华润中环悦府真实测评：大红门谁最强？看产品谁更认真就懂了
华润中环悦府
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一开年，城六区豪宅更卷了，各自都拿出了看家本领，升级产品。比如朝阳东坝的保利天汇升级精装细节、华润中环悦府面积赠送更多了。
本文就来聊聊华润中环悦府。2023年底，华润以34.845亿元摇中丰台大红门0006地块，成交楼面价约6.82万/㎡。项目预计3月中旬开放样板间，届时局长再来分享最新照片。
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誉满谤满
华润中环悦府、永定金茂府、中海和瑞叁號院，局长姑且称他们为大红门三兄弟吧。
三兄弟位于南三环和南四环之间的南中轴地区大红门板块，都具备环线优势。但誉满谤满，谤的是产业少，城市界面一般，周边还有集美家居、北京木材厂，占地大，南侧现状有个大红门环卫所，还停了好多汽车，后来经查询是出租车公司，现状环境不是很好。尤其是南苑路往东的城中村十分破旧。
大红门板块之前没什么产业，的确是个遗憾。从大红门服装城出来的一大批老板给大红门板块贡献的是服装贸易、纺织品等行业。30年无序生长到腾退到现在，大红门还是没什么主导产业。规划你看看早的是2017年，晚点的是2021年，加上疫情，这几年就过去了，现在人流量很少，缺乏高端人才涌入。未来十年也是个建设周期，指望快速落地几无可能。如果你喜欢三环的环线优势，那么请你接受大红门产业规划周期问题。
只有这样才是真爱大红门板块的买房人，局长认为周边最能拿得出手的配套是交通，南中轴路旁，南侧有南四环，东侧是南苑路，开车到金融街、国贸都能在30分钟内。且西侧角门东版块，配套也比较成熟。
图为华润中环悦府沙盘
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地铁8号线大红门南站也是三兄弟共用的，华润中环悦府距地铁最远。北侧有地铁角门东站。TOD综合配套也在路上。
商业上，3公里范围内有银泰百货、合生广场、凯德广场、丰台大悦春风里等商业。
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医疗上，3公里内北京博爱医院（三甲）、北京汇安中西医结合医院（二级）、北京丰台人和中医医院等综合性医院及社区卫生服务中心。
教育上，华润中环悦府北侧规划有九年制学校佟麟阁学校。1公里范围内有大红门第一小学、丰台区外国语学校、丰台第一小学远洋分校等教育资源。
生态休闲上，不得不说三兄弟沙盘上醒目的凉水河，之前是永定河古道。
凉水河是一条流经南海子的河流，发源于右安门外水头庄，流向北大红门，沿着北海子墙向东流，从栅子口流入南海子，由东红门南侧流出东海子墙，经马驹桥、张家湾汇入大运河。
另有南苑森林湿地公园、海子公园、东高地公园等多个公园环绕。周边还有不少中央档案馆、首都规划展览馆、国家自然博物馆等国家级博物馆群（建设中）、大红门艺术公园、南顶文化公园、凉凤休闲公园三大公园（规划建设中）、中央芭蕾舞团（建设中）。
没错，大红门在丰台比不上丽泽、总部基地产业规划那么高级，但宜居还是能做到的。
产业的规划是，《南中轴地区规划（2020年-2035年）》已于2021年正式发布实施，新时代南中轴地区将形成国家文化、国际交往两大核心功能，国际商务、生活服务、生态游憩三大支撑功能，建设成为“大国首都功能的新兴承载区、中华文化自信的重要彰显区、生态文明城市建设的样板区、首都南部崛起的核心引领区和和谐宜居城市建设的示范区”。
随着丰台区200亿落地重点功能区——南中轴-首都商务新区的建设，约7.6平方公里首都商务新区，约19.5万平米南中轴国际文化科技园己有170余家企业入驻。
南中轴国际文化科技园融合“办公+商业+居住”多元业态，提供10万平多元办公空间、2万平缤纷商业配套、超过400套人才公寓，入驻园区企业可以享受丰台区“独角兽八条”、“丰九条”、“高新八条”等政策支持。
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大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心，完善和优化首都发展布局，打造撬动南部地区发展的核心引擎。
博物馆建设会吸引周边企事业单位家庭，公园也不少，南苑也不输奥森。
按照规划，大红门地区被划分为6个街区，04、06街区为更新改造街区。三兄弟是街区中唯三的住宅用地。06街区规划有九年制学校、幼儿园、社区公园、养老设施等，3个新房项目南侧，四环北侧规划为国际化商业楼。
局长告诉你，饼准备上锅了。了解完配套和规划后，如果你是本地客群，比如服装老板、土著、不用犹豫，想置换就买就是了，尤其中环悦府的户型还是挺赞的。自住合适，一步到位，短期不再变现。
再比如，30分钟开车通勤，1个小时左右地通勤，相信大家能接受吧，国贸、金融街、望京、中关存都可以涉及到。
了解了板块优劣，认清现实，不盲目吃大饼，大红门买入逻辑没问题。再看看产品和价格。
产品谁最强？
中环悦府容积率2.4，共6栋楼326户左右，1-4号楼总层17层（两梯两户），5-6号楼总层11层（一梯两户），洋房+小高层组合。南侧配建幼儿园，楼间距很大。产品为134㎡、137㎡、145㎡、166㎡、176㎡、213㎡全部四居户型，以改善人群为主。注意看其中的一梯两户，懂了吧！
中海和瑞叁號院容积率2.4，748套，13栋住宅，均为2T2的13-15层小高层。其中北区5栋，南区8栋，共748户。打造产品分别为建筑面积110m²三居，140m²四居，和160m²四居。得房率85%—90%之间。2025年年底，精装交付。大户型还有80套左右。
永定金茂府容积率2.6，限高45米（局部限高60米）。南北最小楼间距42米，最大楼间距达到百米。规划8栋楼，452套，南北通透的板楼，10-17层的小高层，外立面是铝板＋石材＋玻璃幕墙产品面积为111-130-155-175平。大户型还有十几套。
中环悦府楼面价6.82万/平，比中海和金茂楼面价涨了1.2万/平，9.5万元的指导价，利润空间不大。那户型做的如何？来一看究竟。
主卫双台盆是所有户型给到的基本设计。
赠送面积多，设备平台、阳台，可以送一半面积，提高得房率，碾压中海和瑞叁號院和永定金茂府。
中环悦府134平四居是项目起步户型，南向三面宽10.9米，客厅面宽4.3米，主卧3.6米。采光通风都没毛病。最小次卧9.45平。赠送面积不少，比如南向三个阳台和北向两个设备平台都算一半面积。
但局长认为，客厅空间略小，家具摆放是个问题。另外，这个户型面积段居然没有独立的家政间，是个遗憾。入户玄关收纳空间也不是很多，也是个小缺点。
中环悦府137平四居（中间户），四叶草格局，南向三面宽达约11.2米，客厅面宽比134户型多了，达4.45米，空间更大了。LDK一体化，通透感十足。面积段只差了3平，但多了一个单独家政间，和入户玄关，收纳空间更多。南侧三个阳台，北侧三个设备平台都是半赠送。这两个户型，局长更喜欢137平四居。
中海和瑞叁號院137平做了三居，和中环悦府134平四居格局基本一致。但多了一点不太完美的地方，那就是入户门正对客卫门。为了在北侧多一间卧室，导致厨房空间宽度仅有2.6米。
永定金茂府130平也做了3居，南向总面宽已经达到了10.45米，U型厨房＋双明卫＋家政间，不错。入户就是餐厅一侧，可以避免不？客厅空间家具摆放也是个小问题。
在这个面积段，看来还是中环悦府完胜，无论是面宽尺度、功能性还是赠送面积，更胜的还是主卫双台盆。局长最喜欢中环悦府137平4居。
中环悦府145平四居（边户），南向三面宽和137平四居户型一致，北向房间面积更大了。整体很方正。
中海和瑞叁號院144平四居，南向三面宽10.7米，赠送面积不少，但还是没有独立家政间，入户门正对客卫门，也是个Bug。
140平面积段，局长粉中环悦府145平4居。
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中海和瑞叁號院163㎡四居，一梯一户。南向三面宽，客餐空间大，大圆桌都妥妥的，北向两个卧室相连。赠送3个阳台，得房率90%左右。
缺点是过于注重客厅餐厅，四个卧室面积都不大。局长不太理解的是，入户门进来竟然是个卧室，还是开门位置，奇怪。
永定金茂府155㎡四居，L型入户玄关讲究，两侧都能装，一进门就可以放鞋、挂外套。南向主卧套房，送了飘窗，而且飘窗两端无墙垛。餐厅还可以做一个更大的餐边柜。
150平面积段，局长站永定金茂府155平四居。
中环悦府166㎡四居亮点是主卧270°转角飘窗，开窗位置明显向外拓展。单独的L型玄关，满足更多收纳。东向次卧也有可拓展的空间。稍稍不太完美的是，北向卧室距客卫稍远。南向次卧做了暗卫。
中环悦府176㎡四居，南向三面宽13.9米，6.6米面宽大横厅几乎占了面宽一半，＋LDK一体化，空间开个聚会都妥妥的。主卫设计浴缸和淋浴区。也有遗憾，有个暗卫。
永定金茂府176平四居，南向四面宽14.8米，比中环悦府176平四居面宽宽了一米，给力！功能性可达到五居，因为客厅和一间南向次卧可打通。客餐厨一体化超级给力。主卧套房，主卫设计浴缸和淋浴区。
真正的入户玄关，吊顶区域和非吊顶区域的衔接做了斜坡式设计。遗憾的是有个暗卫。176㎡、175㎡户型区别在于厨房的面宽尺寸，其余完全一样。
这一波，局长粉一下永定金茂府176平四居。
中环悦府213㎡四居，优点很多，入户L型玄关、南向三面宽、双套房4米和3.5面宽、三卫、主卧浴缸等都是基础配置。主卧270°转角飘窗，双台盆＋浴缸，仪式感和尊贵感爆棚。面宽7.6米大横厅，一半可拿来做书房空间，搭配落地窗，惊呆了局长的眼。当然，局长也有点挑剔，还是有个暗卫。
另中海和瑞叁號院的起步户型是108㎡三居两卫，占比超60%，两梯两户，得房率加上赠送能到88%。三面宽朝南，通透性良好，边户双明卫。U型厨房，主卧套房。入户门正对北向次卧门，是个问题。
永定金茂府111平3居，吸睛是南向转角飘窗。南向两面宽，主卧套房，卫生间是个暗卫。对比，还是中海和瑞叁號院108平胜。
3个项目对比， 局长认为华润中环悦府更胜一筹。不过在176平上不太行。
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9.5万买大红门值不值？
三兄弟指导价是9.5万/平，中海实际成交价在8.9万/㎡左右，金茂成交价在9.3万/㎡左右。
郭公庄板块，新房中海丰和叁號院、中建云境指导价9.2万/平。
大红门区域二手房挂牌均价比2023年中查询时又跌了5000元/平，现在均价5.7万/平。区域内次新、老破小也很多。这周边公认的标杆对比就是2007年远洋自然和珠江骏景家园。
远洋自然二手房挂牌均价6.7万／平，比2023年中跌了2000元/平，近三个月成交2套。在售户型有62-100的1-2居室，两居户型偏大，136-178平三居四居，成交均价69447元/平，其中一个144平户型报价1050万，单价7.2万/平，挂了一年多也没卖得掉。
珠江骏景家园，挂牌均价6.5万/平，从51平到153平户型都有，大板楼。近90天成交6套。
三兄弟北侧是建欣苑四里，小区均价50902元/平，近90天成交2套，43平左右1居、68平左右2居、99平3居为主。对比2023年中成交19套，简直是骨折斩。
上海建筑挂牌均价7.3万/平，近90天成交4套。户型以86平、87平2居、104平3居、139平、145平3居为主。
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再看看较近的板块，比如分钟寺三个项目网签价大概10.5万/平，与分钟寺5公里相隔的大红门，9.5万你觉得高吗？不算高位。但分钟寺三个项目，各种稀缺各种产品力的宣传，去化一样难。
草桥板块的玺萌公馆挂牌价近8.6万/平，近三个月成交1套。
角门板块的怡然家园挂牌价在3万-6万/平。
小红门区域的中建星光里以小户型为主，五六百万上车轻松。
新宫建发璟院、森屿天成、中海公元里8.3万指导价，而西红门几个盘指导价6.6万元/平，地铁学区商圈医疗一个都不缺，价格低近3万。综上，如果你热爱大红门板块，接受现实发展，9.5万不是很夸张的价格，当然如果华润中环悦府再降价开盘的话，利润就少了，暂且期待样板间开放吧。
综上，如果你热爱大红门板块，接受现实发展，9.5万不是很夸张的价格，当然如果华润中环悦府再降价开盘的话，利润就少了，暂且期待样板间开放吧。
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