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在过去四十年里，墨尔本一直是澳大利亚表现最强的房产市场；但在过去几年中，它的表现却非常逊色。
事实上，在过去12个月中，墨尔本的房价基本保持平稳，而许多其他首府城市则享受了两位数的资本增值。
自2020年3月疫情爆发以来，墨尔本的房产价值整体上涨了10.6%，但依然比2022年3月的前一个高点低了4.4%。
以下是关于墨尔本最新的房产中位价数据：
墨尔本房市在过去一年里表现不如其他一些首府城市，这为长期策略性房产投资者和自住买家创造了一个窗口，因为墨尔本房产具有显著的增值潜力。
墨尔本独栋别墅的平均价格如今相对于悉尼的价格，处于二十年来的最低水平。
最新数据显示，悉尼普通别墅的售价相对墨尔本溢价高达70%；换句话说，墨尔本的别墅中位价大约比悉尼便宜41%。
这种差距意味着2024年10月墨尔本和悉尼的房价中位数相差超过60万澳元。
相对于过去十年的平均29%的差距来说， 此时是过去二十年里墨尔本房价相对悉尼最便宜的时刻。
这意味着当前被低估的墨尔本房市中存在显著的“内在差异价值”，但并不是所有墨尔本房产都具有同样的潜力——你需要了解在哪里购买，购买什么类型的房产，以及哪个区适合投资，市场分化非常严重。
但有一点很确定，如果你本身只考虑墨尔本这个城市购房，等待明年利率下调时再行动，那时会有很多的自住业主和你争夺优质房产。
在一个即将复苏的市场上以低于价值成本的价格购买房产，可能在经济条件改善、利率最终回落时带来可观的回报。
长期策略性投资者不仅能从墨尔本的长期增长中获益，还将获得市场低温时卖家降低抛售价格的“额外收益”，因为墨尔本房市未来必将逐步追赶并回归其长期平均增长水平。
那为什么墨尔本现在表现的不好呢？
墨尔本住宅房市表现不佳的原因可以归结为多个因素，但其根本原因在于经济挑战。
根据澳大利亚统计局数据，维多利亚州在2022-23财年经历了显著的经济挫折，净减少了7,606家企业，这一下降主要与该州长期封锁的后果密切相关。
另一个关键因素是对企业的税负增加。
维州政府在2021-22年州预算中推出了薪资税附加费，作为“心理健康与福利征税”的一部分，针对薪资总额达到1,000万澳元或以上的企业增加税收。
随后在2022-23年州预算中，薪资税进一步提高，作为10年期的“疫情债务征税”以偿还政府在疫情期间的巨额借款。（维州疫情期间共欠债务为1355亿澳元，平均在每个居民身上大约2万澳币）
维多利亚州的经济困境直接影响了房市。
与此同时，越来越多的房产投资者对墨尔本市场感到失望，受更严格的住宅租赁法和更高的土地税影响而逐渐退出。
近期的租赁法改革使租赁关系明显偏向租户，这使得房东在有效管理房产方面面临更多挑战。
此外，维州政府决定上调土地税，加剧了投资者的困境。
尽管当前困难重重，墨尔本房市中仍然存在重大的机会。房价显著低于平均成本，为长期投资或自住买家创造了一个独特的购买期。
这一情况类似于三年前的布里斯班和珀斯。当时，这两个城市的房市表现欠佳，但那些在此期间购入房产的买家，随着市场复苏，都实现了可观的资本增值。
墨尔本的市场受到多个暂时性因素的制约，从长期来看，这些因素可能在明年大选新政府的主导下获得改善，或逐渐被市场所消化。
与悉尼相同的是价格较低的房产正录得更强劲的价格增长。
墨尔本住宅价格仍低于2022年的高峰，而相对更便宜的房产（底部四分位）表现更为突出。
此时此刻市场倾向于供应充足且价格较低的外郊区域。相反，墨尔本最昂贵的房产则出现了显著的价格下跌。
当前的墨尔本市场状况类似于三年前的布里斯班和珀斯。
当时，这两个城市经历了一段低迷期，但那些在低迷期购房的买家，随着市场复苏，已实现了显著的资本增值。
这意味着在未来5-10年内，墨尔本房市可能将因强劲的人口增长、经济复苏和相对实惠的房价而超越其他首府城市。
随着未来一到两年利率下降，信心将重返市场，买家也将重回墨尔本房市。
然而，购房的可负担性仍将是许多潜在买家的难题，买家购买力仍将受到可支配收入的限制。因此，我建议投资那些工资增长速度高于平均水平、居民拥有多种收入来源的地区，而不仅依赖普通工资收入的地区。
这意味着应投资于墨尔本的富裕内环城区以及逐渐改造的中环城区，这些区域将表现优于价格较低的郊区，因为在低价区，当利率下调房产税降低时，低收入居民购房可负担仍然较高。
维多利亚政府为此作出了什么努力呢？
维州政府最近出台了两项关键政策，以促进住房供应并推动开发商加快建设。
首先，从2024年10月21日起，为期12个月的印花税减免将适用于所有楼花公寓、联排别墅和公寓，无论价格如何。希望这能让这些房产对开发商和自住买家更具吸引力。
其次，为了增加公共交通周边的居住密度，政府已确定了50个新的活跃中心，将在这些区域简化多层住宅项目的规划审批流程，以加速这些区域迫切所需的住房建设。
然而，从澳大利亚统计局的数据显示，当前的情况依旧令人担忧。
目前，维州在建住宅约为63,700套，比去年减少了11%，这一下降主要是由于高密度公寓项目的放缓。
虽然在建独立屋数量仍高于10年平均水平，但过去一年也已下降了19%。
从大局来看，2024年可能会成为过去十年内维州新住宅竣工量最低的一年，且新住宅开工数仍在继续减少。
审批流程的情况也不乐观——维州获批住宅数量比10年平均水平低了14%。这一切都预示着未来供应将进一步收紧。
而另一方面，需求正快速增长。
维州的人口增速接近历史高点，截至2024年3月的12个月内增长了超过183,000人，这是澳大利亚各州中增幅最大的城市。 海外移民是主要推动因素，而自2020年以来，维州也首次吸引了来自其他州的居民流入。
在住房贷款方面，市场也在回暖。
截至2024年8月，维州的住房贷款总额持续上升，目前已超过10年平均水平13%，达到了高达862亿澳元的贷款额。过去一年里，月度房产金融各类别中都有所增长。
l非首次购房者的自住贷款较去年增长了4%，首次购房者的活跃度也很高，其贷款承诺增长了13%。
l对于投资者，他们的影响日益显著，目前在维州住房金融总额中占据32%的比例，而三年前这一比例仅为27%。随着租金继续强劲上涨、住房短缺加剧，预计投资者将占据更大比例在住房贷款总量中，而可负担性问题则会把自住买家推向市场外。
墨尔本市场的动态和其他中大型城市一样非常有趣——需求依然旺盛，但供应端却难以跟上。这一供需失衡将继续在未来几个月内对房价和租金施加上行压力。
墨尔本现在的市场整体状况如何？
墨尔本的拍卖市场在年初表现强劲，显示出市场上买家数量不少。
尽管数据只供参考，但正如我们所知，墨尔本市场并非“一刀切”，A级住宅和投资级房产的需求依然旺盛，且预计将表现优于市场，许多房产的价值保持良好。
对于那些有长期投资眼光的购房者和投资者而言，这带来了一个机会窗口。
的确，目前许多非必要买家和卖家已离场，但在维州首府的生活依然会继续——人们会结婚、离婚，家庭会迎来新生儿，许多墨尔本人也需要搬家。
当他们意识到加息已告一段落（或许现在已是如此），且通胀已得到控制（通胀也已过了高峰期），他们将会大举重返市场。
墨尔本的租赁市场依然异常紧张。
墨尔本的租赁市场空置率通常非常低，常常低于全国基准水平。
由于需求飙升和维多利亚州及全国范围内的供应严重不足，按照历史标准，当前全国的空置率极低。
SQM研究报告显示，墨尔本的空置率为1.5%。
相比之下，全澳的平均空置率大约在2%至2.5%之间。
当然所有城市的租赁市场现在都陷入了无房可租的地步。空置率和每周租金数据突显了墨尔本租赁市场更为紧张，预示着租房者的前景非常黯淡。
墨尔本空置率和租赁清单数量下降的原因可以归结为两个因素：
1.城市强劲的经济和就业市场。墨尔本是多个主要行业的聚集地，包括金融、科技和医疗行业，这些行业推动了住房需求。
2.城市人口的增长。近年来，墨尔本的人口稳步增长，越来越多的人搬到这座城市，利用其就业机会和优质的生活条件。
住房需求的增加导致了租房者之间的竞争，从而压低了空置率。
总体而言，墨尔本空置率的下降是这座城市强劲经济和人口增长的体现。
虽然租房者可能更难找到合适的房产，但墨尔本依然是一个充满吸引力的生活和工作地点。
墨尔本人口增长与房地产市场
预计人口增长将继续支持墨尔本的复苏，但也将带来很多问题。
目前，墨尔本的人口为580万人，维多利亚州总人口为680万人。
维多利亚州在截至2023年6月的一年中经历了最大的人口增长。
这主要归因于州际和国际移民流入的增长，以及相对较少的维多利亚人离开该州（与悉尼州相比，尽管有更多的流入，但离开的人数也较高）。
维多利亚州政府的人口计划是“到2050年将墨尔本人口增至800万人，届时维多利亚州人口将达到约1000万人。”
这意味着，在未来30年内，墨尔本可能需要增加150万套住房，包括53万套独立住宅、48万套公寓和56万套联排别墅。
尽管这一需求的增加可能会转化为持续强劲的房价增长和更强劲的经济，这对投资者来说是好消息，但以墨尔本政府经济情况来说，其基础设施将难以跟上需求。
希望墨尔本政府在有限的资金下先着重城市的公共交通系统，因为墨尔本城市的道路状况真的很拥堵，令市民出行非常困难。
为了解决这些挑战，维多利亚州政府有承诺会大力投资公共交通基础设施，但是完工时间多久我们不得而知。
已有规划：地铁隧道项目将建设一条穿越中央商务区的新地下铁路线路，而郊区铁路环线项目将建立一条新的轨道环线，连接墨尔本的郊区。
尽管维多利亚州政府的住房计划雄心勃勃，计划在未来十年内建造80万套住宅，但过去12个月维多利亚州在建的住宅数量有所下降。
根据澳大利亚统计局的数据，目前维多利亚州在建的住宅数量为68,100套，比12个月前减少了6%，这主要受到高密度公寓开发放缓的影响。
预计2024年，维多利亚州新竣工的住宅数量将是过去10年来的最低水平。
自疫情以来，建筑成本上涨了多达40%，融资成本也在上升，如果市场依旧低迷，开发商也不会重回墨尔本，因此预计未来几年新住宅供应或将继续减少，开工数量将降至2014年以来的最低水平。
墨尔本房地产市场：过去一年，哪些郊区的房产增值超过了平均工资？
总体而言，墨尔本的房地产价格在过去一年增长了可以忽略的1.33%。
但在墨尔本市中心的高端郊区Toorak和South Yarra，别墅房价分别增长了$237,486和$136,311，超出了平均工资增幅。
与此同时，位于城市东部的Canterbury、Balwyn和Surrey Hills的房屋价值分别增长了$160,638、$156,400和$125,312。
在远东的郊区，数据同样表现不俗。
Wheelers Hill、Park Orchards、Lysterfield和Doncaster East的房价分别增长了$115,706、$103,194、$101,332和$99,385，均超过了澳大利亚的平均工资涨幅速度。
墨尔本房地产市场2025年预测
深入分析数据后，发现墨尔本的某些房产在细分市场中表现远超其他房产。
我把它称为澳洲房产市场现在最“分裂的城市”，当然也是买家中介最多的城市。
但专家普遍认为，强劲的人口增长和供应紧张将继续推动房地产价格上涨，尤其在进入下一个房地产周期阶段时。
尽管墨尔本的房地产市场态势落后于悉尼和布里斯班，但有明显迹象表明，如果政府经济有所好转，墨尔本市场将继续沿着上涨的轨迹前进。
以下是澳新银行（ANZ）的最新预测：
牛津经济研究院（Oxford Economics）最近发布了以下关于未来三年房价的预测。
正如数据所示，牛津预计在未来三年里，墨尔本的房屋和公寓价格将会有非常强劲的增长，随着墨尔本市场恢复到长期的平均增长率。
所以，提醒大家，如果你是自住客户或者5年以上长期持有投资客户，现在入场的时机到了，可以投资墨尔本近郊别墅或者优质区域低密公寓。
如需政府发布的墨尔本2021-41年人口以及行业就业预测报告，或者墨尔本各区投资评分报告的可进群领取。
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