齐鲁网·闪电新闻11月15日讯11月15日，滨州市政府新闻办举行《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》政策吹风会，邀请滨州市住房和城乡建设局党组书记、局长朱臣，滨州市住房保障和房产服务中心支部书记刘春杰，滨州市住房保障和房产服务中心支部委员、副主任许可，介绍《意见》相关情况，并回答记者朋友提问。
朱臣介绍，随着经济社会的发展，物业管理已经由单纯的项目管理转变成对人和物所遵守各类公共秩序的综合性社会治理，涵盖物业服务、业主自治、社区治理、行业监管等各方面，成为基层社会治理的“最后一公里”。近年来，滨州市深入推进“渤海红色物业”建设，以坚持党建统领、凝聚多方合力、共建共享共治为方向，不断提升物业管理规范化、制度化水平，物业管理加快融入基层社会治理，逐步化解物业行业乱象丛生、管理无章的痛点堵点问题，解决群众反映强烈的物业服务管理难题，取得了一定成效。
今年以来，滨州市住建局立足完善提升“渤海红色物业”建设，突出“大开放、大改革、大发展”工作主线，针对前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难等问题，将加强和规范前期物业管理作为全局破冰攻坚重点任务，制定印发《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》（滨建房字〔2024〕18号），推动解决前期物业管理难题，切实保障各方合法权益。
《意见》制定的背景
目前全市共有2024个住宅小区，实施专业化物业服务的小区1871个，成立业主委员会的小区1563个，全市未成立业主委员会的小区处于前期物业管理阶段，即在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业服务管理阶段，同时一些已成立业主委员会的小区也在延续前期物业管理。由于前期物业企业选聘不规范、更换难、退出难等问题造成的矛盾纠纷在物业领域矛盾纠纷中占有一定比例，对此群众反响强烈，社会各方关注。
《意见》制定的过程
针对以上问题，今年以来，市住建局党组把加强和规范住宅小区前期物业管理作为一项重大改革任务，安排专人，从4月份开始着手起草《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》。鉴于省内甚至全国尚无成熟的相关制度和经验做法可供借鉴，按照“依法有法办、有法依法办”的理念，围绕文件起草，确定了“集思广益、符合实际、依法按规、大胆创新”的工作思路，反复研究、论证、修改，十四易其稿，最大限度确保《意见》的合法性、公平性、可操作性。广泛征求意见。采取实地调研、座谈、面对面协商交流等方式征求市直有关部门、县（市、区）主管部门、街道办事处、建设单位、物业企业等相关各方意见，7月11日-7月31日面向社会公开征求意见，将符合滨州实际的好的意见建议、基层及群众的智慧吸纳到文件中来。严格依法按规。文件中关于前期物业招投标、业主表决比例等关键事项，遵循民法典、招标投标法、物业管理条例等法律法规，坚决不突破法律红线底线，同时，针对法律法规没有明确规定的事项，在多次咨询法律专家确保不违法、不侵害各方合法权益的前提下实施创新，比如前期物业服务合同期限不超过五年，招投标确定前期物业服务人可参照房屋建筑和市政工程招投标实行评定分离，业主表决可由社区或小区物业管理委员会或业主代表组织等等。完善配套措施。5月17日印发《滨州市物业服务行业专家库管理办法（试行）》，7月24日公布首届92名专家名单。同时，上线前期物业招投标专家抽取和外呼平台，发布滨州市前期物业服务合同范本，组织各县（市、区）主管部门和行业专家开展了专题培训。经过几个月的不懈努力，8月29日，市住建局党组会研究通过《意见》，9月5日向社会公开发布，自2024年11月1日起执行。
《意见》的主要内容
《意见》共十五条。第一条明确前期物业管理概念和县（市、区）物业主管部门及街道（乡镇）前期物业管理职责。二至七条对建设单位选聘前期物业服务人作出规定。八至十一条对前期物业服务合同备案、签订以及承接查验等作出规定。十二至十五条对前期物业服务合同履行期间或届满前前期物业服务人的更换和退出等作出规定。
《意见》出台后，将抓好《意见》的落实落地。加大对《意见》的宣贯力度，提高从业人员、社会各界对《意见》的认知、了解、掌握程度；加强对县（市、区）在文件执行过程中的指导，听取意见建议，及时解决存在的问题。
闪电新闻记者 陈帅 滨州报道
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