北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
网友问了个貌似很尖锐的问题：您老说房产的价值由地段儿决定，那为什么在同一个板块中，两个品质完全相同的小区，价格却能相差一半？比如典型的就是昌平的回龙观和宏福苑，只不过因为一个大产权一个小产权，回龙观至少4万，宏福苑才2万。说好的房产价值由地段儿决定呢？
A：
1、大哥，任何两种或两件商品做比较，那首要前提是在同等条件下啊，最基础的条件不一样，那再聊什么都是耍流氓了。
我说的“房产”，指的是具备同等合法产权的房子。你非拿大小产权说事儿，那最好去问全国人大和国务院吧，法律是他们定的。这相当于我说北京孩子能考上什么大学由分数决定，你非得拿那些没有北京户口的孩子说事儿，这不是抬杠吗？
2、房子是用来住的没错儿，但也具备天然的金融属性，也就是可以抵押贷款融资和出售。这都不聊什么保值升值一类的，就说正规产权的可以贷款，可以享受银行的法定利率没问题吧？
那正规产权的就具备合法的金融属性呗，小产权就没有这种功能，相当于基础功能不全，那价值就自然要打折了。
3、所以我觉得这种问题属于抬杠，甚至这么说吧，就算是同一个板块中的同一个小区，也有可能价值不同。比如商品房和配建的保障房回迁房，价格能一样吗？两栋楼分属不同的对口学校，价格能一样吗？正常房子和凶宅，价格能一样吗？实在没意思。
对了，马克思老先生还说过“同工同酬”呢，更说过“价值是凝结在商品中的无差别人类劳动”。那马云在工作中消耗的体能热量，肯定没有你搬砖消耗的多，但你为什么比他挣的少？不值得您反思吗？可讨论这些有什么意义啊，纯属钻牛角尖儿。
仅供参考吧。
二
Q:
请问两点：第一，华纺易城最新的一栋楼163平米的三居和东恒时代二期130多平米的三居价格差不多，都是一千一到一千二之间，您看从保值增值角度来看哪个更好？
第二，我前面卖房子谈的周期不太好，收完尾款还要五个月时间，所以现在和目标小区的卖家谈价特别不好谈，都希望短周期。我想等几个月再下手，从您的视角看，后面半年左右北京的房价会有上涨导致我踏空的风险吗？
A：
1、保值角度哪个更好？常规就是东恒的啊。因为两个小区都可以算改善小区，但毕竟不太算豪宅，面积大的户型在居住角度肯定舒服，但在流动性和保值就未必占优了。或者说在大多数小区中，都是中等户型的相对合适，也就是尽量避免“错配”。
2、半年左右就是到明年四月份，踏空的可能性不大。因为按照历次行情，每次都是先清空低价房源，跟改善没什么太大影响。现在就是这种情况，成交量上涨+挂牌量下降，但大盘总价没什么变化。所以就算明年春天有行情启动+四惠朝青为热点板块，那也不至于几个月时间就有太大波动，传导到改善房源是需要时间的。
主要是这次救市的过程太曲折了，远超之前的历次救市，所以除非是有史诗级的政策利好，否则我不太相信还有暴涨或快速上涨的可能。
3、总之如果是更重视居住体验就买大户型，兼顾的话还是中等户型合适。至于行情角度没必要太着急，按部就班吧。
仅供参考。
三
Q:
请问，最近想一居置换成3居，因为有两个孩子，老大也即将面临上初中。我们现在房子位于东城区体育馆路营房西街，目前通过中介公司看了3个房子，有点犹豫不定。一套是离目前家特别近的信用北里，一套是位于孩子初中附近的光明楼，一套是既离孩子现在学校不近也离初中不近，但是装修好的天坛东里。
我比较中意的是光明楼的，一是离孩子初中近，二是这个学区比其他两处位置要好，就是价格贵，大约在490万左右；信用北里价格为440万，毛坯房；天坛东里价格为465万，精装修，买了就能住。我爱人倾向于装修好的。现在房价跌得厉害，就是这三套买哪套更保值一点呢？还请老师给予解惑。
A：
1、这具体房源我可不敢建议，只有当地中介最熟悉实际情况。
2、要不然就让他们计算一下租售比吧，可以按照现状来评估，也可以把毛坯房简装的费用加上之后再评估。然后用总价除以预估租金，哪个的数字低就说明居住的性价比高。
不过天永和龙体的学区溢价率应该不一致，最好让中介算算，具体情况我不好估计，只能说理论上是光明楼龙体学区的更高些。
3、保值角度，三套房子的基础部分都一样，肯定是跟随大盘涨跌，不会有多大差距。溢价部分说不好，看明年高峰期之后的政策了，这不敢预测。只能说有政策鼓励就没问题，没政策的话有可能受影响。
以天坛东里来说吧，前些天我看过租金是在100多点儿每平，单价在8/9万，那租售比就是800左右，高出北京平均值仍然在25%左右或以上（之前30%）。这部分溢价没人敢保证，只能过了高峰期再看。
4、如果三套房的溢价比例都差不多，那当然是选光明楼的了，学区相对更受追捧，过了高峰期也支撑大些。装修的情况就是算账呗，让中介给评估价值，看折旧率值不值。
仅供参考。
四
Q:
请问，我手中有丰台科丰桥的一套两居室，17年最高价时500万买的，然后就跌倒了450万，前两年好容易涨回去了，但我一犹豫没卖，现在又跌回420万了。
现在我很纠结，因为公司从总部基地搬到了亦庄，我天天开车往返经常要对着太阳，尤其是早晨想躲都躲不开，非常的难受。
所以我在口罩之前就想换到朝阳去，就因为这价格波动给耽误了。现在您觉得是否应该换？卖掉的话我可以追加100万左右的首付，贷款也可以增加100万左右。
A：
1、房子是用来住的，真要是觉得别扭就早该换啊。而且既然是丰科园的跌了，那想换的很有可能也跌了，置换并不算吃亏。这就相当于当时直接买在亦庄了，只不过多掏了一笔税费而已。能省尽量省，不能省也没辙。或者这么说吧，假定换房不要钱，只是要求出这税费，请问换不换？
2、资金预算这就看自己了，也看具体的房源。不过亦庄之前是有学区溢价的，现在则是高低不同，让当地中介给具体算算吧，选居住的性价比高的。
3、不过也想好了，因为工作变动就换房，那万一再变动怎么办？是否再次置换？所以除了开车也考虑一下地铁线路吧，开车不舒服的时候就坐车，免得再次别扭。
仅供参考。
五
Q:
请问，我不是刚需而是换养老房，想卖了海淀学区房买1000万左右的，主要考察了昌平、门头沟和房山的，当然也有丰台青龙湖板块。您有推荐的吗？我还有五年退休，不着急，只要能在退休前买到宜居养老兼保值的就行，保值优先。
A：
1、房山的，是不是也是指青龙湖的啊？估计昌平门头沟的也都是这种自然环境好的地段儿吧，那这不用推荐，郊区定位就是生态板块，周边必定都是典型的改善型小区，凭个人喜好选择更合适。
2、还有五年退休，那确实不着急。常规建议是提前两年买更合适，因为1000万的大概率是买别墅类的，或者是复式下跃一类的，装修时间长，算上放味儿什么的一年多两年差不多，此时房子新+环保安全，办完退休手续正好入住。
3、不过既然是养老就别“保值优先”了，还是居住优先吧，本来房子就是用来住的，尤其是养老房，更是怎么舒服怎么来了。而且这种郊区的高档小区也都不太算投资房，在保值方面都不算强，能勉强跟上大盘就算赢，一般做不到。
4、总之还是多考虑自住吧，没必要纠结保值，不是那种产品。如果是自住为主那就以门头沟和房山的为主吧，性价比相对更高。另外您的预算相对高，投资郊区房产有些算“错配”，后果是流动性弱+价格走势弱，所以还是多考虑自住吧，其他的都是附属功能了。
仅供参考。
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