又到了关键时刻
11月上海楼市延续了10月的成交热度。
不同于527政策后二手成交量每月阶梯式下滑，这次11月份的成交量并没有立马掉头向下。
连续5个周末成交量在一千套以上。
连续5周周度成交冲击6000套大关。
就目前的市场环境来说，算得上非常好的成绩。
同时市场的领先指标：“带看数、定金数”均没有出现断崖式下降的趋势。
这个指标直接影响未来一段时间内的二手网签数。
也就是说至少短期内上海的网签量还会保持现在的水平。
这和我们在业务一线感受到的情况是比较一致的，上海成交情况在持续升温。
另外挂牌量的指标上也有了一些持续性的变化。
根据房外房研究院的跟踪数据，上海的挂牌量已经连续3周下滑。
这是过去多轮政策放松以来都从未出现过的情况。
还有来自我们粉丝朋友们真实的反馈，线下中介近一个月来的电话打的非常频繁。
甚至可以说无差别覆盖。
同一个小区很多业主都会收到中介的电话，问他们要不要卖房。
因为现在阶段的“笋盘”对他们来说不够用了。
高性价比的房源很多已经卖掉了，他们希望尽快挖到更多能快速成交的房源。
似乎一夜之间，上海楼市的交易热情又回来。
这和之前房东想卖卖不掉，买家观望再观望的市场有了明显反差。
是不是上海楼市到了反转的时刻了？
信号确实出现了
熊了这么久的上海楼市，无数买房卖房人时刻都在关心一个问题：
上海楼市何时反转？
当我们讨论市场反转的时候，到底有什么指标可以参考？
楼市太复杂了，影响的因素也多，有没有直观的数据方便大家判断的。
如果一定要看一个指标，那我想最直接的指标一定是“成交量”。
而且是持续性的成交量趋势。
如果上海楼市能够有持续3个月以上2.5万套的成交，那么就具备了反转的先决条件。
最直观的案例就是2015年，从4月份开始，全部是3万套以上的成交量。
大牛市行情也直接确认。
反面案例就是2019年，3、4月份都是2.5万套以上的成交量，但是没有维持3个月以上。
2020年4月份开始连续3个月2.5万套以上成交，正式开启了新一轮行情。
成交量是摆在所有人面前的数据，可信度最高。
是最容易触及买卖情绪的。
成交量低，预期就弱，买家就要犹豫，卖家就没有市场。
成交量高，预期就强，买家就果断，卖家就卖的容易。
如果想更细致的分析，可以观察连续12周的成交情况。
如果连续12周成交量都在6000套以上，说明市场能量很强。
如果断断续续，或者虎头蛇尾，那么说明市场并没有到完全反转的时候。
除了成交量，挂牌量可以作为一个辅助指标。
挂牌量看的是房价的下限。
如果挂牌量不再增长了，房价才可能不进一步下跌，但不代表挂牌量降低了房价一定会上涨。
熊市的市场，大家的都想抛盘，套现离场，挂牌量自然高。
牛市的时候，也会催生出很多卖房需求，挂牌量也可以高。
只不过牛市的挂牌量都被成交量消化了，而熊市被放大了。
如果大家关心自己小区能不能稳得住，有个经验值可以分享给大家。
你家小区的挂牌率，也就是“挂牌套数/小区总户数”这个比值在2%以下，小区就会比较稳。
这个数值越高，越不稳定。
当下上海的成交量、挂牌量都有了积极的信号，能否反转，就看能否持续过线。
两大关键因素还需要改善
和股市有点类似，这种成交的量能是很明确的信号。
但是行情的到来，最根本的是宏观背景是否具备反转的条件。
目前积累的积极因素比较多。
1、政策层面是非常支持。
限购、限价、限贷、税费等方面都给到了足够的支持。
而且“止跌回稳”已经成为最重要的工作任务。
2、利好不断。
近期12万亿的化债动作已经拉开序幕，明年中央层面还要加杠杆支持经济发展。
3、实体经济在缓慢修复。
10月的PMI重新回到了50以上。
其实经济增长才是稳定市场预期的根本。
4、持续降息让利，这有效缓解了大家房贷和消费压力。
当然还有两个方面也很重要，目前还是有待改善的。
一方面是资产回报率还低于房贷利率。
虽然几轮降息力度不小，但是持有房产的回报率还不能算高。
只有局部的产品实现了回报率大幅度反弹。
如果楼市整体租金回报率超过房贷利率，又会是另一番局面。
另一方面是市场货币有效量不多，大家不敢借贷。
在潜在的通缩风险下，楼市难有独立的大行情。
这次不一样
这一轮的楼市确实和之前不同了。
在我看来是有一点很关键的变化。
楼市的朴素信仰发生了转变。
说人话就是楼市永远涨的信仰被打破了，楼市可以涨，也可以跌。
楼市有猛涨，楼市也会有猛跌。
进而影响到现在买房的需求向自住和刚需集中，投资需求大幅度的减少。
所以这一轮的复苏之路也相对更久。
从卖房套现到部分人有上车买房的冲动，购房者信心拐点可能才刚刚到来。
那么房价的拐点必然还需要时间。
最后给大家总结一下：
二手挂牌量减少且成交持续3个月放量；
等待经济增速稳住5%；
期待房贷利率和租售比的差在百分之一以内。
尽管有压力，但上海楼市依然有反转的可能。
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