时隔8年，房产交易契税首次调整。

11月13日晚间，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(以下简称《公告》)，涉及契税、土地增值税、增值税三大税种，其中有关契税的调整最受关注。新政规定，对个人购买不超过140平方米住房的，将统一按1%的税率征收契税。

记者询问了上海多家房地产交易中心，发现有关契税新政的咨询量明显上升。根据《公告》，契税新政将于12月1日开始执行。购房者要想享受优惠，有哪些细节需要注意？

已申请过户也可享契税优惠

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，这次最受市场关注的政策就是契税调整，原因在于契税是购房者直接承担的税费。

“看到契税调整的新政，我微信上的客户群热闹了一整晚。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲告诉记者，大家都开始计算自己能少缴多少税。

新政公布翌日，记者询问上海多家房地产交易中心得知，有关契税政策的咨询量已明显增多。其中，一个频繁被问到的问题是，目前已递交了过户材料的购房者是否可以享受新政优惠？

本次《公告》特别提到“2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行”。也就是说，即使购房者已经进行到递交过户材料这一步，如果还未申报缴税，就可以选择在12月1日后前往交易中心缴税，享受新政优惠。

税务窗口工作人员介绍，完成房产过户，首先需要房产交易双方共同到本地的房地产交易中心递交过户材料，等待5个工作日之后，购房者可以前往交易中心申报缴税、领取新房产证。

利好刚需和改善性住房需求

对上海而言，此次契税新政主要带来三个重要变化。一是户型面积标准变化，过去差别化契税税率是按90平方米为分界线的，而现在调整为140平方米，意味着立足住房消费需求，持续提高低税率的覆盖面。二是购房契税降低，140平方米及以下住房的契税统一为1%。三是二套房契税要求明显降低。

举例来看，在上海，如果市民购买一套140平方米的住房，总价900万元。如果是首套房，调整前契税是13.5万元，此次调整后为9万元，节省了4.5万元。如果是第二套房，调整前契税是27万元，此次调整后为9万元，节省了18万元。

“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，包括上海在内的一线城市，税收优惠力度则更大。”中指研究院政策研究总监陈文静说，随着楼市持续回暖，新政有望让购房者享受更多实惠，吸引更多有居住或改善居住需求的人加快入市。

需要注意的是，首套房方面，虽然90至140平方米范围的住房契税只降低了0.5个百分点，但它的惠民覆盖面是最大的。上海中原地产分析师卢文曦说，今年1至10月份，上海90至140平方米范围内的成交住宅，在新建商品住宅中占比达到65%，在二手住宅中占比为27%。

增值税调整降低卖房成本

此次房产交易税收新政不仅涉及契税，有关增值税的表述也十分关键。此次国家房地产税新政明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房标准的，取消普通住房和非普通住房标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

此前9月29日，上海发布“沪七条”也曾提及相关事项。“沪七条”明确调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

严跃进表示，增值税税率下调可以降低卖家的售房成本，促进二手房市场交易，打通置换链条。举例来说，一位上海市民在2014年购置一套总价600万元的住房，2024年该住房价格为1000万元，其增值额为400万元。因持有年限超过2年，故增值税为400万元×5%即20万元。此次新政后不需再缴纳20万元的增值税。说明新政减轻了房东售房成本，也提振了售房积极性。

记者咨询多位中介了解到，目前，上海还未取消普通住房和非普通住房标准，新规落地值得期待。(记者 吴丹璐 戚颖璞)