北京税收优惠落地打破楼市“北上广深例外论”|增值税|契税|征收|房地产市场|楼市|税收优惠|限购

昨日深夜，北京市住建委等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（下称《通知》），市场期待已久的契税、增值税优惠政策，正式落地。

北京市相关政策的要点如下：

1. 取消普宅非普标准后，满两年的住房出售，一律免征增值税。

2. 不满两年的，按照5%全额缴纳增值税。

3. 购买首套140平方米以下住房，契税按1%征收；140平方米以上，契税按1.5%征收。

4. 购买二套住房，140平方米以下的，契税税率为1.5%，140平方米以上的，契税税率为2%。

当日白天，上海市的落地政策率先出台。除了契税、增值税优惠全部按照此前财政部等三部门下发的相关文件执行之外，还明确取消普宅非普标准后，售房个税核定征收税率统一为1%。

向来矜持的上海和北京，这次动作都很快，跑在了广州和深圳的前面。原因很简单，“止跌回稳”的任务当前，呵护房地产市场的政策都要争分夺秒，早一秒，快一分都会产生更加积极的效果。现在的市场，就是这样。

北京选择深夜出政策，“不过夜”，更是说明了这一点。

假设一套房的总价为800万元，138平方米，在原政策标准下为非普通住房，买入价为500万元，那么，按照原有政策，即便满两年，仍要按照5%的税率征收增值税，约为15万元。取消普宅非普标准后，只要符合“满二”的条件，这15万元的税就可以免了。

同样是这套房，在契税方面，按照原有政策，即便是家庭唯一住房，这套房需缴纳的契税为12万元。此次调整后，契税为8万元。如果是二套房，按照旧政策，契税是24万元，此次调整之后，只要面积不超过140平方米，也都按照1%征收契税，这样，契税也是8万元。

这还只是以800万元的总价为例，这个价格水平在北京并不算高，毕竟在帝都，总价1000万以上的房产比比皆是。按照新政策可以节省的买房支出，都是真金白银。

这是“有速度的诚意”，把实惠第一时间送到买房人面前。

我们觉得，这套政策，叠加之前已有的措施，受益最大的应该首先是改善型购房需求。按照旧政策，即便新买、要买（卖）的房子满两年，只要是“非普”，就要按差额的5%交增值税，按照惯例，这部分支出，多半会转移到买家身上，为了“改善”居住条件，就要支出这样一笔负担。

但是，新政策实施后，如果能把要买的房子面积段控制在140平方米以内，只要满两年，这5%的增值税就没有了。北京的房产总价本来就高，改善型的房源，要么面积增加，要么地段更好，总价必然更高，新政策省出来的税，恐怕要以十万、数十万计，这对于改善型需求，无不是一种鼓励。

反映到存量房市场上，那些户型控制在140平方米以内的次新房房源，应该最为受益。

契税也是同样的道理，1%的税率档，门槛从原来的90平方米调到了140平方米，更关键的是二套的契税也直接下调，小于140平方米的也是从原来的3%直接降到1%，大于140平方米的，也从原来3%下调到了2%，叠加上二套房贷款首付、利率等方面的政策调整，买第二套房的负担也会大幅减轻，改善居住条件的成本大大降低。

我们相信，存量房市场上符合这类条件的优质改善型房源，很快就会有所反应。

刚需享受的购房负担降低，就更为直接，在此我们就不赘述了。

北京、上海这样城市的市场，早已经是改善型为主的市场，而且梯级置换特征明显，二手房交易的活跃，将传导到新房市场，从而为市场整体“止跌回稳”增添一个非常重要的砝码。

以上说的是当下的实惠，还有另外一方面，是长远信号，那就是北京、上海、广州、深圳在房地产领域，从此可以不再被“特殊对待”。

在长达十多年的楼市紧缩性调控周期中，北上广深四城市由于城市地位、市场体量、预期标杆等原因，其采用的政策措施，异于全国。撇开限购这一类行政性色彩非常浓厚手段之外，税收政策也十分典型。

2016年，营业税改增值税改革推进，涉及到房产交易中的营业税变更为增值税的问题。当年，主管部门发了一份文件，明确各领域营改增过渡期内的操作办法，也包括房地产交易领域。

按照这份文件，营改增之后，满两年的住房交易，都免征增值税，但是文件明确指出，“北上广深四个城市除外”。同时，这份文件还明确指出，非普通住宅满两年出售的，要征收差额部分5%的增值税，而“这一政策只适用于北上广深四个城市”。这四座城市，就这么被特殊对待了起来。

也就是说，直到今天，这四座城市才在住房增值税优惠政策上，与全国其他城市拉平——原来的“例外”，终于不存在了。

这种“例外”，还广泛地存在于贷款首付比例，利率及其加点，以及限购等方面，四座城市较其他城市都有“更高的要求”，怕的就是房价快速上涨。即便是在周期逆转，全国各城市竞相放松调控政策时，北上广深也只能“最后行动”，进度、力度都明显慢于全国，无论是限购政策，抑或是贷款利率等金融政策，都是如此。

最明显的就是，迄今为止，还保留限购的就只剩下北京、上海、深圳和海南的一些城市了。

此次税收优惠政策落地，“北上广深例外论”撕开了口子，而且是在中央政府明确认可的前提下，和全国其他城市“拉平”，这也是见微知著，体现了政策思路的进一步的变化，甚至可以在这四座城市带来更大的“政策想象空间”。

我们期待，在更多的楼市领域，北上广深也能“不再例外”。