、珠海万达商管股权，以及博悦湾新翼项目公司从碧桂园转移到了顺控集团手中。
截图来源于天眼查
当北滘南平路以西地块之一挂牌出让时，如此低的楼面价，市场普遍认为，是通过低价方式“补贴”顺控集团在博悦湾新翼项目投入的高额成本。
结果，竞得人是佛山涛骏。
天眼查显示，佛山涛骏成立于2023年5月，法定代表人为黎炳煊。黎炳煊是佛山涛汇的董事长、总经理，他与苏汝波分别持有佛山涛汇20%、80%股权。同时，黎炳煊现间接持有碧桂园旗下诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司2%股权，也是公司董事之一。
苏汝波是碧桂园创始人之一，黎炳煊是碧桂园旗下项目投资方，北滘南平路以西地块之一这块“肥田”，也相当于流入碧桂园的“关联公司”手中。
02
苏汝波的“小碧桂园”
1997年，杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣及区学铭共同创办了碧桂园，而腾越建筑是他们的发迹公司。
早年，苏汝波、张耀垣、区学铭一直兼任碧桂园区域总裁，管理着3-10个项目。剩余项目由其余区域总裁分管，后者主要是中高管团队，但其中升到副总裁的，寥寥无几。这有悖于杨国强提倡的“聚天下英才共事，集众人智慧而行”的职业经理人路线。
为了打破家族式全盘掌权局面，杨国强不断引入职业经理人，比如彭志斌、王少军、吴建斌、黄宇奘等。苏汝波、张耀垣等老股东，虽然一直在碧桂园庞大的董事局名单中，但基本逐渐退居幕后。
其中，苏汝波、张耀垣在2017年4月一起卸任了碧桂园执行董事，正式退休。
不过，早在2007年2月，苏汝波与配偶黎杏梅就成立了佛山市宏基业房产有限公司（下称“佛山宏基业”），次年3月创立了佛山涛汇。
苏汝波“开小灶”的时间，刚好是碧桂园上市前后。2007年，碧桂园完成上市之后，杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭身价暴涨，集体冲进当年胡润富豪榜的前60名。
其中，杨国强、杨惠妍家族以1300亿元财富登顶中国首富，远远超过第二名玖龙纸业张茵家族的770亿元。而杨氏父女2006年财富仅为12亿元，排在第281名。杨贰珠的财富也从8.5亿元暴涨至225亿元，排在第22名。苏汝波、张耀垣、区学铭均以115亿元财富，排在第59名。
之后，佛山富豪榜上，常有他们的身影。
从天眼查工商信息来看，苏汝波基本在碧桂园旗下或关联公司担任高管、法定代表人及履职。而在佛山宏基业、佛山涛汇中除了是实控人之外，公司基本由黎杏梅、黎炳煊两人全权负责。某种程度上，也是为了避开同业竞争。
黎炳煊是谁，又与苏汝波夫妇是什么关系？三人都鲜有出现在公开场合。
但可以确定的是，佛山涛汇是苏汝波创立的地产开发平台，佛山宏基业则侧重于建筑领域。同时，两个平台也有意避免与碧桂园产生业务往来。
公开信息显示，佛山涛汇深耕珠三角地区，涉及住宅、公寓、商场、影院、酒店、工业园等业态。2023年6月末，公司在佛山、肇庆、清远、惠州等城市拥有12个项目，总开发面积超170万㎡。
源媒汇查阅佛山市住房保障和房产信息网发现，佛山涛汇在佛山开发了8个项目，基本位于顺德区。其中，官方有记载建设单位、施工单位信息的项目，与碧桂园或腾越建筑都没有关联。
在最近一次拿地中，即2023年5月，佛山涛汇股东以个人联合体（黎炳煊、苏志贤、黎杏梅、苏炎明）从龙湖手中抢走了大良德胜河北岸地块，成交价约3.91亿元，溢价率24.9%。
地块项目公司是佛山涛骏，名称为涛汇鎏金湾瑞府，承建方是广东潮和兴建设有限公司，合作物业公司却是龙湖智创生活。
时隔一年半，苏汝波又出手了，把碧桂园总部旁的一宗“肥田”收入囊中。
03
杨惠妍的信心回来了
上述地块总价不高，但现在的碧桂园依然没钱拿地，集中精力在化债和保交付。
今年前10月，碧桂园实现权益销售额407.2亿元，对比上一年的1612.6亿元，缩水超过七成。
最近一期财报中，2023年6月末，碧桂园总负债高达1.36万亿元，是当时负债排名第二的房企。其中，有息借贷总额2579.1亿元，现金余额1305.69亿元。
销售缩水不利于化债。今年9月，杨惠妍希望寻求一批境内债的分期款项延期到2025年3月，涉及金额约150亿元。
保交付上，今年前9个月，碧桂园累计交付23.5万套房屋，交付面积2800万㎡，完成2024年规划超48万套目标将近一半，2023年全年累计完成交付60万套房屋。
在前几天碧桂园11月管理会议上，杨惠妍提及，目前房地产利好政策开始带动市场销售出现积极变化。她的信心回来了，年内首次提出，中期规划是保主体。
这位女掌门在会上表示，“短期内，首要任务就是切实落实保交房；中期则是要保主体。只有主体健康，公司才能有业务，有团队，从而有未来；长期来看，房地产仍然是一个规模庞大的市场。”
她的信心更多来源于政策端——政府还在扩大白名单覆盖范围。
与今年9月13日的数据相比，截至10月10日，不到一个月时间，碧桂园进入白名单项目、新增到账贷款、延展资金分别增加了12.8%，260%和62.8%。
所以，杨惠妍相信，碧桂园这个平台还能满血复活回来，“大家要有信心”。
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