最高人民法院裁判文书
重庆市亿桥置业有限公司与中国光大银行重庆分行、重庆天赐拍卖有限责任公司房屋拍卖合同纠纷案（最高人民法院民事判决书）
裁判要旨:房屋拍卖合同中，买受人明知买受的房屋未经消防验收,且约定拍卖合同签订后由出卖人完成消防改造和验收。出卖人未按照约定完成消防验收应当承担违约责任。但是,出卖人未按照约定的时间完成涉案房屋的消防验收，并不构成买受人拒绝受领房屋和拒付房屋价款的理由，买受人以出卖人未按照约定的时间完成涉案房屋的消防验收为由，拒绝受领涉案房屋和拒付房屋价款,也构成违约。
——江必新主编、最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》总第37辑，人民法院出版社2012年版，第134页。
最高人民法院法官著述
关于涉案房屋消防验收的约定体现在《竞买协议书》第八条的第1项和第5项中。从该协议的约定来看，涉案房屋拍卖给华鹏公司之后，消防工程的改造费用由华鹏公司承担，并由华鹏公司和光大银行重庆分行监管使用,不够的部分由光大银行重庆分行承担，结余的部分归华鹏公司所有。该协议并没有明确约定消防工程完善由哪一方具体负责，也没有明确约定消防验收合格的义务到底由谁承担。但从消防工程改造的实际履行情况看，讼争房屋在拍卖给华鹏公司之前，光大银行重庆分行就与金威公司签订消防改造施工承包合同，由光大银行重庆分行将涉案房屋的消防改造工程发包给金威公司实施;涉案房屋拍卖给华鹏公司之后，光大银行重庆分行与金威公司不仅继续履行涉案房屋消防改造的施工承包合同，双方还为此签订过补充协议，直到2005年8月11日双方才解除施工承包合同。消防工程改造的实际履行情况表明，涉案房屋的消防工程改造在涉案房屋拍卖前后均由光大银行重庆分行具体负责实施，华鹏公司仅负涉案房屋拍卖之后消防工程改造的付款义务，华鹏公司已实际履行了该付款义务，且《竞买协议书》第八条第5项也就光大银行重庆分行未按照约定的时间完成消防改造验收的责任作了明确约定。所以，涉案房屋未按照约定的时间完成消防改造验收的责任主体应该是光大银行重庆分行而非华鹏公司。二审判决关于光大银行重庆分行仅负协助义务而不承担涉案房屋未能通过消防验收的责任和后果的认定没有依据，最高人民法院予以纠正。
但是,光大银行重庆分行未按照约定的时间完成涉案房屋的消防验收，并不构成华鹏公司拒绝受领涉案房屋和拒付房屋价款的理由，华鹏公司以光大银行重庆分行未按照约定的时间完成涉案房屋的消防验收为由，拒绝受领涉案房屋和拒付房屋价款,也构成违约。其一,华鹏公司通过天赐拍卖公司的拍卖买受涉案房产的时候，天赐拍卖公司已经明确告知华鹏公司拍卖的房屋没有经过消防验收,华鹏公司已经知道买受的房屋是一个没有经过消防验收的房屋，因此，光大银行重庆分行不应承担标的物未经消防验收的瑕疵担保责任。其二,《竞买协议书》第八条第5项已就光大银行重庆分行未按照约定的时间完成消防改造验收的责任作了明确约定，即“如因委托人原因未能按期验收合格，委托人承担成交价总额万分之一/日的违约金”，双方并未约定未按照约定的时间完成消防改造验收可以构成华鹏公司拒付房屋价款的理由。其三，按照《竞买协议书》的约定,华鹏公司支付房屋价款的时间在先，光大银行重庆分行完成消防验收的时间在后，且通过消防验收并非是华鹏公司受领房产、支付房屋价款的前提条件，华鹏公司并不因涉案房屋未按约定的时间完成消防验收而享有不履行支付房屋价款义务的抗辩权。在合同约定的支付房屋价款的时间到期之后，因华鹏公司未按约受领房屋、支付房屋价款,天赐拍卖公司先后于2004年12月两次发函给华鹏公司，催告华鹏公司受领本案房产并支付房屋价款，但华鹏公司既未受领房屋，也未支付购房价款，且在2005年8月31日消防验收合格后,华鹏公司仍然拒绝受领房产、拒付购房价款，显属违约行为,应该承担相应的违约责任。
由于华鹏公司拒绝受领房产、拒付购房款，按照《拍卖成交确认书》第四条“买受人违反本确认书第三条且自拍卖日起超过三十日时，拍卖人可解除本成交确认书并对拍卖物另行拍卖”的约定，光大银行重庆分行在本案二审判决生效以后，通知华鹏公司履行《竞买协议书》，在华鹏公司仍不履行的情况下，光大银行重庆分行将涉案房屋另行出售给了他人。鉴于讼争房产已由光大银行重庆分行在本案二审判决生效后处分给了他人，《竞买协议书》中约定的标的物已不存在，《竞买协议书》已实际履行不能，且双方均不愿再履行合同，《竞买协议书》应予解除。
为购买涉案房屋,华鹏公司按照《竞买协议书》的约定向天赐拍卖公司交付了50万元保证金，按照天赐拍卖公司与华鹏公司签订的《拍卖成交确认书》的约定，自《拍卖成交确认书》签订之日起，该50万元保证金转化为华鹏公司交付的购房定金。由于华鹏公司违反《竞买协议书》的约定拒绝受领房屋并拒付购房款，按照《合同法》第115条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故华鹏公司无权要求光大银行重庆分行返还50万元定金。
——张华:《买受人明知房屋未经过消防验收的情形下，并不享有拒付房屋价款的抗辩权——重庆市亿桥置业有限公司与中国光大银行重庆分行、重庆天赐拍卖有限责任公司房屋拍卖合同纠纷案》，载江必新主编、最髙人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》总第37辑，人民法院出版社2012年版，第134-137页。
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