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前言
突然之间，澳洲降息的希望越来越渺茫，可能还得拖上好几个月。
大量移民涌入虽然为经济注入活力，却也带来了高通胀压力。
医疗、教育和保险这些领域需求暴增，服务行业通胀率飙升到4.6%。
更让人揪心的是，美国那边特朗普的再次上台，打乱了所有的安排，有分析认为，澳洲可能要到2026年才能迎来降息！
也就是说，未来两年多的时间里，房贷利率都不会下来。对于房东来说，这无疑是个艰难的考验！
利率居高不下，生活成本不断上涨，大家的日子可真不好过。
许多人不得不卖掉房子，早点脱手止损。
澳洲进入卖房高峰期
上个月，澳大利亚市场上待售的新增房源数量激增 20.9%，创下十年来新高！
毫无疑问买家占据了主导位置，而卖家则面临着巨大压力。
PropTrack 最新发布的房源报告显示，买家“选择太多”，各首府城市上市的房产数量创下十年来 10 月份的最高水平，环比增长 23.2%，比 2023 年增长 15.2%。
每个首府城市的新房源数量都出现了月度增长，除达尔文外，其他所有城市的新房源数量也实现了同比增长。
墨尔本和堪培拉 10 月份的新房源数量创历史新高，分别增长了 33% 和 31.6%，珀斯和霍巴特的月度增长也约为 30%。
与此同时，珀斯（增长 28.3%）、堪培拉（增长 19%）和布里斯班（增长 16%）的新增购房机会同比增长幅度最大。
更多的房源意味着买家可以慢慢挑选，不再有抢房的紧迫感。像悉尼和墨尔本这样的城市，买房条件如今对买家来说非常有利。
著名拍卖师汤姆·帕诺斯表示，这种局面对买家无疑是好消息，但对卖家可不太友好。他指出，房市上有三个明显的趋势：
流拍房产增加：越来越多的房子没有卖出去。
取消拍卖的案例增多：卖家发现没有足够的兴趣买家，只能撤销拍卖。
拍卖前售出变多：中介和卖家发现只有一个买家感兴趣，为了省事提前成交。
帕诺斯坦言：“对于那些一直在挣扎的买家来说，这是一个好机会。但卖家必须调整自己的期望，因为买家愿意出的价格和卖家心中的目标价格之间差距越来越大。”
过去两年一直“火力全开”的珀斯市场，如今也感受到了压力。随着更多房子上市，房产在市场上的停留时间开始拉长。
此外，总房源量也在增加，同比上涨了8.7%，达到了自2020年11月以来的最高水平。
其中堪培拉、悉尼和墨尔本的房源总量增幅最大，分别增长了27.3%、17.8%和16%。
主要原因还是，高企的利率和不断上涨的家庭支出让许多房东感到吃力，尤其是那些依赖租金来偿还房贷的投资者。
租金收入的增长赶不上利息支出的增加，现金流压力让一部分人不得不割舍投资房产，选择尽早脱手。
移民持续激增
澳洲生活成本的压力越来越大，而高移民数量似乎又成了“火上浇油”的关键原因。
过去一年（截至9月），工资增速只有3.5%，创下两年来的新低。
尽管澳洲政府推出了一次性300澳元的电费补贴，让整体通胀率降到了2.8%，但扣掉通胀后的实际工资涨幅只有可怜的0.7%。
与此同时，澳洲的净移民人数在这一年内达到了惊人的44.9万人，比政府5月预算案里预计的26万多了将近一倍！
澳洲统计局的最新数据显示，这些移民中，很多人不但没走，还通过申请新签证、转成永久签证等方式继续留在澳洲。
财政部的Steven Kennedy在参议院听证会上也确认了这一点。
他说：“离开的移民比我们预期的要少，这意味着未来几年，净海外移民人数可能会比之前的预算预测还高。”
大量移民涌入，直接推高了医疗、教育和保险等领域的需求，导致服务行业的通胀率飙升到了4.6%。而这样的通胀压力，也让澳洲央行降息的可能性更渺茫了。
公共事务研究所（IPA）的Daniel Wild表示，高移民率让澳洲的生活成本危机更加严重。目前的核心通胀率还是3.5%，还是在澳洲央行目标区间（2%到3%）以外。
与此同时，特朗普的再次上台，也可能出台引发通胀的经济政策。
澳洲央行或一直按兵不动，把利率维持到2026年都不降！
澳洲央行或许继续推迟降息时间
首先，特朗普承诺的大规模减税和关税政策可能会推高通胀，这并非不可能发生。
自2022年以来，由于通胀难以控制，加上劳动力市场非常坚挺，经济学家和金融市场一直在推迟对澳洲首次降息时间的预测。
目前交易员预计最快也要等到明年9月才会降息。
但在特朗普赢得大选之前，市场还乐观地预测可能在明年5月降息。
虽然如此，多数经济学家仍坚持降息会发生在明年第一季度。
比如，联邦银行的经济团队预测2月降息，其首席执行官Matt Comyn更是直言这是个“稳妥的选择”。
不过，汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham指出，澳洲央行在明年全年把利率维持在4.35%的可能性也有25%。
自特朗普当选后，美元一路飙升，这对澳洲和澳洲储备银行来说是个巨大挑战。
美元升值会推高以美元计价的商品价格，比如石油，这反过来又可能加剧澳洲的通胀，进一步压缩了澳洲央行降息的空间。
11月份的会议上，澳洲央行刚宣布将现金利率维持在4.35%，并明确表示目前还不会考虑宽松政策。
澳洲央行行长Michele Bullock也强调，国际局势对澳洲央行决策有重要影响。
事实上就是如此，澳洲通胀中有35%到40%是海外因素推动的，剩下的才是国内原因。
这也是导致澳洲央行在5月之前降息的可能性非常渺茫！
而更麻烦的事还在后面，如果澳洲央行错过全球降息的窗口，而美联储又在2025年下半年考虑加息，那麻烦就更大了！
结语
澳洲的经济形势注定不会轻松，高利率已经逐渐成为“新常态”，让降息的希望一拖再拖。
现在的房产的买卖更多的像是要打一场心理战。
选择继续持有意味着要面对可能更高的利息和更长的还贷时间，而选择出售则可能要接受市场逐渐下行的现实。
每个决定都不轻松。
买家虽然拥有更多选择，但高利率环境下的负担也不容小觑。
在这样的双重压力下，市场的成交节奏可能会进一步放缓。
而澳洲的房市与整体经济紧密相连。
移民带来的需求和通胀压力持续对政策形成掣肘，央行的每一步决策都在小心平衡。
未来几年，高利率将继续考验每一个参与市场的人，但无论是买家还是卖家！
这场高利率的“拉锯战”才刚开始，熬得住的才能笑到最后。
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