都说新政后，二手业主心态硬起来了，业主反价、惜售开始流行。
但这两天，楼市君注意到，反价房源大部分都是三房、四房等户型。
相反，两房业主进行反价的身影极少，部分两房业主，还在趁行情好的时候，加快了脱手速度。
如科学城有两房业主，挂牌价比成交价低1万/平出售，金融城两房户型价格直降160万，直接干到成交总价以下。
数据显示，昨天广州降价房源中，两房户型占比达41.9%，正在反超三房，成为降价主力。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
最近两个月，广州二手就像开了外挂，成交要多猛有多猛。
11月上半月，全市二手成交7459套，按交易速度掐算，超过上月的1.3万套，估计只是时间问题。
｜广州楼市发布 制图
烈火烹油，行情走俏，很多业主也跟着摊牌不装了。
如前两天有珠城豪宅业主临成交反价百万，天河北天文苑一套138平房源，业主从1200万叫价到1400万。
但楼市君发现，这波二手涨价房源中，搞反价最热火朝天是三房户型。
就拿前两天数据为例，12套涨价房源里面，三房占了11套，相反两房户型仅有一套。
｜广州楼市发布 制图
相反，楼市君还注意到，目前二手市场上，小户型两房业主已经取代三房房源，成为降价主力。
据诸葛找房不完全统计，昨天广州62套降价房源里面，两房户型就有26套，占比达到41%，比房源挂牌基数最大三房户型还要更多。
也就是说，不少小区的两房业主，如今不仅没有强势反价，反而趁着行情热度，在悄咪咪加快“抛盘”节奏。
｜广州楼市发布 制图
而且，一些小区的两房房源，让利力度还不小。
比如最近新福港鼎峰一套86平的2房，一口气连续两轮降价60万，直接把挂牌价打到3.1万/平。
这个价格不仅创下小区挂牌新低，同时也比成交均价低了8000-10000元/平。
据了解，目前新福港鼎峰成交均价大约在4.0-4.2万/平左右。
而同户型最新成交房源，是去年12月卖出的，当时成交价是4.1万/平。
｜新福港鼎峰挂牌房源
｜图源：贝壳找房
由此可见，新福港鼎峰的部分两房业主，不仅加快了抛盘速度，同时也在“背刺”整个小区的价格体系。
除了新福港鼎峰，像金融城的一些热门小区两房，也有越来越内卷的趋势。
如美林海岸，一套69平两房在今年经过4轮降价之后，挂牌价跌去了160万，挂牌总价比同面积户型成交价还低15万。
｜图源：贝壳找房
如果放大视野来看，今年确实有不少两房户型“背刺”小区的现象出现。
像万科欧泊、万科东荟城，就是两房户性最先把小区二手价拖进“2字头”的。
还有万科金色梦想、碧桂园凤凰城等，也是两房户型率先刷新小区最低价的。
｜广州楼市发布 制图
那是不是说所有两房户型，都在走下坡路呢？
并非如此，有部分核心板块的两房，其实也在稳定房价阵脚。
比如珠城的跑马地花园，近期就有多套两房业主开始稳定心态了，其中一位业主甚至把价格调回了初始挂牌价。
还有金融城楼龄较新的江源半岛，近期也有2套两房户型的挂牌价止跌。
｜图源:贝壳找房
这里其实反映了一个问题，不仅两房、三房在分化，两房户型之间，也在走向分化。
这里也反映出，部分两房户型市场吸引力确实是减弱。（对于两房行情走势你怎么看，欢迎找楼市君聊聊~）
贰
当然，部分小区的两房户型号召力变弱，说到底，其实是由市场、产品和时代需求等多重因素造成的。
一方面，从基本面上看，部分降价幅度比较猛的两房小区，基本是两房挂牌较多的楼盘。
比如今年两房成交价降幅超过19%的5个二手小区，它们的两房挂牌数量，基数全都不少。
像美林海岸、中海誉城等，一个社区就有八九十套挂牌，起码占到整个社区的2/5以上。
｜广州楼市发布 制图
这些小区的两房业主，要把手中的房源成功脱手，显然都需要经过一番价格“厮杀”。
更何况，最近几年随着买家需求向改善面积变化，两房户型的市场需求，正在萎缩。
需求减弱，又进一步加剧了这些两房户型之间的挤压和摩擦。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
另一方面，目前市场吸引力较差的两房，大部分也是产品力相对落后的房源。
比如，一些低楼层，朝向、采光比较差两房房源，在挂牌和成交价上，普遍不如一些素质比较好的两房。
像万科欧泊目前3套的2.8万/平成交的两房户型，均是北向，而大部分东向中高层房源，成交价仍然在3字头。
还有兰亭盛荟这3套75平两房房源，南向和北向在挂牌价上，就有很大差距。
｜图源：贝壳找房
由此可见，一些两房业主趁行情抢跑，也有产品基础较差的原因。
而一些地段相对核心、有学位傍身的两房户型，近两年房价对比起来，则是相对稳定。
天河北华阳学位房中怡城市花园，现在的两房对比2022年高峰时，并没有跌太多。
对口东风小学的东风广场小区，目前两房户型成交价也基本保持在8.4万/平。
｜图源：贝壳找房
因此，两房户型不是不能买，关键是要选选择学位或地段属性比较强的楼盘标的。
这样既可以有更强的市场流通性，在房价层面上，也有更坚固的基础~
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